深圳楼市“小阳春”背后:有项目销售称可首付分期、注册公司

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  房价高位运行的深圳,从来不缺买家。

  近日,深圳蛇口半岛城邦四期的热销再度在深圳楼市掀起波澜,但此次豪宅热销在今年的深圳市场并非个例,早在2月下旬,随着深圳豪华公寓华润深圳湾瑞府的热销,深圳楼市开始升温,出现“小阳春”。

  事实上,2018年“7·31”新政后,2018年下半年深圳楼市陷入低迷。而今年2月底粤港澳大湾区规划纲要的出台,以及银行下调房贷利率,仿佛一下子“激活”了深圳楼市。

  深圳中原住宅东区总经理林娟红告诉《中国经营报》记者:“2月的最后一周,成交量就开始大幅上升,表明市场确实在回暖。”根据深圳中原带看数据,2019年3月份带看量人均达到10批/月,而2018年下半年最高只有3~4批/月。

  根据深圳中原研究数据,2019年3月,深圳全市新建商品房共成交5365套,环比增长181.6%。值得注意的是,公寓市场表现尤为“抢眼”。

  数据显示,3月份深圳一手公寓成交套数为1594套,环比增长182.6%,成交套数是2月份的2.8倍,成交面积为9.86万平方米,环比增长222.44%。

  然而,逐渐回暖的楼市背后,仍有部分开发商为了刺激购房,采取各种销售手段。近日记者走访深圳几个楼盘发现,有项目销售利用打折、首付分期付款、注册公司或有贷款优惠、“轻松贷”等手段来吸引客户。

   面积小、总价低公寓受热捧

  数据显示,3月份深圳60平方米以下的小户型公寓成交占比为72.46%,成为3月公寓成交量的主力。

  记者走访了中粮·祥云、金地龙城中央三期、佳兆业城市广场三期、新彩苑、中洲湾等楼盘,发现这些楼盘均以小户型公寓产品为主,某些楼盘甚至只出售公寓。

  位于龙岗区的中粮·祥云目前主要在售48~88平方米的公寓,均价为34000元/平方米。“目前我们小公寓的销售情况很好,有阳台的户型已经卖完,不带阳台的也不多了。”销售人员说。

  距离中粮·祥云不远的金地龙城中央三期目前出售41~82平方米的公寓。据了解,该楼盘体量大约有1800套,2018年成交了大约1376套。销售人员说,900多套43平方米、48平方米的一房已经售罄,600多套64平方米和68平方米的两房目前还有30多套,剩下88平方米左右的三房有80多套。

  “公寓跟住宅的主要区别在于产权年限和学区,公寓的产权一般为40年,且一般不划分学区。”中介人员告诉记者。近几年来,深圳福田、罗湖、南山三个区逐渐开放公寓积分上学政策,符合所处地区积分入学相关条件的公寓可按照政策申请学位。

  位于福田大金沙片区的中洲湾一期,仅出售35~60平方米的公寓,均价为8万元/平方米,一套35平方米的公寓总价大约为280万元。房产中介告诉记者,该片区租金回报率很高。根据贝壳找房的房源信息,同类型的一居室公寓租金可达9000元/月。中洲湾销售人员透露,前不久有客户一次性买了6套35平方米的公寓作为投资。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,不管是深圳市场还是其他地方,目前还是以刚需购房为主,投资者大多在观望。

  业内人士表示,公寓户型灵活,总价较低,对购房者来说压力比住宅小,因此很受欢迎。

  深圳中原的一组数据显示,2013年开始,深圳公寓数量占比不断增加,目前已超3成。

  深圳中原总经理郑叔伦表示,从2016年10月限购升级开始,公寓成交量不断增长。此外,受限于住宅限购且单价更高,供应量不断增加且购买门槛低的公寓,成为投资者或无购房名额的购房者的首选。

