国内楼市迎来小阳春 刚需到底是观望还是出手？

【核心观点】

1、以2009年中国房价的那轮暴涨为起点，房价真正走上了一个往上走的大牛市。

2、我的基本判断，2019年中国房地产整体的表现是平稳，政策的目标是稳，大家不要担心小阳春会变成一个波澜壮阔的大涨。

3、政策仍然坚持房住不炒。有人造谣说我说要跌，我从没说过要跌，我讲今年市场总体是稳的。

4、如果这一轮小阳春再继续演化出现过热，出现抢房、出现炒房等现象的话，我相信管理层一定会第一时间出台政策进行遏制。

5、北上广深稳字当头，今年的希望在二三线，人口尽流出的一些五六线城市最危险。

6、今年的投资热点不在房地产，今年的热点在股市。刚需不要错失时机，楼市投资投机要慎重。

欢迎来到《财经观察家》，我是 马光远 。今天我们关注的话题是：楼市的一些最新的动态。

【新闻背景】

今年春节后，部分一线和核心二线城市出现楼市回暖征兆。克而瑞数据显示，一季度40个重点城市商品住宅合计成交6038万平方米，环比锐减32%，同比下降14%。

其中，约有半数城市成交好于去年同期，且主要集中在核心一二线城市。中原地产研究中心数据，一线城市中，3月份北京新建商品住宅成交面积31.1万平米，环比上涨108%，同比上涨130%。

与此同时，二手房成交量更是达到1.6万套，创下近10个月最高值；上海新建商品住宅成交面积63.2万平方米，环比增加106.5%；广州新建商品住宅成交面积90.2万平米，环比上涨177%，同比上涨48%；深圳新建商品住宅成交面积29.52万平米，环比上涨139%，同比上涨49%。

小阳春这个词在十年前，2009年的时候，曾经引发楼市的一轮大讨论。大家知道在2008年的时候，中国房地产开始出现了一次全国性的下滑，那个时候全国的房价都在下跌，我记得当时北京有很多地方的楼盘，降价降了40%。

2008年房价掉了以后，到了2009年，当时有个背景就是中国为了应对危机，那么推出了4万亿，在1到3月份的时候，也是很多地方的楼市出现了一个明显的反弹，那个时候媒体就把楼市反弹的现象叫“小阳春”。

但是当时应该说绝大多数人对小阳春还是不抱乐观，大家认为在全球金融危机的情况下，那么中国经济面临着很大的冲击，所以中国房地产可能往下调整的概率还非常大，甚至包括任志强，当年都根本是不看好小阳春的。但是没有想到的是，小阳春最后变成了大阳春，最后变成了一种大牛市。

可以讲，2009年中国房价的那轮暴涨，是中国房地产暴涨周期上比较厉害的一次，就是以那一次为起点，房价真正走上了一个往上走的这么一个大牛市。所以这一次我们从一线城市，还有一些热点城市，包括有一些过去抢房的现象又出现了。

比如说北京，那么从3月份当时的成交的情况来看，同比甚至上涨了100%，从成交量而且从目前的整个市场的气氛来看，都好像已经告别了2018年那么一个困难的状况。会不会延续下去？会不会演变成2009年最后房价大涨的这么一个新的局面？大家都在做判断。

在2009年的时候，那么在那一轮房价上涨以前，中国推出了应对危机的一系列的刺激计划，特别在货币政策上，建国以来第一次提到货币政策宽松。 各个方面的政策都放开，包括买房子，利率打折，各种各样的优惠条件，各种各样的限制都拿掉了，所以到最后演化成一轮真正的大战。

那么我们看这一次的情况的话，也是在2018年，中国经济经历了一个比较大的困难的周期以后，我们要整个为了遏制经济的下滑，为了把经济增长稳定在一个合理的区间。

在货币政策、财政政策，包括投资政策，基建等各个领域，其实政策的刺激力度比较大的。 比如说货币政策，货币政策应该说是在稳健的基础上相对于2018年是偏松的，是偏松的，那么流动性本身是比较充裕的。

那么第二个，大家从房贷政策去看，在2017年到现在为止，整个房贷政策都是很吃紧的。但是最近买房子的人应该明显的感觉到，去银行贷款的话，放贷的周期大大的缩短，也就是说银行在房贷放贷上加快了，这是一个非常明显的一个信号。

那么再加上我们从整个房地产市场整体的一个氛围来讲的话，也比2018年可能预期有所升温了，所以大家非常担心会不会像十年前那样？我的基本判断2019年中国房地产整体的表现是平稳。

我说政策的目标是稳，我为什么我叫大家不要担心？就不要担心这种小阳春会变成一个波澜壮阔的大涨，为什么？因为中国房地产市场的基本面跟十年前比完全不一样了，今非昔比。

你比如说我们从大的基本面上来讲，经过2015年以后的这一轮大涨以后，房价已经处在非常高的高位。

那么第二个就是从房地产的基本面，需求的基本面去讲，经过三年，各种各样的需求基本释放了，也基本得到满足了。

那么第三个就是我们现在的整个房地产政策跟十年前的政策比，十年前的政策是一个什么政策？就是要救房地产，这是很明确的。2018年11月我们推出4万亿以后，紧接着是房地产政策的全面松绑，不仅仅是全面松绑，而且是全力的刺激。

但是从现在的整个政策来讲，政策没有放松，当然我们讲实质上是在放松，但是跟2009年的那种放松比根本不可同日而语。

也就是现在我们从政策的基调来讲，政策仍然在坚持什么？坚持房住不炒，但是我也反对有些人讲说今年要跌，要跌到什么样的程度，甚至有人造谣说我说要跌，我从没说过要跌，我讲的今年市场总体是稳的。这个稳不仅仅是管理层的需求，不仅仅是中国经济的需求，也是房地产自身发展的需要。

