中南建设的山海关(上)

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摘要:建筑业务?房地产开发?哪个才是中南建设的山海关?


一、八里铺与宁远

时间:明朝天启二年,公元1622年。

地点:山海关。

人物:

男一号:兼掌兵部的内阁大学士,孙承宗。

男二号:兵部尚书兼辽东经略史,王在晋。

男配角:下级官员袁崇焕、王元化一干人等。

背景:广宁之战后,整个东北已经尽入努尔哈赤之手,明军主力尽数退守山海关。

此时,王经略走马上任,他到任最重大的战略想法是:欲尽撤关外诸军入关,于山海关外八里,修八里铺新城。但是袁崇焕等极力反对,越级告状。皇帝派孙阁老来定夺。

剧本:

这是一段很精彩的对白,明史上描写得绘声绘色:

孙阁老问,等八里铺重城修好了是否就调现在的四万人都填进去守?

王经略答,要另外派四万。

孙阁老一听马上就发招了,反问王经略:

第一、新旧两城,四万加四万,就是八万人,你有这么多兵吗?其他地方还守不守?

第二、新旧两城相距八里,八里之内有旧城前的地雷和陷阱,倘若新城的守军败退下来,撤向旧城,那这些布置岂非成了给自家人准备下的?

第三、若新城的溃军身后有追兵,那你是开门放他们进来,还是不开门把溃兵报销给敌军?

(明史孙承宗传:且筑关在八里内,新城背即旧城趾,旧城之品坑地雷为敌人设,抑为新兵设乎?如不可守,则四万新兵倒戈旧城下,将开关延入乎,抑闭关以委敌乎?)

 

                                                                       关宁锦防线示意图

后来还有情节,不再赘述了。

总之,牛逼的孙阁老立马把王经略送回南京养老去了,由越级告状的袁崇焕去宁远,重修他所设想的关宁锦防线。

山海关八里外修新城,表面上是多点布防,互为依仗,战术上看似可取,实际上是分摊了防守力量。而且,两城相聚太近,新城破则旧城危,且败兵无处可去,战略上不值一提。

打仗,战略纵深很关键,商业如战场,道理也是相同的。很多企业做到一定程度都会去布局上下游产业链。

但是,也是有风险的,不然乐视贾总的“生态化反”不会失败,这是资金风险。中粮的全产业链布局不会如恐龙跑步,战战兢兢。这是管理问题。

成功的也多,最有名的比如李嘉诚。

这些历史和事实,是地产三哥看完中南建设的近三年的年度报告后,想到的。

为什么呢?

 

二、业务并行与双轮驱动

中南建设公司有两大业务:房地产开发与建筑施工。

 

你一定很奇怪,65%+38%=103%,大于100%了。怎么肥四?

因为有一部分收入属于业务部门间的交易,主要是自己的建筑队给自己房产公司造房子,要抵消的。

 

双轮驱动,比较给力,2018年两项业务分别为上市公司贡献营业利润为26.1亿元、7.6亿元。建筑施工与房地产开发本来也是一根绳子拴两头,自己开发,自己施工,把两头的钱都给挣了。而且建设速度、理念、成本等等都好控制。

自己种麦子,自己磨面,再做好馒头自己卖。挣钱。

从理论上来说,自己做上下游,边际利润会得到有效提上,边际成本也会得到相应控制,关键是上下游不再受制于人。

 

中南建设也不是第一家这么干的,房企中,民营企业如碧桂园,国企如中国铁建。

 

但是对比之后可以发现,中南建设的建设业务占据上市公司的比例显著不同:碧桂园的建筑队基本上全部为自己干,86%的建筑业务是内部交易了。中国铁建,搞房地产就是玩玩而已,主业是工程承包,不然他房地产业务的毛利率怎么会只有24.6%呢?

讲到毛利率,我可就不困了,三哥最喜欢自己鼓捣排名表。

 

在把TOP30中的毛利率做了个排名后,我发现中南建设房地产开发业务20.5%毛利率明显低于同行,在TOP30中排名倒数第二,仅高于远洋集团的20.0%,也远低于31.3%的平均毛利率。(中梁控股和祥生地产数据没披露,没算进去。)

那么是不是利润分在建筑施工里面呢?看下公司近两年分部毛利率:

 

广发证券研报显示:

2018年建筑板块126家A股上市国内公司毛利率为12.2%,中南建设的建设业务板块毛利率是11.6%,属于正常范围。

所以答案是否定的,中南建设的房地产业务毛利率的确很低。

双轮驱动效果不明显啊。什么原因呢?

 

三、扩张与风险

中南建设的这几年的扩张非常猛烈,房地产预售从2016年的373亿元,干到2018年的1466亿元,4倍。这速度不是一般的牛逼。锦上添花不是我的风格,三哥是来忠言逆耳的。

 

借债也很多,利息也不算低。

 

 

另外两个流动性指标也不算好,净借贷比远远高于91%的上市房企平均值;

现金短债比1.13,足够覆盖一年内到期的债务,但也是刚好。

 

此外,2018年报显示,公司54%持股的大股东,陈老板控制的中南城市建设投资有限公司所持股份中的72.9%已经质押。

到此,三哥认为有三个事实,不能否认:

第一、公司快速扩张;

第二、毛利率显著较低;

第三、流动性风险偏高。

在这里,应该存在这么一个逻辑:因为快速扩张,流动性风险偏高了,公司才会薄利多销。

 

那么中南建设的核心竞争力究竟在哪里呢?

是房产开发?还是建筑施工?

哪一个才是他的“一夫当关、万夫莫开”的山海关?

(未完待续)

 

 


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地产三哥

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