兰州白鹿原横空出世、保利万科碧桂园逐鹿文创城

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  兰州白鹿原横空出世、保利万科碧桂园逐鹿文创城

  邵旭峰

  

  大西北最常见的,就是苍茫荒凉的群山,越向西北,山上的植被越少,黄土裸露,乃至于完全没有生机的样子,隐约一两点绿意之处,那是一两户人家,黄土文明就那样零星散布和延续。

  在群山之间,如果你发现一条高度与山顶齐平的线,横亘绵延十百公里,那就是“塬”的边际线,上边就是“塬”——群山顶上的巨大平原。

  西北最大的塬,在庆阳,叫董志塬。

  陕西白鹿原,东边与篑山相接,南依秦岭终南山,整体如同一把座南面北的椅子面,椅子靠背就是终南山。所以准确地说,白鹿原不是严格意义上的大西北的塬,最多算个半塬——在半山而非山顶。

  白鹿原东北高出灞河300米左右,西南侧高出浐河180米上下,俯瞰关中大地,深受其影响也形成自己独立的文明。

  

  兰州西北师大甘政法兰交大北面山上的丘陵地带推整已经十几年了,外界感觉动静不是很大,但面积确实不小——有数百平方公里之大,可能还要继续向北拓进。

  

  这里已成兰州的北坂,相对于安宁区升高百米左右——正如白鹿原相对于西安市,只不过白鹿原相对于西安市升高在200米到300米之间,要高许多。

  

  北坂上多个房企大兴土木,统称“文创城”。

  第一家入驻文创城的房企不明,但第一家动工的,是军工出身的央企保利,项目叫保利·领秀山——保利现在兰州有四个项目,除过领秀山,还有黄河两岸的金香槟和理想城,西固好像还有一个,但规模相比领秀山都小,领秀山项目现在好像第七期已经开工,好像至少有8期,有说14期。

  保利开建后不久,华远(不是和万科一样同属华润旗下任志强的那个央企华远,而是一个私营企业——现在私企还有省级企业建房的不多了,大多亏的找不着北了,央企亏损额更大,但那对他们来说不但不是负担,反而是资本,比如保利万科中海这些个个亏几千亿近万亿,影响他们大建特建了吗?房企为什么亏?根本原因是利润大部分去了政府那里)也开建。

  

  延伸两句,现在省会城市建房的,主要是央企,甚至向市级县级城市下探。

  所有一线城市、省会城市还有地级市乃至于县级乡镇级市,房子大量空置——不时有北上广深等城市的空置率出炉,但由于大多被炒房者和其他不住的拿着、价格坚挺或缓慢上涨,真正刚需的还要买,尤其是国家其他经济增长点还没有或弱,需要昔日的半壁江山房产基建继续冲锋陷阵,所以都开发“新区”或辅助区——之前不是有消息吗,说总共有数千个新区在建。

  兰州安宁北坂——属于皋兰县的文创城就是其中之一。

  

  由于资金差距,保利四期都快交付了,但华远一期都还没交付,卖出去点房就动几天工,然后又筹钱再动几天,或者慢慢小规模动,但那种韧性还是值得尊敬的。

  大约2016年左右,有一个叫浩源的公司,也在保利、华远以东的平台上开工了,有别墅有高层,据称规划和综合质量还可以,就是有点脱离大部队的感觉。

  2017年左右,央企也是房产老大万科也上文创城了,在保利之后、比邻华远,拿了二三百地,好像还在拿,好像有五期左右。万科已经建成的一期全是高层,楼栋不少,但总体规模远小于保利——保利每期似乎都有高层也有别墅,三期和四期还有花园洋房——10层左右。

  万科建设速度和保利差不多,都很快。

  2019年4月,碧桂园确定也上文创城——就是销售额2018第一但同时状况频出的碧桂园。

  据称,王健林的万达也有上文创城的可能。

  

  相较而言,保利刚开始建的时候,总体规划不错,但建设质量和综合配套管控不好,比如高层不是一体浇筑用空心砖补(这个问题一直到五期才解决,万科卖房的都遥指当笑话),比如别墅区的渐次抬高错落感没有拉开,尤其是,别墅房屋周围地基下陷,造成别墅区围墙严重倾斜有很大安全隐患到现在都没解决,物业不专业,不敬业,商铺区给工人做饭的临时饭馆油烟直接影响上面的住户。综合管理感觉不像央企。

  

  还有,保利从三期开始,楼间距也变小。

  最大的问题,是刚开始不少销售说是安宁户口,结果到现在还是皋兰户口,这个直接影响到保利的声誉。

  说说华远,不是那个和万科同属华润的央企华远,是一个私企。

  他们没钱,所以进度很慢,但由于央企的直接比对,所以他们在建筑质量和环境绿化方面比较谨慎认真,楼尽可能一体浇筑,别墅区台柱和门脸大量使用大理石,尤其是他们注重后一排别墅比前一排抬高,光线很好,错落有致。

