如何让“以房养老”健康发展

“以房养老”保险本是国家推出的多元化养老方式的一种，如今却被不法分子当成行骗的工具，导致不少老人“钱房两空”——

如何让“以房养老”健康发展

崔晓丽

　　郭润春

　　陈耀东

　　刘俊海

　　门诊问题：

　　“以房养老”骗局高发的原因是什么？被骗的老人如何要回自己的房产？如何避免类似事件的发生？

　　门诊专家：

　　北京德和衡律师事务所　郭润春

　　南开大学法学院教授　陈耀东

　　中国人民大学法学院教授　刘俊海

　　专家观点：

　　◇“以房养老”经过了试点阶段，迎合了社会的需求，但在具体操作中，缺乏相应部门的监管，给了犯罪分子可乘之机。因此，要从制度层面对监管机构予以明确。

　　◇一些公证机构给出的“便利”，也助推了“以房养老”骗局的展开。

　　◇如果老人能够证明理财公司和出资方恶意串通，损害第三方的合法权益，或者存在欺诈，可以主张撤销合同。但主张撤销需要老人有足够的证据，承担举证责任。

　　◇要严厉打击犯罪行为。老年人也要时常警醒自己，遇事和年轻人多商量，咨询律师，不要轻易去公证处这种和财产有紧密关系的地方签订不清楚的文件，要看好钱袋子。

　　自2014年7月，老年人住房反向抵押养老保险（即“以房养老”保险）试点以来，许多公司打着“以房养老”旗号从事金融诈骗，参与其中的老人，不仅没拿到养老金，还失去了房屋。事件发生后，虽然一些涉事公司被追究刑事责任，但老人仍然面临失去房屋的风险。

　　“温馨”的以房养老诈骗套路

　　据《新京报》报道，2017年4月，59岁的吴岚被中安民生（指北京中安民生资产管理有限公司及中安民生养老服务有限公司）位于北京市昌平区的养老一站式服务大厅开办的免费声乐课程吸引。每周一到周五，服务大厅内还有免费的民族舞、书法等课程。老人在参加课程的同时，登记身份证信息和电话号码就会成为中安民生的会员，可免费参加公司组织的外出旅游活动。被这些好处吸引，吴岚注册成了会员。

　　吴岚称，在外出旅游的过程中，中安民生的业务员会经常组织学习了解“以房养老”理财项目。业务员平时在生活中也处处关心她，“有时比自家孩子还周到”。

　　一年的时间里，禁不住业务员的宣传诱惑，吴岚和丈夫将北京的两套房产抵押贷出471万元，投进了中安民生所谓的“以房养老”理财项目，每月能拿2.3万余元的“养老金”。然而，原本答应向出资方还本付息的中安民生，2019年1月却没替他们还款。出资方通知吴岚，如果还不上钱，按照二者的合同约定，房子可能被强制拍卖。吴岚自己垫付了5.7万余元的利息后，从此惶惶不可终日。

　　据媒体的报道，中安民生共有600余名抵押房产、换贷投资的客户，涉及资金十多亿元。

　　代理其中一名受害老人王明海（化名）案的北京德和衡律师事务所律师郭润春告诉记者，中安民生以“以房养老”名义骗老人押房投资的行为已经形成了套路：

　　第一步，介绍“以房养老”项目的好处骗取老人信任。他们会告诉老人，房子闲着也是闲着，不如抵押出去借款，所得到的钱交给中安民生理财，中安民生负责给出资方还本付息，并按期支付给老人养老金，这样既盘活了资产，又赚到了钱。

　　第二步，介绍出资方将老人房屋进行抵押。业务员在对房屋进行估值后，给老人介绍一个出资方，让老人以公司周转需要资金等理由，将房屋抵押出去，而这个价格明显会低于市场价格。随后，业务员会带老人到房管局，将老人的房本办理抵押。

