刚才,央媒提及扼制“楼价”大杀招“祭出”,住房市场难躲?

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  房地产的发展离不开土地,多年以来,以“地价推动房价,房价又反作用于地价”的模式不断推动房价轮番上涨。据统计,2018年全国土地出让收入超6.5万亿元,相比2017年,上涨25%,再创新高。1999年到2018年20年时间,全国土地出让收入超过42万亿元。由此可见,土地财政是影响房价的重要因素。不过这一切,或迎来改变。就在刚刚,央媒提到的扼制“楼价”大杀招“祭出”,住房市场难躲?

  在人民日报2019年5月6日第一版刊发了《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》中提出,建立城乡融合发展体制机制主要安排为两个阶段:第一阶段,到2022年,城乡融合发展体制机制初步建立;第二阶段,到2035年,城乡融合发展体制机制更加完善。这两个阶段,重点提到影响中国房地产市场因素的政策变化。是这样表述的:

  

  

  到2022年,城乡统一建设用地市场基本形成。到2035年,城乡统一建设用地市场全面形成。

  

别小看这一句话,我们先来了解一下为什么要建立城乡统一建设用地市场?

  大家知道,这些年来,随着城市化不断推进,城市建设日新月异,城市人口数量快速增加,城市土地资源需求越来越大,但城市能够纳入建设开发的土地非常有限,人地矛盾越来越突出,我们可以看到一次次“土地拍卖”市场上,众多开发商频频举牌“夺地”,建设用地价格不断被推高。在起码10年以前,国家就提出了“建立城乡统一建设用地市场”,包括满足两个目标:

  一是,通过农村集体土地入市,增加城市建设用地面积,以此缓解城市建设用地严重不足情况,从而平抑地价;

  二是通过政府向农民征收土地形式,把农村集体土地转化为国家建设用地,赋予农村土地经济价值,提高农民收入。

  

  农村集体土地入市进展

  1.集体土地入市的制度障碍得到解决。近两年,国家对制肘集体土地入市的制度法律因素进行了系统推进,随着《土地管理法》和《房地产管理法》先后修订,如删掉此前“必须经过征收为国有土地才能进入市场”的规定,可以说,为集体土地入市扫清了最后一个制度障碍。换句话说,去掉政府征地环节,今后的集体土地上市不需要经过征收,就可直接进入市场流通,土地成本大幅降低。

  2.集体土地试点已经展开,待全面推广。目前,集体土地入市在北京、上海、成都等十多个城市试点积累经验。从试点的力度来看,1年多时间以来,试点城市累计上市集体土地9万多亩。不过,毕竟是试点,与2018年自然资源部发布的《2017年中国土地矿产海洋资源统计公报》显示的数据对比来看,仅占全国农村经营性建设用地5000万亩的0.18%,基本可以忽略不计,这也是为什么集体土地已试点但并未对城市土地市场产生影响的根本原因。

  

  集体土地入市,对楼市影响几何?

  正如前文所讲,影响房价的重要因素之一就是土地价格。随着集体土地不断上市,那么势必会对楼市产生深远影响。换句话说,那就是房地产市场“规则”变了。下面我们来听听专家是如何看待的?

  李宇嘉认为,接下来供给侧改革的重点工作就是集体土地入市,集体土地入市,一方面可以降低物流园成本,降低企业成本。另一方面,在集体土地上盖的住房用于出租,可以起到降房租的作用,有利于务工人员和城市新居民租房、买房。随着集体土地全面入市,今后买房相对容易很多。

  也有专家表示,农村集体入市,会让让城市地价有一个平衡过程,短期内房价可能面临下降,但由于农村集体土地性质并未发生改变,从长期来看,农村集体入市对房价影响有限。

  笔者认为,农村集体土地入市,一方面主要还要看这个推进力度如何?曾记得,在去年初时,在全国土地资源工作会议就提出“到2020年基本建立城乡统一建设用地市场”,但按照人民日报最新刊登的国家要求来看,这个时间往后推了两年,到2022年基本建立城乡统一建设用地市场。所以,这里面还存在变数;另一方面,农村集体土地入市,势必会对当前地方土地收入产生影响,地方意愿将影响农村集体土地入市的进度和覆盖面。所以,这是一块硬骨头,任重而道远。

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