2000亿豪言10个月戳穿，深交所喊话黄其森：到底卖了多少钱？

富凯摘要：泰禾集团7年疯狂终尝“苦果” ，深交所连发19问，销售额之谜或浮出水面。

美丽外表的背后,往往都暗藏玄机。泰禾集团看起来递交一份不错的2018年成绩单后，还是收到了深交所的19连问。

曾经的“地王收割机”在巨额的资本操作助力下赢得快速发展，不过随着房地产市场逐渐趋于冷静时，此前高速扩张掩盖的种种问题，尤其是巨额债务开始浮出水面。

面对债务危机，泰禾集团开始通过质押股权、出售项目、寻找战投及优惠卖房等手法筹资自救。而就在这样危机压顶时刻，泰禾集团仍然选择继续大幅增加投资性房地产，即使这些项目出租率极低。这样不符合常规逻辑的动作，难免引来深交所的多重质疑。

危局扩张存隐忧

2019年对于房企的融资渠道而言，可谓非常严格。泰禾集团“掌门人”黄其森不得不通过变卖资产自救。3月份，泰禾集团甚至在5天内集中变卖了南昌茵梦湖项目、杭州艺辉商务、以及漳州泰禾房地产40%的股权，足见其融资的急迫性。

泰禾集团还加快了卖房的节奏，其中在北京区域创造了单周认购15亿的成绩。与此同时，公司大股东为缓解债务压力已经质押了几乎全部股权。

4月3日，泰禾集团披露其控股股东泰禾投资及其一致行动人共持有公司股份7.80亿股，占公司总股本的63%，其中绝大多数即7.77亿股已被质押。

除此之外，泰禾集团还通过增发股票的形式进行融资，同时派现分红。初步的分红方案定为每10股派现红利2.2元。有分析称，分红的目的主要就是要稳定公司的股价，以免泰禾集团市值缩水。

一系列动作并不能填补此前快速扩张留下的债务窟窿。年报显示，公司仅短期借款及一年内到期的非流动负债总额高达574亿元。而截至2019年4月初，泰禾集团共计有一千多亿元的债务需要偿还。

在问询函中，深交所也对其短期偿债能力提出质疑。按照公司披露，截至今年一季度泰禾集团期末现金及现金等价物余额为173.05亿元。

即使在这样的危局下，泰禾集团的投资性房地产始终没有停下快速扩张的脚步。报告显示，公司在2018年期末投资性房地产余额为177亿元，较期初大幅增加43%，而到今年一季度，这一数字上升为259.88亿元，较2018年末增长47%。

然而从该项目的出租率来看，却远远不及其投资增长。报告显示，投资性房地产期末公允价值排名前五大项目中‘石狮泰禾广场购物中心’、‘泰禾中央广场’、‘东海泰禾购物广场’三个项目的出租率分别为69%、79%和64%，较上期均有不同程度下降。此外还有泰禾大厦项目出租率仅为18%，济南东部项目出租率为12%等。

深交所对泰禾集团投资性房地产的公允价值提出质疑，不仅要求对这些转入的科目和出租率较低的情况逐项说明，更提出合出租率情况说明相关资产的评估参数选取过程是否合理，相关物业是否存在减值风险。

减值准备或缩水

2018年年报显示，公司存货的账面价值合计1735.28亿元，占公司资产总额的71.37%，存货跌价准备期末余额为3.07亿元。不过存货年末余额中含有借款费用资本化金额为252.62亿元，本年利息资本化率为9.30%。

对照同为房地产企业的“优等生”万科，2018年万科的存货约为7500亿，跌价准备是23.1亿，占比3.1‰。而泰禾集团算下来仅为千分之一点七。当然，跌价准备会影响公司的净利润，如若提升跌价准备，必然会侵蚀泰禾集团当年的净利润。

除此之外，泰禾集团还对多个项目未计提减值也引发深交所注意。如在收购南京吉庆房地产行程1.87亿元商誉，而对持有的可供出售金融资产，涉及易居（中国）企业集团有限公司、北京泰禾影视文化发展有限公司、福建福州农村商业银行、浙江浙商产融股权投资基金合伙企业（有限合伙）等均为相关资产计提准备。

反而是投资性房地产余额、其他应收款、借款费用资本化金额等科目均出现大幅度增长，有质疑称，此举可能存在通过财务报表做高总资产的可能。

此外，深交所还对公司供应商问题表现出担忧。年报显示，公司前5名供应商中，供应商一的采购额为117.79亿元，占年度采购总额比例为55.66%。

在短短7年间，泰禾集团从2011年的82.28亿元资产，增长到2018年底约2500亿资产，增长了近30倍。而出身银行、以财技著称的黄其森即使在公司逆境时也将年报做的“非常漂亮”。

令人疑惑的是，这么多年来泰禾集团一直没有在财报中披露过自己的销售额。终于深交所也忍不住“好奇”，要求公司披露实际销售额。毕竟在2017年，黄其森曾喊出2018年销售额目标是再翻一番至2000亿元。

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