「鱼猫金服」借鉴欧美的“房产税”政策能否稳住房价?

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  2019年3月8日,在十三届全国人大二次会议上,人大常务委员会委员长栗战书在作关于全国人民代表大会常务委员会工作的报告时表示,今年要集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括审议房地产税法等,都要加紧工作,确保如期完成。

  这样一条重磅消息再度引发市场对于房产税的热议。其实,从欧美国家这些年开征效果来看,房产税是一剂能够解决房产市场问题的“良药”。

  房产税使欧美房价回归理性

  在欧美国家,房产税是稳定房价的有效利器。只要房屋产权属于私人所有,即便房屋的主人去世,也必须缴纳房产税,每年缴纳的税率从1%到3%不等(视房子所属的不同地域而定),平均为2%。

  

  假如你花20万美元买一栋房子,那么,你每年就要为这栋房子缴纳4000美元的房产税,且房产税的征收计算是根据你所拥有房子的实际价值来决定的。

  也就是说,房价越涨,房产税越高。如果税率为3%,哪怕房价不涨,每33年(即使不算贷款利息),你的实际付出已超过房价的一倍。

  欧美的房子和汽车一样,属于消费品,而不是投资品,房价是进入CPI加以计算的。所以,一旦房价高涨,CPI超过5%的话,便属于恶性通胀,政府就会出重手。比如在里根时代,美国一度恶性通胀,里根政府便连续加息,一直加到18%,硬生生地遏制住了通货膨胀。同时,因为借贷成本太高,房价应声回落。

  与此同时,欧美政府在征收了高额房产税之后,大量提供各种类型且租金稳定的住房,使大多数民众并不需要非得购房而居。

  比如在欧洲的多数国家,多少年来租房者和拥有私有住房者的比例为一半对一半,大城市的租房比例则更高,像德国,就有高达58%以上的人一辈子租房而住。即使美国在次贷危机爆发之前,拥有房子的屋主破了历史最高纪录,却依然还有超过32%的人租房而住;而加拿大非但地广,而且人稀,可租房而居的比率仍然高达33%。

  作为参考,根据汇丰银行最新发布的报告,中国的80后、90后年轻人的住房拥有率高达70%,相比之下,在欧美,美国是35%、加拿大是34%、英国是31%、澳大利亚是28%、最高的法国也只有41%,远低于中国的70%。

  其实,租房市场是个有效市场,只有在供不应求的情况下,房租才会上升。而实施房产税,恰恰可以增加住房拥有者的持有成本,逼出大量的空置房进入市场,或出租,或出售,不仅会迫使房价理性回归,更会降低房租,能使普通百姓受惠。

  

  另外,在欧美等国家,政府每年都会控制房租的涨幅。比如多伦多,2017年,政府还要求公寓的房租必须下降1.49%。如果中国在房产税出台的同时,政府也能同时限制房租的涨幅,并将房产税的一部分用于廉租屋的建设,房租就更没有上涨的可能了。

  房产税效果未来可期

  之前有许多国人担忧,开征房产税会伤及普通百姓,比如房产税是否会提升房租,或提高房价?这种担忧是有道理的。房产税和个人所得税一样,关键在于起征点。而如果房产税以第二套甚至第三套房为起征点,并实施阶梯式税率,房子越多,税率越高,也许可以减少这种担忧。只要运用得当,房产税将是逼出空置房的最佳利器。

  事实上,中国政府早就意识到房产过热之弊端,而开征房产税是见效最快也最方便的操作调整方案:向空置房征收高额房产税,政府既可以快速获得大量税收,还可弥补因地价下跌带来的财政损失,以此杜绝投机炒房,根治高房价带来的各种弊病。至于能否降低房价,则要看怎么样去征房产税。

  如果像前面所建议的,以第二套、甚至第三套房为起征点,并实施阶梯式税率,房子越多,税率越高。也就是说,对自住房不该征或少征税;对拥有第二套以上,尤其是空置房,应该加大税率,以阶梯式征税的方法加大持房成本,逼着炒家要么卖出,增大房屋的供应量,以降低房价;要么出租,加大租房市场的供应量来平抑房租。

  如果房产税那样开征的话,房价肯定会下跌。

  再从金融角度分析一下,房产税开征之后,无论怎样征收,持有房屋的成本都将增加,区别只是增加的幅度而已。如果说目前的各种楼市调控措施能让房价“冻住”,可却不能让国内高昂的房价合理回归,而开征房产税之后,将会让楼市投资者,特别是炒房者,踏踏实实地感受到,房产税将成为沉重的负担,甚至使得手上的房子变为一个烫手山芋。

  也就是说,房产税开征的话,房价肯定会平抑,甚至会下跌。再退一万步来说,即使房价不跌,只要房租不涨,普通百姓也一样“居者有其屋”,可安居乐业。

  顺便提一下,有人认为,国内买房并不拥有土地,因此,开征房产税不合法。其实,征房产税在法律上是没问题的,欧美好多土地也是政府的,房主也只是拥有所谓的“LandLeasehold”(土地租借权),如曼哈顿的土地,英国、加拿大很多土地,政府也都照样征收房产税。

  

  事实上,这个问题之前已经辩论过十几年了,法律上早就不是问题了,只是是否合理的问题。而要是觉得地价太高,各种税收太高,以致房价太贵,再征收房产税太不合理的话,那租房即可。说实在的,从金融角度而言,在国内租房是比较合算的。

  总之,房产税非但能平抑房价,更能使得过高的房价理性回归,这将对中国的实体经济恢复可持续的健康发展,起到积极正面的作用。

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