李嘉诚和宋卫平都看好的地方 现在他也出手了

限墅令颁布了十多个年头，上海依然没有等来容积率低于0.5的宅地，即便是已经有17块容积率

0.2以下的闵行马桥别墅区也不例外。

就在上个月，至少两年多没有供地的闵行区马桥终于又迎来一幅宅地，地块位于旗忠超级别墅区的范围之内，南至茜昆路，西至中瑞路，北至骏祥路。

在地块南侧，隔着一条马路便是有着亚洲十大豪宅之称的绿城玫瑰园，而东侧则是超人李嘉诚旗下和记黄埔开发的御涛园以及中房森林别墅区（其北面与长岛别墅区、27洞的旗忠高尔夫球场相邻），地块北侧是上海旗忠集团旗下开发的山水世纪，附近的楼盘里每套房子都在千万元的级别之上。

地块航拍图 图片来源：申°视觉 许益摄

遗憾的是，这块被上千万级别别墅环绕的地块，容积率却达到了1.2，同时政府明确不允许在该地块上建造三面（两单元并联）或四面临空的类似别墅建筑，在土地出让文件中也对建筑的高度也有要求，地上最大限高24米也就意味着未来这块地上的产品更有可能会被建造成7-8层的洋房+叠加类的产品。

碧桂园：没有谁可以阻止我买地！

这块宅地总出让面积达到83757.7平米，起拍价19.27亿元，每平米的楼板价约19172.6元。在中小套比例设置方面，至少要求中小套型住宅不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。

（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米）

虽然不能造高溢价的别墅产品，但却并不妨碍开发商们对这块土地展开角逐，据网易房产的了解，至少有5家企业参与了此次的招标，其中不乏行业TOP的开发商，例如：碧桂园、金地、保利等房企。

而5月7日，上海土地市场官网也终于公示了闵行新城MHC10801单元07B-01地块的中标候选人——碧桂园和金地，虽然两者的报价完全相同，但从两者的综合得分上看，能够拿到这块地的似乎就是2018年的销售之王碧桂园了。

图片来源：上海土地市场

业内：或与对手金地联手开发

虽然大概率拿到了这块地，但针对洋房/复式公寓类的产品，似乎是竞争者金地、保利等在此类产品上有更多的操盘和产品设计经验，例如：金地在青浦的虹桥世家，其主力户型即为建面约89㎡的洋房、以及建面约130-139㎡的叠加；保利位于周浦的还未开盘的保利首创颂也是涵盖了大批量的小洋房产品。

对于碧桂园来说，其在上海也有过一些类似风格的产品，但在实际的操盘过程中，一般都会与其他开发商进行合作，不直接负责产品设计和建造部分，而专攻营销端或者资金端的工作。

如果独立来开发这块地，势必将面临一定的挑战，但如果能够花下功夫做好这个盘，或将直接改变和影响其在上海消费者们眼中的已有的品牌调性和产品能力。

网易房产从一位知情人士处了解到，目前针对这个盘，碧桂园仍有很大概率将联手另一位中标候选人金地，联合开发这块地。尽管双方并未最终确定彼此的分工，但可以肯定的是，这个项目的产品定位一定会比之前碧桂园在上海的任何一个盘都要好，联合操盘的另一个好处是在资金面的压力也能小一点。

看周边：商业配套依然欠缺

虽尚不知晓这样一块地上究竟会诞生出怎样的住宅产品，但小编试想了一下住在90平的房子里俯瞰豪宅园林的感觉，似乎好像感觉还不错？

不过，如果真的住进了在高档别墅住宅区，在日常生活的便利度仍会遇到一些“小麻烦”，由于周边大多的购房者日常都不住在别墅里，一般只有双休的时候会过来小住，这就导致了平日里这里的人气会稍显不足。

一位在闵行马桥卖了多年二手房的中介告诉记者，在马桥人气最足的别墅小区的入住率也不会超过60-70%，业主大多都是周末过来住个1-2天，平时都不会过来，未来这一片距离比较近、体量比较大的是还在建造中的24万方左右的联仲商业广场。

据周边居民反映，这个商业广场的建造进度较为缓慢，从2015年项目启动至今，仍然处于未完工状态，网易房产从现场一位施工工人口中得知，这个商业项目要完成至少还需要4-5年的时间。

而除了在这个在建的商业项目外，附近的街道上看不到任何的中小型商业。

在建中的联仲商业广场 图片来源：申°视觉 许益摄

不过，这块地的引入确实能够弥补马桥别墅区中小套户型的缺失，目前区域内在售的新盘基本都为纯别墅小区，例如：华府天地愉园和联仲都悦汇。

其中，华府天地愉园即将推出220套毛坯叠墅，户型面积在150-189平方米之间，目前在售的是152-160平米叠加别墅，总价段在750-810万元/套。而联仲都悦汇则规划有73套叠加别墅，目前尚未开盘。

按照土地出让文件的要求，碧桂园必须至少建造967套住宅产品，精装修比例达到50%，未来，这里将成为马桥板块区域内居住人气最足的一个小区。

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