4月房企“抢地大战”硝烟四起,哪些城市热了?

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  4月份土地市场迎来了一波成交小高峰。

  在供应量回升的带动下,300城经营性用地月度成交持续攀升。在二线城市优质土地大规模集中成交的带动下,成交价格也随之上涨,并达到近一年来的最高点,溢价率更是自2019年开年以来一直保持上涨趋势,同比上升9.5个百分点。

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  伴随着部分楼市的“小阳春”,多地土地市场也更加活跃起来。

  

  (来源:大伟看楼市)

  4月南昌土拍,溢价率高达110.49%。据星空地产研究院数据显示,2019年4月南昌土地市场供应经营性用地9宗,供应面积439.05亩,最终成交经营性用地9宗,成交面积439.05亩,成交总额362829.1387万元,约36.28亿元。

  

  数据来源:星空地产研究院

  9宗地块分别出自西湖区、青山湖区、青云谱区、东湖区、南昌县、红谷滩新区以及赣江新区,其中有6宗是限价地,分别是西湖区的DABJ2019006地块,限价12500元/㎡(毛坯);青山湖区的DACJ2019008地块,限价8805元/㎡(毛坯);青云谱区的DADJ2019007地块,限价13377元/㎡(毛坯);赣江新区的DXJJ2019003地块,限价9000元/㎡;东湖区的DAAJ2019010地块,限价13000元/㎡(毛坯)、南昌县的DAJ2019007地块,限价10000元/㎡。

  4月23日,武汉土地市场推出总起始价近200亿的10宗地,其中,有4宗均被融创拿下,总金额152亿,溢价率最高的一宗为24%。另有一宗地被美的置业以28.57亿拿下,溢价率高达80%。

  4月24日,苏州土拍一日吸金135.7亿元,吴中区太湖新城板块和尹山湖板块均产生了新地王。与此同时,苏州新房、二手房市场交易也有上扬趋势,3月苏州二手住宅成交5903套,环比上升36%。4月29日,经过40轮竞拍,苏州工业园区湖东板块一宗宅地最终被中海地产以35.63亿元的总地价收入囊中,溢价率约37.67%,折合楼面价30287元/平方米,创下园区规划建设以来的土拍新记录。

  与今年前两月的低迷相比,4月以来,杭州、广州、武汉、苏州、常州、厦门等地成交活跃,卖地收入居前。土拍现场竞争激烈,数十家房企参与、上百轮竞价、地王、高溢价率等现象再现。

  部分城市楼市“小阳春”叠加融资难度大幅度缓解,是房企抢地现象再现的原因。不过,地价波动幅度较大的城市已经被住建部预警提示,预计部分热点城市的“一城一策”要上路了。

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  房企在4月份特别是下半月拼命抢地的节奏越来越快。

  2019年前4月累计有28家企业拿地过百亿,而在2018年同期只有24家企业,2017年同期只有18家。

  

  依然要追求规模扩张的房企是拿地大战中的主角。今年年初刚把总部从南京搬到上海的弘阳地产在4月10日拿下广东江门一宗商住地,溢价率高达83%,当时的战况可谓激烈,这个位于三线城市江门的小地块吸引了包括世茂、旭辉、大发、弘阳、融信、上坤、龙光、碧桂园、雅居乐、金科、金地、美的等19家房企前来争夺。

  同日,融信尽管在江门的争夺战中失利,却在一场有20多家房企参与的重庆回兴宅地土拍中胜出,地块溢价率高达92%。

  “今年第一季度我们经历的是血淋淋的投资战,加上不温不火的房地产市场。”4月9日,在第25届地产金融形势发布会上,弘阳集团执行总裁蒋达强这样评价土地市场的火热,他带领的弘阳正经历由区域房企转为全国性房企的突围战,土地是最基本的“粮草”。

  今年第一季度,弘阳地产(01996.HK)已经新增土地货值229.1亿元,在全国房企中排名第25位,冲高势头较猛。

  4月23日,武汉土地市场出让位于东西湖、东湖高新区等热门区域的10宗土地,网上挂牌6宗地,现场挂牌4宗地,总起始价197.89亿元,总出让面积约85.55万平方米。

  其中,P(2019)039号地块之前编号为P(2018)096,是此前屡遭流拍的硚口宗关地块,此次再度挂牌出让,起价仍为70亿元。最终,由融创以底价拿下。

  位于汉阳区的P(2019)032号地块,规划用地性质为住宅、商服、公共管理与公共服务,容积率1.99,计容最大建面55.1万平米,现场挂牌起始价38.5亿元,起拍楼面价约6987元/平米,同样由融创以底价竞得。

  位于汉阳区的P(2019)033号居住用地,容积率4.22,计容最大建面40万平米,现场挂牌起始价33亿元,起拍楼面价8250元/平米,最终由融创以41亿元竞得,楼面地价10250元/平方米,溢价率为24%。

  此外,网上挂牌的位于江夏区的P(2019)029号商服用地,也由融创以2.86亿元竞得,楼面地价1482.22元/平方米,溢价率19%。

  至此,融创一日就以总价152.4亿元拿下武汉4宗地块。

  融创年内在全国拿地数量接近80宗,合计拿地金额高达565亿元。

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  二线城市4月份土地市场量价齐升,主要由于房企资金面好转及拿地预期改变,但当前部分热点城市市场过热、预期不稳等引起了中央的高度关注,“房住不炒”在中央政治局会议上再次被提及,该类城市可能将继续出台调控政策。因此,热点二线城市量价难以持续齐升,预计2019年将保持稳定。三线城市在2018年9月后重新开启量价震荡齐跌模式,随着棚改政策变化和购买力的透支,预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场,将在2019年降温。

  房企的抢地行为,会使得苏州、武汉等典型城市成为房价最有可能出现明显波动的区域,而调控是否会加码,是对地方政府的考验。企业投资布局仍要谨慎,尤其对于地价屡创新高的城市和区域,盲目追高并不可取。

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