  他们房子价格低于保利和万科更会低于碧桂园,因为不是央企也位置靠后。

  下来谈谈万科。

  客观而言,万科到一座城市,从建筑质量到综合环境到物业配套都会成为一座城市房企的标杆,直接刺激同行综合提升自己——市场经济的企业,最大的动力都来自于竞争对手。

  可惜的是,万科来兰州太迟了,文创城拿的地块也太小,所有买房的人应该祈求万科多拿地块,扩大规模。

  举个例子,原先给别的省企还有私企供材料的不少商家,说自己供货这些年,没有遇上万科这么严的······

  万科在文创城,主要卖高层精装房,从地砖到墙纸,到板材,质量都不错,好像都是名牌,不少装修过房子的人说,把万科比保利高出来的钱自己装修,绝对比不上万科的装修——当然,不想千篇一律也不怕麻烦还有钱的人除外。

  还有,万科明显也注重素养牌,里面打扫卫生的阿姨,见人都会笑眯眯喊您好!

  就在最近,传出碧桂园入驻文创城的消息,很明显刺激到原先四个房企(保利、万科、华远、浩源),都开始检点自己的失误并风风火火行动起来了,毕竟碧桂园那种强势的针对主观感性客户的营销,是谁都得掂量的。

  

  无须质疑,由于阴差阳错的原因,兰州文创城已经成为诸强的逐鹿场——万科、保利、碧桂园这些国内最大的房企,可能还会有吃住玩娱一体的万达,辅助以华远、浩源等私企,在一个纵横十几公里、最大不过数百平方公里的高处台地上比邻竞争,隔着一条马路叫板,直观对比展示各自的优缺点——客户一抬腿就去别家了,业主隔着马路就谈论各自的优缺点。

  这种情况,不要说兰州,就是国内都不多见。

  

  然后谈谈环境生态,由于兰州黄河以北——山南水北为阳,主要就是沙碛和盐碱地,所以种树种草都不容易,保利和华远都折腾多年,但不得其法,据称刚开始让南方公司做,这纯粹牛头不对马嘴,南方一片树叶都可能发芽,但这是严酷的北方阳面沙碛盐碱地,不说土壤改良和浇水是否得到保证,经常看见外地运来准备种植的树木,躺在那里暴晒!时间长达几天,早都枯掉没救了。

  种树种草,第一需要保证树木和草皮的运输和种植时间尽可能短,不能让种的时候就已经枯死;第二需要土壤改善的事解决清楚,粪肥为主、化学肥料有但不能过多;然后保证平均一周浇一次,基本都能活。

  刚开始保利华远的绿化工作效率较低,浪费较大,不过后面逐渐好了,现在道路两旁、已经交工小区内的大多数树木草皮都活了。

  现在文创城的绿化已经初具规模,这几年雨水充足,后面应该会很好,加上在半山(兰州城区由于处在两山之间,所以空气不大流通),空气后面必然清新通畅。

  还有就是教育、医疗等配套设施,目前有一所建筑不错的“皋兰五中”(小学和初中一体)已经建成运营,保利有一家幼儿园也开始运营,投资十几亿的兰州中医院正在建设,据称后面还有医院和学校将建设和运行。

  再就是交通,目前上山的,主要就是师大知行学院和万新路两条,都很陡且质量差,从师大知行学院旁上山的高架桥建设正在最后冲刺,后半年能通车。后面,应该还有高质量的高架桥或高速等上山。

  最后谈谈营销,就个人观察,这几个房企,没有一个站在知己知彼(客户和竞争对手)的立场上,把自己的优势彰明说透的——大多企业都这样,把最重要的事情没有弄透落实,更不说框架清楚、特色明显直击人心。无论具体的营销人员还是举办的活动,都感觉和卖红薯的没有本质区别。

  投资很大,得不偿失。市场经济,一块生产,一块营销——很多企业在营销上智慧不够、目标不明、策略混乱。

  总结:时势使然,兰州安宁北山丘陵地带,就这样成了兰州市北坂——由于西安的白鹿原,多家央企和私企在上面近距搏杀、刺刀见红。

  就已经建设的房企而言,地理位置,保利最好——最靠南面边际,可俯瞰遥望安宁和西固区;就建筑和装修质量而言,目前万科最好——后面别的房企必然努力提高,到时候谁高谁低,暂时未可知;就高层楼间距、采光而言,保利一期、二期最好,高层间距达80到100米;就别墅而言,华远做的好、浩源好像也可以;就绿化生态而言,保利做的大,但稍显粗,万科和华远做的比较细。

  以过去的眼光看,文创城毕竟脱离安宁区主城区,交通也不便,但以未来的眼光看,这里由于多家大型企业和私企同台竞争,所以建筑质量、采光、空间、绿化、物业管理等,企业各自都会尽可能优化——企业最大的动力来自于竞争对手,刺激交通也会尽可能便利化,同时饮食、娱乐休闲等,以及教育、医疗等综合生态要素都会优化配套。

  空气清新、马路宽广、疏朗有致,这是全兴城市,尤其是多家最大房企夹杂私企近距竞争、刺激优化,是文创城最大的优点。

  还有一点,就是没有拆迁户,所以综合素养也不会低。

  建议:如果你无所谓户口,又想享受清新的空气、全兴城市的综合体验,可以考虑。

  大体如上。

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