4月烟台土地市场报告:土拍市场再次火热 如何减存量成问题

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  诸葛数据研究中心对4月份烟台土地市场进行了研究分析。

  1.从供应与成交土地数量来看:

  近1年来,烟台非工业用地供应主要集中在开发区、福山区和莱山区;4月有2宗非工业用地供应,均位于芝罘区,总建筑面积21.4万㎡;本月有11宗非工业用地成交,6宗位于牟平区,3宗位于莱山区,1宗位于芝罘区,1宗位于高新区,总建筑面积41.2万㎡。

  

  从图中可以看出,烟台市近2年住宅类用地成交数量中,宗数最多的月份是2018年11月,达40宗之多。成交较大宗数月份均为年末9、10、11、12月,而春节前后的2月则进入了低谷期,但3月4月发力明显,可以看出节后烟台土地市场继续呈火热态势,开发商纷纷“耐不住寂寞”开始拿地,其中仅4月单月住宅用地就供应了了7宗,回归了去年冬季的“火热”。

  值得注意的是,烟台市住宅类供地数量对比去年同期呈上升趋势,加上烟台最近出台的发展计划,芝罘、莱山供地的质量与发展规划均有不同程度提升,配合海上世界等高端项目的开工,预计在供地数量提升的同时,将进一步加速品牌开发商的进驻。

  2.从供地面积与容积率来看:

  近一年,共有970.5万㎡非工业用地成交;4月有11宗非工业用地成交,6宗位于牟平区,3宗位于莱山区,1宗位于芝罘区,1宗位于高新区,总建筑面积41.2万㎡。烟台土地市场的产品中成交建筑面积基本是成交面积的两倍左右,侧面说明了自2018年以来,开发商偏爱容积率较大产品,其中4月新城拍下的“净地”容积率就高达3.0至3.55

  

  随着烟台市城市影响力继续增大的同时,地处优质学区或交通的高层产品预计短期内会发挥最近成交土地价值,大批入市,同时附近的土地预计会成为房企日后进军烟台地产产品的发力点。

  3.从供地价格来看:

  在近三年烟台供应与成交土地总价方面不难看出,2018年后土地的数量与价格都有较大提升,区域供地不再紧俏,土地市场日渐火热,很大可能也与没有政策的束缚有关,且今年4月“芝罘19年第一地”被拍得后,4月全市土地市场平均价格也达到了较高水平,接近去年秋季水平。

  

  在烟台土地均价统计与溢价率中可以发现,烟台市土地楼面均价和挂牌均价在几个土地热门月份溢价率均有不同程度的涨幅, 2018年6月平均溢价率高达37.26%,正是依托龙湖·天钜的带动,去年6月22日,龙湖·天钜所处土地拍卖的溢价率高达243%,至今未有新“地王”出现。而4月新城拍下荆山路地块的以123%的溢价率再次带动烟台土地市场整体溢价率,当月平均溢价率首次超越2018年6月达到了40.67%。

  

  诸葛小熊猫预计,烟台的土地市场将随着烟台越来越多的规划共同发展,但值得注意的是,在诸葛找房2019年4月新房周报中我们可以得知,商品住宅的库存已经升至525.7万㎡,预计去化周期为11个月,加上越来越多的核心地块被出让,未来烟台房产界是否会出现泡沫,去化周期时间过长问题值得关注,诸葛找房数据研究中心也将对烟台市土地、房地产市场进行持续观察。

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