买二手经适房，交全款后，房主说无权销售必须退房，不退行吗？

买卖商品房的时候要交很多的税，比如契税、增值税、个人所得税等等。而经适房、两限房等政策性房屋除了要交这些费用之外，还要额外缴纳一笔土地的收益费用，并且这笔费用的金额有可能非常巨大，甚至于高达上百万。

这么一大笔额外的费用由谁来承担？卖方还是买方？我们一定要在合同当中约定清楚。

政策性房屋的性质很特殊，所以会引起很多的纠纷。

因此，在签订政策性《房屋买卖合同》的时候，大家务必要加上两个特殊的合同条款。

第一、必须加入过户条款

为什么要加这个条款呢？

因为政策性房屋都是有过户时间限制的，一般是取得政策性房屋满5年之后才允许过户。

满5年的时间的计算，是以取得产权证的时间，或者取得契税发票的时间为起算点的。

哪个早，就以哪个为准。

比如说，如果是2009年，你分到了一套经济适用房，2010年的5月1日你交了税款，税务局也给你开了发票，2011年2月1日你才拿到房产证。那么就按早的日期，也就是你取得发票的时间，2010年的5月1日开始起算5年。往后推5年，就是2015年的5月1日，在这个时间之后，房子才可以过户给其他人。

注意，合同中，过户条款应该这样表述：

房屋取得产权证5年后的第15日内（或者是房屋可以上市交易后的15日内），房屋买卖双方共同办理产权转移登记手续。

这个条款已经经过最高人民法院的司法解释，还有各地区高级人民法院的指导意见，多次明确了，只有加上这一条款，《房屋买卖合同》才是有效的，所以这条必须加上。

如果没有加入这个条款的话，假如房价蹭蹭往上涨，房主不想卖就不卖了，告上法院，你的房屋买卖合同是无效的。

哪怕是缴纳了全款，买了房子半年以后，也没办法，只能原价退回房子，你说亏不亏？

当然，这里说一个例外条件，这个是针对经济适用房的：2012年1月14日，这个时间点以后取得的经适房，无论是不是满5年，它都不可以上市交易，这种房子它只能由政府来回购。

所以我们不能去买这样的房，大家一定要注意。

第二、必须加入税费条款

至于应该缴纳多少土地收益的税费，经适房和两限房是不一样的。

1、经适房

根据取得时间的不同，所缴纳的比例是不一样的。

首先，这也是最便宜的。2008年4月8日之前（包括这一天）取得的经适房，如果出售，按出售价格的10%补交土地收益的。

也就是说，如果一套房卖了200万的话，那么就需要额外多交20万的税。

其次，2008年的4月9日-2012年1月13日（为什么到1月13日呢？因为1月14日以后就不允许对外出售了），在此期间取得的经济适用房，按出售价格和原购买价格之差的70%，补交土地收益的，很贵。

举个例子，如果买这套经济适用房的时候，当时花了30万，后来卖掉，卖了200万，那么差价就是170万，等于你赚了170万，那么这170万的70%，也就是119万就要全部上交国家。

2、两限房

两限房就是，限制房价和限制住房面积的一种特殊的政策性房屋。

两限房上缴的土地收益是，出售价格和原购买价格之差的35%。

这个标准是统一的，无论你什么时候拿到的两限房，都没有关系。

举个例子，一套60万元买的两限房，现在卖了200万，那么差额就是140万，需要额外缴纳的税费，就是140万乘以35%，算下来也就是49万。

所以，在买这类房屋的时候，必须在合同中加入税费条款。大概的表述是这样的：

所需上缴的土地收益或者缴纳的土地出让金，由出卖人/买受人来负担。
如果在过户之前，因为国家政策导致税费增加的话，那么由国家规定的缴纳方来缴纳（或者是买卖双方商议的方式）。

除了上述额外需要缴纳的巨额税费之外，政策性房屋还有5年的过户时间限制，在这5年里，你知道政策会不会变化呢？5年的时间，税费缴纳的规则会不会变呢？如果变了，税费的差价由谁来承担呢？

所以我们上面条款的后半句约定的很清楚：在过户前，如果因为国家政策导致税费增加的话，那么由国家规定的缴纳方来缴纳，或者按双方协商的方式来承担。

至于说采取什么样的方式，双方协商之后，在合同里写清楚就可以了。

总结一下：

1、政策性房屋都有满5年的过户时间限制，所以在买卖合同中，必须加上相应的条款。
2、除了一般的交易税费之外，政策性房屋还需额外缴纳一笔土地出让金，且金额巨大，须在合同中明确由谁来承担。

资料来源：刘甫律师，《房产交易法律课》