　　第三步，签署房屋抵押贷款合同，条款具体内容不告诉老人。老人和出资方签署房屋抵押贷款合同，借款利息年化在12%到24%之间。而老人对此并不知情，甚至是在空白合同上签字。出资方为了保证能收回借款，也要求老人在公证处办理公证手续，如果到期不能还钱，自愿拍卖房产抵债，有些老人根本不清楚条款的存在。

　　事实上，仅仅几个月后，老人们的收益便不再到账，更被出资方胁迫还款。“中安民生为老人绘制的‘以房养老’蓝图，更像一张无法兑现的空头支票。”郭润春说。

　　2019年4月9日，北京市公安局海淀分局发布通告称，针对群众举报称其辖区内中安民生从事非法集资一事，经海淀警方侦查，对涉事公司实际控制人李某某等88名犯罪嫌疑人刑事拘留。目前，公安机关仍在对该案进行侦查。

　　一路绿灯的“以房养老”骗局

　　根据规划，“以房养老”政策是指老人把自有的产权房屋抵押给保险公司，继续拥有对房屋的占有、使用、收益及经抵押权人同意的处分权，居家养老直至身故；保险公司按合同规定，每月支付一定资金用于老年人养老，并在老年人去世后通过继承人配合，处置抵押房产并收回前期支出成本，处置所得若有剩余，归继承人所有。

　　据悉，“以房养老”保险试点推广以来，只有四家保险公司获得了资格。那些不具备资格的公司是如何打着“以房养老”的旗号行骗的？

　　“一听有国家背景，就深信不疑了。尤其‘以房养老’又是近年来国家倡导的政策。”多位中安民生客户接受媒体采访时表示，中安民生自称和中国老龄事业发展基金会老年健康基金管理委员会、恩派公益组织发展中心、中国社会福利基金会养老事业发展基金均有合作。记者注意到，在媒体报道中安民生涉嫌诈骗后，上述机构都通过媒体或官网发布声明，表示和中安民生无关，或者早已取消了相关合作。

　　公证处不严格操作公证程序，也助推了“以房养老”骗局的形成。近年来曝光的“以房养老”骗局中，出资方会和老人签订房屋抵押合同并进行公证，公证书中赋予了合同强制执行效力的条款，即老人在无法还本付息时，公证处可以开具强制执行证明，无需经过审判程序，法院可以直接拍卖房产，用卖房款还钱。有些老人还会和理财公司的业务员签订全权委托协议，他们可不经老人同意，代为查询、签署房产抵押、解押，代为出售房产并代收房款。受骗老人称，合同中大量的专业内容他们根本不清楚，也没人解释就让签名，5分钟就能办一个公证。而这些公证等于将自己的权利全盘出让，也成为日后维权的最大障碍。

　　在司法部发布的《关于公证执业“五不准”的通知》中，要求不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证，不准办理非金融机构融资合同公证，不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，不准办理具有担保性质的委托公证，不准未经实质审查出具公证书。2017年7月，在媒体陆续曝光“以房养老”诈骗问题后，司法部责成北京市司法局展开核查。同年8月，北京方正公证处因违规办理“以房养老”公证被停业整顿半年。

　　事实上，“以房养老”的骗局不是第一次出现。记者查看裁判文书网发现，2015年以赵海佳为法定代表人的北京火星时空网络科技有限公司，借助“以房养老”的名义，至少让17名老人上当受骗，涉案金额达3100万元。北京市人民检察院第一分院以涉嫌诈骗罪对其提起公诉后，赵海佳于2018年被判处无期徒刑。

　　被骗老人维权难

　　实施“以房养老”诈骗的人接受刑事处罚，固然让受害者感受到司法正义，但如何保住抵押出去的房产，才是让他们当下最焦虑的问题。

　　据《中国青年报》报道，2017年北京老人沈山在遭遇了“以房养老”骗局之后，房屋被出资方强行占有，75岁的他带着一家四口在街头流浪半年。在中安民生的“以房养老”骗局中，手持房本的出资人收不到钱时，开始对老人进行各种催收。有的老人房屋门锁已被换，有的锁芯被堵了东西，还有的老人白天都不敢待在家里，就怕催债的上门。

