正面迎战望京府,华樾北京的胜算全靠2场赌局

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终于,望京赛区最后一块居住用地的拥有者:首开金地联合体,带着它的参赛作品,缓缓走向揭面区。


首先公布案名: 华樾北京。


朝阳望京板块的最后两块住宅用地,华樾北京和望京府,让土地断供已久的望京,迎来了久违的热闹。


华樾北京公示方案


华樾北京和望京府,一个是地铁上盖平层,另一个是低密类墅,虽然二者在产品逻辑没有交集。但因为地块相近,价位相仿,引起很多购房者的比对。


这印证了一个现象:价格>地段>产品的购房逻辑,依然占据着主流市场。


一桩地产竞品之间的较量,变成了一则颇具市场认知的案例样本。评论君觉得,很有必要带来一份这对假想敌之间的对比。



01

混合用地,能否成为华樾北京的暴击机会?


一切从拿地说起。18年9月,中海望京府所在地块,经历78轮举牌的抢夺,最后被中海以42%的溢价率,29.1亿总价揽入麾下。


一个月后,首开金地联合体,经历了16和27轮举牌的抢夺,最后打包拿下溢价率分别为17%和27%,总价49.8亿元两块邻地。


北侧地块平面


南侧地块平面


拿地环节,值得玩味的对比数据有两个,溢价率和举牌次数。


相隔不到2km,望京府42%溢价率,78次举牌,数据远高于华樾北京17%和27%溢价率。


土拍成交情况


这个数据说明望京府更受开发商看好么?并不是,很重要的原因是土地的性质不同。


望京府的地,是R2居住用地,属于纯住宅用地。而华樾北京的地,是F1类住宅混合公建地块,除了住宅,还包含30%的公建。


混合型用地的公建部分,在为小区增配的同时,也削弱了小区的社区感。比起纯居住用地,混合用地的存在,是把见仁见智的双刃剑。


公配部分,会成为华樾北京的加分项还是减分项,下文中配套部分我们再展开。



02

地段的优势,是华樾北京的翻盘关键点


第二个对比是地段。韩寒电影《乘风破浪》中,李荣浩扮演的香港地产商说出了楼市的三字真言:


