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全面详细解读房地产业营改增,你不看你吃亏

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房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定,是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。随着营业税改征增值税的全面推开,房地产开发企业也纳入了增值税的管理。

一、概念和征收范围

1.房地产开发企业在境内销售自行开发的房地产项目,适用“销售不动产”税目。

自行开发,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,也属于销售自行开发的房地产项目。

【指尖财税解读】自行开发包括2种情况:

1)直接通过土地的招拍挂从土地部门出让获得土地或从第三方转让获得土地进行开发建设的土地;

2)对其它地产商由于种种原因没有完成开发建设(比如烂尾楼)的项目进行收购即以接盘等形式收购,以自己的名义立项销售的项目。

2.房地产开发企业以经营租赁方式出租自己开发的房地产项目(包括商铺、写字楼、公寓等),适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”。

【指尖财税解读】壹加壹置业有限公司开发建设“嘉年华”建材家居中心,壹加壹公司建设完成后对其持有并进行招商运营,和入驻的商户签订租赁合同。则壹加壹公司对该事项的活动属于“不动产经营租赁服务”,按照11%计算缴纳增值税(如果该不动产是2016年5月1日后取得)&按照3%简易征收率计算缴纳增值税(如果该不动产是2016年5月1日前取得)

3.房地产企业开发转让土地使用权,适用"销售无形资产"税目中的“自然资源使用权”。

【指尖财税解读】壹加壹置业有限公司直接从A企业转让的土地使用权,则A企业适用“销售无形资产”税目中的“自然资源使用权”,按照11%计算增值税。

二、关于销售额的计算

销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用,财政部和国家税务总局另有规定的除外。销售额不包括收取的销项税额。

【指尖财税解读】增值税是价税分离的计价方式,销售额仅仅指的是增值税发票上的金额,不包含税额。

(一)房地产开发企业销售试点后开工的新项目或者销售未选择简易计税的老项目,适用一般计税方法,税率为11%,并可以从销售额中扣除向政府部门支付的土地价款。

【指尖财税解读】凡是2016年5月1日前包括施工许可证上注明的开工日期或施工合同注明的开工日期且实际开工的,企业采用简易征收率的项目,不得从其销售额中扣除“土地价款”。

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款,并应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

【指尖财税解读】这里面只认票据,该收款票据是省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。对于该票据至关重要,没有该票据无法进行扣减。因此作为房地产开发企业需要将土地成本当中的“土地出让金”单独整理出来,按照你所在的楼盘《施工许可证》或《施工合同》区分新老项目,如果老项目采用一般计税方法的,其销售额的计算按照上述公式计算,即扣除“土地出让金”。

另外一个问题是,对于壹加壹置业有限公司从另外企业转让土地的,很显然壹加壹公司获得的土地而支付的土地价款并没有获得“省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。”,这一点如何处理,看来税总需要就此问题进行文件补丁后才能够处理。

附图:

关于扣除土地价款的几点注意事项:

(1)土地价款并非一次性从销售额中扣除,而是要随着销售额的确定,逐步扣除。

(2)允许抵扣的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目,如果选择适用一般计税方法,其5月1日后确认的增值税销售额,也可以扣除对应的土地出让价款。

【指尖财税解读】允许抵扣的土地价款包括:1)全部新项目;2)选择一般计税方法的老项目

(3)房地产企业在开发房产项目时,还会在小区配套建设道路、花园、绿地、雕塑,或者物业用房、幼儿园、诊所等。这些项目不单独作价出售给业主,但也都包含在了业主所支付的房款之中。对这些建筑物、构筑物的面积,本条规定并未将其包含在“可供出售的建筑面积”中,也就是在计算“当期允许扣除的土地价款”时,并未将这部分面积包含在分母当中。这样可以使开发商将所有“可供”销售的面积卖完后,土地出让金全部扣除完。

【指尖财税解读】对于“可供销售的面积”取数于“预售许可证”上标注的“预售建筑面积”。

附图:

(二)房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。

销售额=全部价款和价外费用÷(1+5%)

房地产老项目,是指:

(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;

(2)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

【指尖财税解读】在很多情况下,在甲乙双方签订的《施工总承包合同》的过程中,合同约定工程的开工日期是这样表述的:“以全部工程具备开工条件,且经过发包人批准的开工报告中所载日前为准”,即为所谓的“开工令”所载日期,详见附图的“合同项目开工令”

附图:

(三)房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目(无论新项目还是老项目),都按照5%的征收率计算应纳税额。

(四)房地产开发企业中的一般纳税人出租其在2016年5月1日后取得的不动产,或者出租其在2016年5月1日前取得的未选择简易计税的不动产,适用一般计税方法计税,税率为 11%。

销售额的计算公式如下:

销售额=全部价款和价外费用÷(1+11%)

(五)房地产开发企业中的一般纳税人出租其2016年5月1日前取得的不动产,可以选择简易计税方法,征收率为5%。

【指尖财税解读】“可以选择简易计税方法”,意味着也可以选择“一般计税方法”,具体如何选择,企业一定要测算,哪种方法对企业而言最有利,这就是税务筹划的一种。

(六)房地产开发企业中的小规模纳税人出租不动产(无论何时取得),按照5%的征收率计算应纳税额。

(七)一般纳税人转让土地使用权,适用一般计税方法,税率为11%。小规模纳税人转让土地使用权,适用简易计税方法,征收率为3%。

销售额=全部价款和价外费用÷(1+适用税率或征收率)

三、进项税额

1.进项税额是与销项税额相对应的一个概念,指纳税人购进货物、劳务、服务、不动产和无形资产,所支付或者负担的增值税额。纳税人抵扣进项税额应取得符合规定的增值税扣税凭证。

必须是增值税一般纳税人,才涉及进项税额的抵扣问题。

2.准予从销项税额中抵扣的进项税额:

(1)增值税专用发票上注明的增值税额;

(2)海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额;

(3)农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算进项税额;

(4)境外购进服务、无形资产或者无形动产,解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

增值税专用发票应在开具之日起180天内办理认证,并在认证通过的次月申报期内,向主管税务机关申报抵扣进项税额。

【指尖财税解读】应在开具之日起180天内办理认证,也就是说企业督要进项税额的增值税专用发票的时候坚持供应商在尽可能早开发票的同时,尽可能早地和开发企业就发票办理交接手续,我们说交接手续非常重要,这是非常重要的手续,涉及彼此之间责任的交接。开发商拿到专用发票后第一时间完成认证后办理相关付款手续,再在次月申报抵扣。

海关进口增值税专用缴款书需在180天内经税务机关稽核比对相符后,其增值税方能作为进项税额在销项税额中抵扣。未在规定期限内到税务机关办理认证或者申报抵扣的,不得作为合法的增值税扣税凭证,不得计算进项税额抵扣

3.纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定,其进项税额不得从销项税额中抵扣。

4.部分项目的进项税额不得从销项税额中抵扣(具体项目及解释参照财税[2016]36号文件第二十七条、第二十八条)

5.房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目,不执行“纳税人自建不动产”进项税额分期抵扣政策,其进项税额可一次性抵扣。

6.一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)

【指尖财税解读】“建设规模”详见《施工许可证》上:

在计算简易计税方法和免税房地产项目对应的“不得抵扣的进项税额”时,应以“建设规模”这个指标作为依据,即应以“项目建设面积”为计算单位,而不能以套、层、单元、栋等作为计算依据。

四、预缴税款

(一)销售不动产

房地产开发企业采取预收款方式销售开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,待纳税义务发生时间确定时,再清算应纳税款,并扣除已预缴的增值税款。

1.一般纳税人

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

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