　　南开大学法学院教授陈耀东告诉记者，从民法上来说，在老人和出资方签订的房屋抵押合同中，抵押人是老人，抵押权利人是出资方，像中安民生这样的公司在某种程度上只是起到了中介的作用。在老人无法还本付息的情况下，出资人可以要求老人腾挪房屋，甚至可以状告老人。因为借贷关系是真实存在的。

　　“如果老人能够证明理财公司和出资方恶意串通，损害第三方的合法权益，低价出售老人的房产，根据合同法的规定，房屋抵押合同就没有效力，公证文书也应当撤销，老人的房屋自然可以保留下来。”陈耀东说，从另一方面来说，如果理财公司和出资方存在欺诈行为，老人可以主张撤销合同，自然也能保全房产。但合同撤销有时间的限制，需要在合同签订的一年之内提出。而这两种使合同失效的办法，都需要老人有足够的证据，承担举证责任。

　　郭润春告诉记者，他目前正在帮他的当事人收集证据，表明出资方和中安民生构成恶意串通，以使合同无效。

　　在之前发生的类似案件中，老人追回房屋的情况其实并不乐观。记者注意到，近日裁判文书网公布的广艳彬主导的“以房养老”诈骗案中，47户老人中，截至2018年10月，只有2户老人通过民事诉讼追回了房产。

　　抵押房产合同生效，过户也是一道手续。郭润春说，他到海淀区房管局反映了当事人出现的情况，工作人员告诉他可以先提起民事诉讼，帮助老人维护权益。如果将来出资人起诉老人拍卖房产的话，他们会密切关注此事，不会轻易拍卖。

　　专家：加强“以房养老”制度建设

　　“以房养老”保险本是国家推出的多元化养老方式的一种，如今却被不法分子当成行骗的工具。多名专家学者呼吁，必须提高违法成本，加强“以房养老”制度建设。

　　陈耀东认为，“以房养老”经过了试点阶段，到现在在全国推广，迎合了社会的需求，但在具体的操作中，缺乏相应部门的监管，给了犯罪分子可乘之机，因此，要从制度层面对监管机构予以明确。

　　“这里面还有一个深刻的法理问题。”陈耀东说，现有的法律规则只是对一般性的抵押进行规范，有着成熟的、标准化合同，但“以房养老”保险涉及的是房屋反向抵押问题，对于保险公司反向给老人钱的制度规定比较缺乏。“对于老人来说，他不清楚反向抵押的合同应该是什么样的，一些公司借此钻漏洞，造成现在市场上的混乱局面。”陈耀东建议，要及时出台房屋反向抵押法律规定，形成一个成熟的合同文本供老人使用。

　　中国人民大学法学院教授刘俊海表示，一些公证处给出的“便利”，也助推了“以房养老”骗局的展开。这些单位要严格自律，禁止为不法行为背书。相关单位也要爱惜自己的羽毛，知晓自己的名誉被滥用后，要及时督促撤销，并发表声明告知外界。

　　对于有些“以房养老”诈骗案件，出资方和理财公司串通起来欺骗老人，公证处开“绿灯”的现象，刘俊海建议，要调查清楚诈骗的所有环节，确认不同的人在链条中扮演的角色和承担的法律责任，依法严厉打击。

　　“银发市场风险多发，老年人也要时常警醒自己，遇事和年轻人多商量，咨询律师，不要轻易去公证处这种和财产有紧密关系的地方签订不清楚的文件，要看好钱袋子。”刘俊海建议，如果遇到“以房养老”骗局的行为，要第一时间去公安局报案，并存好证据，依法理性维权。

来源：检察日报