一季度土地交易活跃 恒大首席经济学家判断落空了

一直有一个观点说，一线城市没有泡沫，原因就是说，一线城市社会资源丰富，不缺买房者。最近北京、上海房价下降，也有人不服气，他们说，你放开限购试试？这有没有道理？有道理，既然房子是商品，就该想买就买，想卖就卖，想卖多高价就卖多高价。他们说，这才是市场经济。

一个财经大V就把房价的决定权交到了购房者手中。他说，市场最真实的房价是由少数购房者决定的，高不高是他们说了算。他说，因为他买得起，所以房价不高。因为你买不起，所以房价高低与你无关。买不起房，就与我无关了？就是说，买不起房，活该你买不起。这是啥奇谈怪论？我想有个家，一个小小的家，一个不是很大的地方，难道都不行了？

但是，现在，市场经济还是市场经济，不过，强调了房子是住的不是炒的，就不能想买就买，想卖就卖了，更不能想卖多高价就卖多高价了。一线城市一般都是方向标，当然更不能自由发展。严格控制管理，是理所当然的事情。

为什么要采取这些措施，主要原因就是要去除楼市泡沫，不能让房价涨的太离谱。所以，说一线城市没有泡沫，怎么可能？如果放开限购，不控制房价，房价肯定还要飞涨。这两年，控制之后，房价开始回落下跌。降下来的这些，不就是房价泡沫吗？成本降了吗？没有！利润少了吗？不少啊！

泡沫是什么？泡沫就是远远超出成本和正常利润的那部分房价。几千元每平米的楼面地价，2千元每平米的建造成本，正常税费加到一起也不会超过建造费用。但是，房价卖出去都是好几万元，甚至十万元以上。所以说，房价没有泡沫，怎么可能？

不能说，房子卖出去了，就没有泡沫。房屋成交的原因很多，其中一个重要原因，是因为，有人相信，房价还会卖的更高，或者说，泡沫还会吹得更大。不是因为没有泡沫，房价再降也降不到哪里去了才买房，他们就是判断，买房能获得更大利益，才出手买房。这就是，因为，房价越涨，买房的人越多的原因。

不管怎么说，一线城市有多少的优质资源，但是，只要控制房价不涨，或者作出一个决定，就是保持房价稳定不变，还有多少人买房？那时，你再说，北京是全国人民的北京，也不会出现全国人民都到北京买房的情况。投资者看不到涨价的希望，自住需求，有多少人非北京不住？

一线城市房价不涨，也是这两年来楼市调控的重大成果，也是楼市的标志性事件。万科的郁亮曾讲房地产到了白银时代，还有的专家甚至说是到了铜铁时代，意思就是房地产没那么赚钱了。不过，也有人认为，在互联网经济泡沫之后，大家发现最坚实的还是房子。所谓的互联网金融创新、各类共享经济，甚至没有踏踏实实的钢筋水泥实在。

这话说的实在是实在，但是，确实缺少了理论性支持，也与实际不符。中国的楼市也不算完全的实体经济，主要也还是一个虚拟经济体。如果，房价只是钢筋水泥和土地成本，这个还是房地产吗？对开发商来说，他们希望的还不是房地产本身，而是因为房地产搞起来的泡沫。

有专家说，一线城市没有泡沫，但是，老百姓不愿意听这话。这种话，确实是实话，房价涨到十几万一平米，老百姓怎么能喜欢听？你这房价涨到人们只能望房兴叹了，还要说，让人家叫好，这不是强人所难吗？所以，老百姓愿意听到的是房产税就要出来了，房产税出台，房价就该下降了。持有房产的成本增加，必然挤出很多房源，让老百姓买房有更多选择。

但是，也有专家和开发商认为，“房产税这块应该不会那么快出来，这还是挺复杂的一个事儿。要搞清楚房产税的逻辑是什么，还有就是如何执行，这还是挺难的，没有那么快的出来。另外，房产税对房地产市场影响也没有大家想象的那么大，下一步对房地产市场还是以改善型市场为主，要改善居住品质，对销售影响没有那么大。我觉得房产税对大家心里的影响比实际影响要大。”

当然，各种言论是自由的，每个人都有自己不同的立场和利益，自然也有不同的期望和选择。但是，各种阻力和反对意见，都无法改变推出房产税的大趋势，因为，人大机关已经在今年列入了法律工作程序。

恒大集团首席经济学家任泽平认为，未来时间内一线城市没有土地供应，二三线土地价格在涨，三四线没有市场。所以在一二三线城市中，未来的房价将会继续上涨，不到10年时间翻一倍问题不大。

据统计，今年北京一季度土地交易活跃，收金逾589亿占据全国榜首。杭州收金逾471亿元，同比下滑49%，位居次席。其实下滑的还不仅仅是杭州，一季度，全国300个城市土地出让金总额为8281亿元，同比减少16%。其中，一线城市出让金为1188亿元，同比减少1%。

受调控政策影响，一线城市整体溢价率低于其他各线城市；二线城市供应量较去年同期基本持平，成交方面量价双降，出让金为4671亿元，同比减少11%；三四线城市供求两端下行，成交均价同比下降11个百分点，土地出让金为2422亿元，同比减少29%，降幅居首。这与任泽平的判断相去甚远，按照，任泽平自己的观点，短期看政策，中期看土地，长期看人口的判断，根本推理不出“不到十年就要翻一倍”的结论来啊。