楼市“限售令”逐步到期，会带来房价下降吗

【原创】楼市“限售令”逐步到期，会带来房价下降吗

（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）

为适应楼市调控、稳定房价需要，前两年，地方不仅出台了限购限贷政策，一些地方还出台了限售政策，短则两年，长则三到五年。两到三年的“限售令”将逐步到期，很多不能上市的房子，也将可以逐步上市。那么，这些被解禁的房子，会带来房价的下降吗？

确实，在很多地方，两到三年的“限售期”确实已经到期，继而会有一些前几年购买的房产可以入市了。而且，数量和规模也不小。特别是房价上涨比较快的城市，释放的解禁房呈规模还不小。

那么，这些房产的入市，到底会对市场产生怎样的影响，会不会带来房价的下跌呢？显然，对这个问题，是不能用“会”还是“不会”来回答的。从这样的回答中，也是找不到真正的答案的。

事实上，对“限售令”到期的房子，能不能进入市场，至少需要有两个方面的判断。首先，这些房子的拥有者，会不会把限售房推向市场；其二，市场能否容得下这些限售房，能否让限售房如愿地进入市场并获得相应的回报。

对限售房拥有者能否把限售房投向市场的问题，关键看这些限售房是否达到了投资者、特别是投机者满意的回报率以及房价会出现怎样的变化趋势。从回报率来看，如果达到了预期回报，一些限售房拥有者，是会将房子投向市场的。他们不像一般的投资者，总想着要最高价抛售，往往是失去机会，最终只能低价抛售。专业炒房者大多有一个心理回报价位。所以，一旦达到回报点，肯定会毫不犹豫地将房子投向市场。

当然，对限售房拥有者来说，如果房价出现下跌，且通过对未来市场的预测，认为不大可能再出现上涨、尤其是大幅上涨现象，为了止损，他们也会毫不犹豫地将房子投向市场。如果是这种情况，自然是最好的，也是最希望看到的现象。

这就带来了第二个问题，那就是限售房拥有者，愿意将房产投向市场，市场是否就能接受，就能把这些限售房消化呢？显然，也是非常重要的问题。如果市场没有足够的消化容量，无法接受这些在高价位购买的房产，那么，纵然限售房拥有者愿意将房产投向市场，也可能是一厢情愿，不可能达到自己的目的。

而这种现象的发生，一般都是在房价出现平稳且有序下降的情况下。因为，购房者买涨不买落的心理决定了他们不可能轻易购买正处于价格下降阶段的房子，而会等待观望。只要购房者等待观望了，房价也就会出现更快下跌。所以，限售房出手的难度也就会大大增强。

这也意味着，如果市场趋于平稳，且房价略有下跌，限售房的抛售，不仅难度大，而且会带动房价进一步下跌。而从国家统计局发布的2019年3月全国70个重点城市的最新房价数据来看，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅微升，其中，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格同比上涨8.2%，涨幅与上月相同；三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格同比上涨8.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。而从环比来看，一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有下降，三线城市有所上升。其中之一，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1，二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月降低0.1个百分点，二手住宅销售价格环比上涨1.2%，上月为下降0.2%；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。

这也意味着，房价变动仍处于利益博弈阶段，房价小幅上涨，更多的是对去年市场持续低迷的补涨，并不具备持续上涨的条件。因此，一季度房价的变动并不具有代表性。更重要的，面对一季度房价反弹，曾有极少数城市试探性地调整了楼市调控政策。但是，随着中央政治局会议再次强调楼市稳定的重要性，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，强调城市政府的主体责任。很快地，刚刚冒了一点头的房价，再度回到稳定且略有下降的轨道之中。所以，“限售令”到期，房产投资者可能很难淡定，要考虑是否出手的问题了。同时，是否有人接手，也是一个问题。

房产投资，已经到了一个重要的转折期、敏感期。

tanhaojun1962