市场说丨土地溢价率触底回升 “小阳春”行情持续仍存疑

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  前言

  近两月,南京在住宅市场迎来“小阳春”的同时,土地市场也呈现明显的回暖趋势。4月底至今的两场土拍,南京(不含高淳、溧水)所有涉宅用地均达最高限价,进入竞自持阶段。土地拍卖竞争加剧,与2019年3月前的”冷淡”形成强烈对比。

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  南京土地溢价率触底回升 多幅地块竞拍逾百轮

  2019年一季度以来,南京土拍溢价率触底反弹,“百轮”土拍的激烈竞争在南京重新出现,土地市场出现回暖迹象。土地市场回暖,溢价率是最直观的的反应指标,也反应了在当前市场预期下,地块在开发商评估中的价值水平。

  

  从近一年整体溢价率变化来看,2018年下半年各月涉宅用地平均溢价率普遍低至10%以内,其中2018年9、10月溢价率挂零。2019年3月以来,土地市场溢价率在持续走低了大半年之后终于有了起色:2019年3-5月平均溢价率分别达到20%、42%和47%,相较去年下半年显著回升。从整体溢价率回升也可以看出当前土地市场已经开始回暖。

  

  除溢价率以外,竞拍房企数量、竞拍轮数也能从侧面体现市场热度的回升。三月份以来南京优质地块的参拍企业持续增加,竞拍轮数也大幅提升,城北迈皋桥G01地块虽未达最高限价,但仍经过120轮竞拍才被新希望拿下,这也是新希望首进南京市场。4月份至今的涉宅用地则全部达最高限价,进入竞自持阶段。其中德信竞自持1万㎡,拿下江宁谷里宅地,首进南京。外来房企纷纷进入南京市场,也说明了对南京市场的看好。而进入竞自持阶段,也说明了房企对于看中的地块抱有很强的获取意愿。

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  南京土地市场回暖动因

  政策预期宽松 楼市现“小阳春”

  从政策来看,南京出台调控政策的时间比较早,调控力度比较大,从严的政策没有再继续出现,所以随着政策边际效应出现下降,需求也有所释放,出现了局部价格松动。政策预期宽松。

  

  除了政策宽松的预期外,“金三银四”楼市出现“小阳春”也是促使土地市场回暖的原因之一。 2019年3月之前,南京成交量普遍同比下滑,而进入3、4月,同比分别大涨96.5%、30.5%,“小阳春”趋势明显。商品住宅市场的热度也进一步催生了土地市场的热度。

  新一年拿地指标下放,库存走低

  按照自然资源部通知要求,各地政府应在上年住宅用地供应分类调控目标基础上,调整确定2019年住宅用地供应“五类”调控目标:消化周期在36个月以上的,应停止供地;36至18个月的,要适当减少供地;18至12个月的,维持供地持平水平;12至6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。

  

  4月初,南京市2019年度国有建设用地供应计划出炉,根据规划: 2019年全市国有建设用地供应计划总量在2910公顷(万方)左右,含住房用地790公顷。其中,商品住宅用地出让目标为590公顷,含中小型商品住房413公顷。较18年供应目标有所下滑。而近一年南京商品住宅库存基本在6个月左右,根据2019年住宅用地调控目标,供应偏低。

  整体来看,无论短期还是中长期来看,南京潜在库存压力不大,需求层面仍有置换和改善空间,只要不超市场预期高价拿地,整体风险不大。因此,房企南京拿地热情高涨。

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  “小阳春”行情持续存疑 本轮土地市场窗口期较短

  据克而瑞研究中心专题指出,本轮土地市场“窗口期”非常短,在整体市场仍未走出实质性上涨行情之下,也在意料之中。流拍已经消失不见,越来越多的房企开始跟风拿地,其中不乏高溢价、高价地,尤其是二线城市,土地竞争格外激烈。我们认为目前最佳的拿地时期已经过去,当前市场不确定性较大,对于企业而言,无论是战略调整还是规模需要,二季度投资扩张中仍然需要保持谨慎,盲目追高并不可取。

  对于南京市场而言,1、2月南京并未有地块出让,3月份涉宅用地尽管竞拍轮次高,但未触最高限价,4月份所有涉宅用地均达最高限价竞自持,不乏部分激进房企跟风拿地现象。同时,尽管政策预期宽松,但是部分城市调控从严也是事实,受政策的不确定性,“小阳春”行情持续仍存疑。尽管南京地价尚处于安全区间,但仍需警惕热点地块“面粉贵过面包”。当然,谨慎并不意味不拿地,聚焦、收缩战略之下,盲目追高并不可取。

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