三四线城市的暴富途径要凉了

近日国家财务部新发了一个通知和棚改有关以后怕是拆二代要变少了也就是说三四线城市现在最常见的暴富途径要凉了。这个通知里面说了一下今年各地棚改预计开工量有一个数据还蛮重要。2018的棚改超标了。按照剩下的量来算后面两年平均每年得有437万套吧。但是呢2019年的计划目标只有285万套还没去年一半多。

回头看这几年的棚改都是超速的怎么一下踩刹车了呢之前棚改的货币化安置是开发商的最爱。国家借钱给三四线城市对棚户区拆迁然后用这笔钱对拆迁户进行补偿。大家手里有钱政府有迁拆腾出来的地了。政府把地卖给开发商开放商拿了地去抵押贷款盖房子卖给拆迁户。这钱在楼市转一圈楼市这条利益链条上的人都赚足了。顺便还刺激当地经济的发展各个产业都活跃起来。我五一去参加了大学同学的婚礼。他家在北方一个三线城市高中之前还是一个普通的小康家庭到了高二就因为拆迁暴富。

在中国棚改的货币化安置简直是一夜暴富最快捷的途径了。他结婚后接下来的三个月不工作打算先玩三个月。也有人挺惨的他的小学同学没赶上拆迁却赶上了逼近2万的房价。这种矛盾还挺普遍的。楼市泡沫是越吹越大房价顶到了天花板。很多小城工资只有3、4千房价却过万了。大拆大建大补贴拆迁户手里有钱想投资现在房价涨幅高未来也一定会涨开始屯房。所以大量的钱涌入楼市一下激活了三四线城市的楼市引发新一轮的抢房热潮当然贵了。可是对那些刚需买房的人房价一涨更买不起了。所以政府要去杠杆赶紧停了棚改货币化它停了钱就没了购买力也没了。时间一长供大于求就显出来了房价的泡沫会慢慢消散。另外很多开发商是拿地在银行抵押贷款盖房子的而那些没有拆迁款的人买房也要从银行贷款。你加杠杆我也加杠杆。经济发展一旦慢下来问题就来了买不起的房子卖不动的库存就是这么矛盾到期还不上的地方债。

有的地方不需要棚改都给改了白花钱很多人提前拿到拆迁的钱买了房子买了新房。结果等到开发商买地建了房房子又卖不出去了购买力已经提前透支了又有一堆房子剩下了。还有有些地方将一些项目、工程包装成棚改的支出并通过政府购买服务模式支付薅央妈的羊毛。并且政府想让老百姓迁出棚户区要么给钱要么给房。没有那么多钱就先从国家开发银行和农业发展银行贷款。贷款主体是负责棚改项目的公司地方政府做担保。这就形成了地方财政为棚改项目兜底的局面加大了隐性债务风险。去年央妈一看这不对劲啊赶紧停了棚改货币化改成棚改专项债。现在地方政府要用地方债的形式去借钱借到钱才能搞棚改工程。无论是获取低息贷款还是举债对于地方政府来说总得还钱。有的地方财政比较吃紧还要继续推进棚改有点困难。棚改计划缩量开展也就在情理之中了。除了规模缩减棚改货币化安置比例将会逐渐降低说白了就是给钱少了变成以实物安置为主。没了金钱的驱动居民的购买欲望也会降低。三四线城市的房价会如何呢尽管这些三四线城市的棚改量下降但棚改工程还没结束。到2020年才结束。我们还是要看看各地棚改政策的变化。今年各省棚改开工计划目标也都出来了就是下面这张图。

从这张图上我们看到只有天津、福建等5个省市棚改开工量在涨。天津、福建这些现在还在推进棚改工程的虽然房价还会涨但是棚改量比较小所以涨的空间也不大了。大部分的省份都在降山东、河南、厦门这些城市降幅都在50%以上比腰斩还惨。像山东、湖南、厦门这些棚改大幅下降的城市该涨也涨的差不多了现在主要求稳。想靠它赚钱就难了。投资主要还是要看一线城市。现在一二线城市都要靠降低落户门槛来抢人了。抢人大战带来的不仅仅是人还有消费需求。那些人口被抢走的收缩型三四线城市房子需求量跟着人口流走了刚需可以但是不值得再投资了。