  仍有项目销售介绍首付分期、轻松贷

  记者走访发现,打折是最普遍的优惠方式。在记者走访的楼盘中,均有打折优惠。

  记者了解到,在金地龙城中央购买公寓,可以享受0.98~0.99的折扣。另外,中洲湾、佳兆业城市广场三期、中粮·祥云等均有差别不大的折扣。

  此外,首付分期也不少。中粮·祥云项目预计在2019年9月交楼,属于现房,销售人员表示首付款可在9月交房前分期付清。

  新彩苑也同样有首付分期付款的活动。该楼盘销售人员告诉记者,购房者可以在7天之内交定金和首付款10%,剩下的40%分别在5月31日和8月31日交完即可。“按照这种方式我们可以晚半年供楼,这样购房者的压力也会小很多。”该销售人员说。记者在现场了解到,在新彩苑的公寓户型均为复式。该销售人员介绍:“因此我们每平方米要增加1000元装修费用,另外签一个合同。”

  此前,记者走访发现存在“双合同”的楼盘并不是特例。对此,严跃进表示,在深圳市对楼市的严厉调控之下,开发商很难有涨价的空间,因此期望通过“双合同”来提高房屋销售价格,争取获得更多的利润。

  此外,记者了解到,为减小购房者对月供压力的顾虑,达到销售的目的,有楼盘向购房者介绍更为轻松的贷款方式。

  在中粮·祥云项目售楼处,记者发现销售人员向客户推荐“轻松贷”,即指贷款后,购房者以月供的形式先还贷款年限的全部利息以及本金的15%,剩余85%本金在最后一个月一次性还完。销售人员表示,中国银行和中国建设银行可以提供这种贷款方式。

  据此,记者发函采访大悦城控股集团股份有限公司,截至发稿,尚未回复。

  一位不愿具名的金融机构人士告诉记者,“轻松贷”类似于“气球贷”,但国家已经禁止发行“气球贷”。

   严跃进指出,从购房者的角度来看,这种方式降低了每个月的还款压力,具有一定的吸引力,需要注意的是,这笔贷款是否包含了首付款。“如果这笔贷款中包含了首付款,那就涉嫌违法。另外,已经有实际事例表明,以这种方式贷款,银行或金融机构不允许提前还款,提前还款需要一定的罚款或违约金。”

  诱导购房者注册公司

  2019年3月,各大银行纷纷下调了房贷利率,深圳至少有12家商业银行房贷首套利率下调至上浮5%左右。然而,该利率主要针对住宅。对不限购不限贷的公寓,首套利率依然上浮15%~30%。

   记者在位于坂田片区的佳兆业城市广场三期发现,该楼盘首套公寓的银行贷款可做到仅上浮10%。销售人员表示,这是佳兆业根据国家扶持中小企业发展的相关政策推出的优惠,若购房者名下有注册或占股的小微企业,满足注册资本在1000万元以内,个人占股超过10%,且非P2P、金融投资类企业等条件,可享受房贷利率上浮10%的优惠。

  记者以购房者的身份在现场咨询,销售人员建议记者去注册一家公司。“刚注册的公司也可以,只需要提供三证合一的营业执照复印件,中国银行和工商银行均可办理。”销售人员说。

  记者向佳兆业集团(深圳)有限公司发函采访,佳兆业方面回应称,房贷利率上浮和下降的控制权在银行,银行贷款利率要向具体的银行咨询。

  有相关业内人士告诉记者,目前深圳很多楼盘都有注册公司享受购房利率优惠的活动。

  严跃进指出,要警惕开发商诱导购房者注册公司,以小微企业的名义骗取优惠政策来炒房的行为。

  除了利率优惠,佳兆业城市广场三期还有返租活动。记者走访发现,该楼盘销售的公寓分为复式和平层两种类型,而平层可以享受酒店返租。即购房者购房以后,前三年交给酒店出租和管理,整体收益大约为9000元/月。

  销售人员表示,这9000元分两部分,有40%用来抵扣房款,相当于整体购房款直接减16万元。扣除房款后,剩下的便是你的收益,按照约定每月返还一定的金额,算下来每个月收益大约有5000元。

  在全国各地房地产市场呈现回暖之际,4月19日,中央政治局召开会议,强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

  深圳中原数据显示,4月1~21日,深圳一手商业共成交595套,与3月份相比,热度有所下降。

  

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