location,location,location


赵丽颖扮演的小花,所经营的歌舞厅,位于亭林镇最核心地段,因此被地产商冒着违法风险也要拿下。而阿里新大楼,就充当了望京府和华樾中国的location的角色。



华樾北京比望京府,距离阿里近600米,同时更靠近大望京商务区。600米不远,但对积累福报的996er来说,少了600米通勤,幸福感的提升是巨大的。


华樾北京距离阿里距离更短


而交通的便利程度上,地铁上盖的位置,让华樾北京的优势也非常凸显。华樾北京所在的14号线善各庄的通勤效率,比望京府的15号线好的不止一点半点。


但好评与差评现场踩盘感受是华樾北京的交通不错,但就配套来说,望京府现有配套会更略好。


望京府地块附近



03

财大气粗的中海,不容小觑的首开,以及亟需自我疗伤的金地


第三个对比是开发商的品牌对比。好评与差评整理了过去一年,相关的三家开发商在北京的动作,发现很有意思的结论。


2018年的北京市场,首开,金地,中海三家房企拿地的数量,分别是6块,5块,5块。包揽了北京拿地数量的前三甲。


数据很值得品嚼。


先说斩获6块地的首开,账面上,首开从金额到面积,都是土地市场的榜首。


但仔细一看,6块地中,5块都是以联合体形式拿下的,联合体拿地,意味着操盘的不可控性,譬如五里坨某盘,瓜分土地各自开发,最终合并报表的形式。


关于华樾北京,好评与差评了解到,首开和金地采用交叉操盘的模式,部门经理交叉任职,第一块地由首开工程+金地营销+首开设计+金地成本的合作模式,第二块地则交叉。


如此一来,两块地的产品会带有主导房企的风格,这对于看重品牌的购房者来说,你是首开粉还是金地粉,就会决定你更倾向于买哪块地房子的判断。


最大限度的实现了两房企之间的互补,避免经验主义导致产品平庸化,因此,对下一阶段即将揭面的产品,还是值得期待的。


再说金地,在北京拿5块地的气势,丝毫不输给首开中海这样的国资企业。但调出往年数据看,它的问题是最大的。


作为曾在地产界与万科、保利、招商蛇口并称“招保万金”,这两年过的并不平顺。特别是18年的销售额不尽人意。


距离踏进房企第一梯队,只差临门一脚的金地,突然掉队,原因就是过度使用合作拿地的策略。


很明显,北京市场上,合作拿地带给金地的后遗症还未散去。5块地中,4块是合作拿的。


最惊险的是,拿地的平均溢价率为24%,位居第一。在限竞房当道的北京市场,溢价率高意味着,你想要维持自己的高品质路线,但可能存在力不从心的状况。


但现实摆在那,华樾北京这样的价位和地段,是需要高品质产品去支撑的。于是,考验首开老大哥和金地配合的默契度的时刻到了。


最后说单打独斗的中海,从2018年的拿地数据看,中海无疑留给我们的印象是“不差钱”,大概这就是作为央企的深厚内功。


拿的5块地中,除了石景山的联合地块外,其余4块都是独自拿下的,称得上是名副其实的总价地位。


巨大的铺开面,意味着对好的市场行情的依赖同样巨大。毫无疑问,望京府的市场份额,对中海2019年的销售额,是至关重要的指标。


综合来看,首开金地的华樾北京,和中海望京府背后的三家房企两支队伍,是北京楼市的强强对决。分食朝阳板块改善需求蛋糕的速度和姿态,对双方都很关键。


作为购房者,华樾北京和望京府之间,该如何选择,还需要看两块地的限高,容积率,绿化率等地块的数据信息。



04

望京府地块的指标优势,碾压华樾北京?


地块素质全在出让条件里写着。


  • 望京府,限高12米,容积率1.1,绿化率35%

  • 华樾中国,限高80米,容积率3.0,绿化率30%


我们再看一下二者地块的轮廓图。望京府密度低,地块方正,绿化率也略高,是优质居住地块的代表。而华樾中国的南北地块都存在斜度较大,棱角稍多的问题。


 望京府          望京府地块更加方正          华樾


看完数据和区域轮廓的第一感受,一定是倾向于望京府的,但能不能扳回这个劣势,需要看下面的楼栋排布设计。



05

关于华樾北京的一个坏消息


这个消息很多人可以猜到:定向销售。


“本项目应作为电子城北扩区的住宅配套资源用于解决区域内的居住需求,实现地区职住平衡,普通商品房住宅用于解决在职人员的居住需求,其销售对象及相关政策由朝阳政府统筹研究。”


上面这段话,是写在出让条件里的。假设政策调控严格的帝都,是一个池塘,华樾北京就是池塘里被绑的最紧致的那只龙虾。


从华樾北京望去,电子城就在不远处


但统筹研究这件事,可松可紧,可快可慢,靴子落地,还有待时日。


开发商的坏消息,就是购房者的好消息。好评与差评了解到,华樾北京已经主动响应定向销售的要求,和区域内企业谈团购事宜。


也就是说,以阿里为首,以及电子城北扩区的部分企业员工,有机会拿到较大折扣和优质选房条件,这对刚需购房者,可是大好事。


但对投资需求来说,好评与差评撰写过一篇文章谈过这个问题,可以点击链接查看阿里巴巴无法拯救高价盘


但关于团购,同时存在一个悬念,外部人员能否享受到这份折扣?




06

华樾北京地块劣势的修正,需要押宝在两块规划地上


第五个对比,是楼栋排布。楼栋排布对不规则地块异常关键。好的楼栋排布,可以修正地块的先天不足。


可以看到,公示的华樾北京的楼栋排布,确实在试着修正地块形状带来社区感不足的问题。


南侧地块的中心区域,为社区营造留下的空间算是充足,在靠近西北侧轨道路侧,也与楼栋保持了距离。


北侧地块,区域内即使保留了带状社区空间,但无法形成中庭的氛围。


但正如小标题提到的,华樾北京存在两场对赌:


一,西北侧这块文化用地的用途?

二,南侧地块以东学校的落地时间?


当然,这两场对赌或许已经有了答案,欢迎知情人士在评论区交流,不论二场对赌哪个实现了,都会是杀死比赛的关键点。


华樾北京旁,有两个押宝博弈地块


上述五项正面对比中,可以感受到两个楼盘的项目逻辑,都在修正弱势,凸显优点。但目前还有价格,户型,学区,样板间等信息并没有官宣,好评与差评也会及时跟进。


文末做个小调查,就现有的信息披露:华樾北京VS望京府,你怎么选?咱们评论区见。



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