我们一直强调中国的房地产是不能出问题的，如果出问题，对中国经济方方面面的影响太大了。房地产保持一个稳定，对各方面，从地产自身，老百姓的财富，到宏观经济的稳定发展而言，都是非常必要的，所以我们讲今年的主旋律是稳。

【新闻背景】

有分析认为，一、二线城市成交回暖的原因，主要是源于年初调控政策的局部性放松，如海口、广州、大连等6城调降人才落户门槛，刺激了部分潜在需求的爆发。另外资金面、政策预期、银行信贷的共同作用，也进一步为房价攀升提供了动力。

而与此同时，三、四线城市经历了前期房价攀升与投资退潮之后，进入了明显的需求疲软期，购房者观望情绪加剧，成交表现也不尽如人意。对此，上海中原地产首席分析师卢文曦表示，尽管当前市场成交量持续回暖，但不意味着价格就会展开新一轮反弹，因为当前供求关系较为稳定。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析称，一线楼市成交量的上涨带动了市场热度的提升，但总的来看，市场并不具备“大阳春”基础。

如果说，这一轮小阳春如果再继续演化，出现过热，出现抢房、出现炒房等等现象的话，我相信管理层一定会第一时间出台政策进行遏制。我们现在如果房地产再出现一轮大涨。这种危险跟房地产大跌是一样的，所以我想对于管理层的政策选项，他对市场的整个来讲的话就是稳。

所以在3月份的时候，两会结束以后，那么国务院副总理到住建部调研的时候提出，今年就是三个稳，稳地价、稳房价、稳预期。整个市场稳下来就可以，但适当的上涨市场适当的活跃是可以的，我们释放一些基本的需求，释放一些居住方面的需求，但是我想对投资、投机这样的需求仍然是打压的，仍然打压的。

所以今年整体来讲的话，我认为大家把今年的小阳春可以跟十年前做一个对比，你会发现在各个方面都是不一样的。从目前的整个情况来看，今年的小阳春要演变成大涨的概率基本很低，北京没有上涨空间了，哪里还有什么上涨空间？

那么其他的一些城市，比如说我过去一直讲的二三线，一些比较好的二三线的城市，从房价本身来讲的话，当然老百姓一定要意识到这些房价并不高，如果以后大量的人口往这些城市走的话，那么房价还有上升的空间。

所以我觉得下一步，我倒不是担心说北上广深，这些大家炒作的这些城市今年又会怎么样怎么样表现？不会怎么表现，我看好的还是三四线的城市。 就像现在媒体报道的说这三四线以下不怎么样，我的看法恰好相反， 我认为真正有希望的，今年真的有希望的就是三四线城市，二、三、四这些城市。

当然我讲这个没有任何人口流入概念，经济又不好的这些城市大家千万不要碰，所以如果再把范围小一点话，就是二三线，今年的希望在二三线，一线没有多大这个表现。进入下一个季度以后，大家会看到整个市场一定是一个平稳的表现，一定是个平稳表现。

当然我讲过，最危险的还是一些五六线的城市，这些城市本身经济基础，人口基础从各个方面来讲的话，都出现一个外流的情况，就是这些地方的房子，大家如果买着住没问题，但是你要投资的话就千万不要去碰，千万不要碰。

所以整体今年的房地产市场，我认为大家一定要吃透两个字，一个是稳， 稳是什么？稳是政策的一个期待，对整个市场的一个定调。

第二个是个变，就是大家千万不要把现在的市场的表现跟过去房地产市场的表现相提并论，因为市场不一样了，市场的方方面面都变了，所以十年前的小阳春演化成的这种大涨的这个态势，我相信在今年不会出现，这是一个大的判断。

我也再次提醒，就是说中国老百姓在对房地产的看待上有两个完全极端的观点，一个认为永远涨，我告诉大家不可能，没有永远涨的东西。第二个叫期待下跌，我们可以讲就是说大家还是要关注货币政策，关注房地产政策。在货币政策宽松的情况下，我们发现资产价格很难下跌，这是一个全球的一个基本规律，所以对我们来讲的话也不例外。

但是也不要担心，也不要担心，今年如果出现房地产的异动的话，政策一定会第一时间作出回应。所以我相信今年整体市场的判断，我还是坚持我以前的判断，热点今年不在房地产，今年的热点在股市。

那么今年如果讲投资的话，投资房地产肯定是不合适的，但是说居住等等，应该说比如说你要贷款等等，比2018年要容易的多，所以我觉得以一个比较好的心态，正常的心态，冷静的心态，看待当下的市场。

我看到人民银行它的刊物说大家不要炒作小阳春，我觉得这不是炒作不炒作的问题，而是市场本身决定了它的动力，目前的基本面不可能最终变成一个大的泡沫。当然我之前也讲过，我们也要关注当下影响房地产的其他一些因素，中美目前正在进行的谈判。

这个谈判如果涉及到汇率问题，我可以肯定的告诉大家，它对整个房地产是一个很大的支撑。所以短期来看的话，说房价出现明显下跌，这个阶段其实到了2018年基本上画上句号了，调整画上句号了，除了一些我讲的那些危险的城市之外，所以今年整个房地产市场应该说没有太大的悬念，既不会大涨也不会出现所谓的大跌，平稳是市场各个方面的预期。

所以今年房地产市场我认为目前的热点，这种小阳春演化成十年前的那么一波牛市的概率几乎等于零。当然你买房要住的话，也不要错失时机，你要去投资的话，我觉得要慎重。

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（来源：一股清泉文化传媒）