商品房预售资金专用于工程建设,对其保全与执行需要审慎对待

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  问题概述:

  商品房预售资金,是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者,购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据国家法律规定,该笔资金专款用于支付工程进度款,因此对其保全和执行不能等同于一般的现金资产。

  基本案情[ (2016)最高法执复42号]

  1、海宜林公司因与与国隆置业公司等借款合同纠纷一案,取得生效判决后,申请法院执行。

  2、法院依法冻结国隆置业公司的银行账户(以下简称案涉账户)存款2亿元。

  3、被执行人国隆置业公司亦提出异议,请求解除对案涉账户的冻结,理由是:案涉账户系商品房预售资金监管账户,应当专款专用。

  争议焦点:

  开发商的预售资金能否被执行?

  裁判理由:

  商品房预售资金,是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者,购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房,对于购房者而言,具有比较大的风险,城市房地产管理法第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设”。就本案所涉普通债权的执行,应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定,在保证建设工程施工正常进行的情况下,可冻结监管账户的相应款项;在确保工程建设资金充足的前提下,或者待工程竣工后,依债权性质依法执行。

  法律依据:

  《中华人民共和国城市房地产管理法》

  第四十五条 商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

  法理分析:

  商品房预售资金是一种特殊的资金,是期房的购房者将购房款交于开发商,而开发商用于支付工程建设,作为工程进度款专款专用的资金。可以看出商品房预售资金具有保障住宅工程按约完成,进而保障购房者居住权的功能,而根据执行中所公认的原则,强制执行应当优先保障被执行人以及其他利害关系人的生存权和居住权。故对于商品房预售资金的保全和执行有着特殊的规定:

  对于保全来说:被保全人有多项财产可供保全的,在能够实现保全目的的情况下,人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。被保全人为房地产开发公司,其资金账户对其维持正常生产经营非常重要,一旦资金链断裂不仅将导致开发商无法经营,相关的小业主、材料商相关利益也会受到极大影响,因此,执行法院应非常谨慎地对现金账户采取保全措施。对于预售资金来说更是如此,因此在开发商尚有其他财产的情形下,应当尽量保全其他财产。在保证建设工程施工正常进行的情况下,可冻结监管账户的相应款项

  对于执行来说:预售资金属于专款专用资金,其背后的根本目的在于保障购房者的居住权,在开发商却无其他财产可供执行的情形下,可以对上述预售资金进行执行,但是该执行需要在确保工程建设资金充足的前提下,或者待工程竣工后,才能继续执行。

  

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