万科碧桂园恒大都下滑了!2019房价真会降10%吗?

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  摘要:纠结

  

  撰文|蜜姐&编辑|楚琦

  2019年的房地产市场,会有10%的下滑?今天刷新闻,蜜姐看到报道,世茂集团董事局副主席许世坛曾在业绩发布会上说。

  许副主席这句话似并不是空穴来风,很多专家、评级机构也曾作出过类似表态。如信用评级业的全球领导者标准普尔,曾在去年就警示了中国楼市的风险,指出中国住宅的销售价格已经见顶。

  全国三大国际评级机构之一的惠誉,早前也发报告预计,中国房地产2019年销量下降5%-10%。

  实际情况如何呢?2019年接近过半。很多房企的2018年度业绩和2019年一季报也陆续发布了。

  至少从房企的层面来说,情况确实不太妙。

  

  据克而瑞统计数据,百强房企一季度整体销售同比下滑1%左右,TOP3龙头房企全口径销售金额更同比下降近13%。

  什么是全口径销售额?简单说就是某房企及其附属公司、合营公司和联营公司的销售数据,虽然不如权益销售额——该房企权益所有人应占的合同销售金额,更能准确反应该房企的实际生存情况。但应该全口径销售额表面上更好看,许多房企还是会更倾向于公布这项数据。

  按照克而瑞的统计,一季度万科同比下滑1.76%,碧桂园下滑9.25%,恒大下滑了26.21%。

  有媒体不完全统计,接近7成的房企一季度的目标完成率在20%以下。更糟糕的是,越来越多的房企似乎“活下去”都更加艰难了。加上米国总统最近又出来搞事情,又给迷茫期的房地产市场加入了更多的不确定因素。

  最近好几位朋友私信蜜姐,想知道我对今年楼市的看法,借此机会就和蜜友们聊聊我的一些观点。

  

  房企分化更明显。小开发商的楼盘要慎重。尽管价格略高,但蜜姐还是倾向于买大房企的房子。这点可能很多蜜友不太赞同。蜜姐身边两个朋友,在2013年左右买的房子。

  2013-2015年,上一轮周期后半段,其实还没过多久。如果简单回忆一下,当时一些小开发商、资金链紧张的开发商挂了,出现烂尾。

  蜜姐的朋友就“中招”了。交了首付、贷款手续也办完了,中途老板资金链断裂跑路,最后楼盘烂尾了接近一年。

  还好最终有人接盘,但延迟交房不可避免。

  这一波周期比上一波有过之而无不及,每月的房企销售数据也表明,强者恒强,弱者越来越弱,最后在残酷的竞争中被收购,或者死掉。相对来说,体量大的房企抗风险性要更强一些。

  

  2、寡头房企压力山大。但另一方面,大佬也不好当啊,当冬天来临时,骆驼和马都无法幸免。

  寡头房企们遭遇的压力亦是空前,看去年碧桂园收缩战线,恒大加速回款,人员调整,万科“活下去”就知道。

  一方面调控持续收紧,市场预期难成气候,利润增长乏力;另一方面融资成本居高不下,去杠杆难上加难。逼得大家纷纷开始逃离三四线、积极多元化,甚至奔向海外……

  对我们购买者来说,巨头房企里,警惕那些高杠杆的公司、融资成本相对更高的公司,具体公司名蜜姐就不说了,这些在房企官网最新年报、公告里都能查到。

  

  3、楼市求稳决心空前。房地产市场最重要的是“预期”二字,所谓的看天吃饭。但到目前来看,变天还没有太大的可能。

  房住不炒今年高层会议被再次强调,最近“关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见”发布,正如蜜姐的好基友杠杆游戏所分析的。这意味着房住不炒的长效机制进一步完善,长期来说,对房价上涨并不友好。

  跌太多也不太可能,毕竟目前我们经济捆绑房地产还未松懈,跌太多承受不起。最好的情况是稳定,5%-10%的涨跌区间最好。

  4、米国搞事情,房价很纠结。上面说的是一切都风平浪静的情况,没有任何黑天鹅。但现实往往不按常理出牌。

  比如最近的米国,大洋彼岸的总统又发话,内容敏感就不多说了。总之一句话:谈得好按预期来可以,甚至稳中有降,慢慢调结构。

  谈得不好,怕是稳中再涨也说不准。水可以再放,大局最重要。但话说回来,要达到上一轮周期的行情,难了。

  

  5、刚需别犹豫,有钱就买。蜜姐一直认为刚需不用看周期,有钱就买,否则你可能就是假刚需。

  不是高杠杆投资,不要去想、不要去看。毕竟对我们大多数人来说,买套房子带来的“归属感”也一点点涨跌换不来的。

  即便是周期,现在也不失为一个最佳窗口期。如果说2018年是转折点,那么2019年就是沉淀期。

  2018年之前,房价永远涨似乎是每个炒房客们的信仰。但目前来看,房价不涨,或缓涨,已经成为基本共识。

  预期正在发生改变,没有大动作,要逆转也难了。

  加上最近部分城市的房贷利率也正在缓慢下调中。这对这些城市的刚需来说也是好消息。

  在楼市趋稳的状态下,刚需也终于有机会好好考虑选自己喜欢的地段、户型、环境的房子了。

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