买不了的宅基地,回不去的农村

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  “等到你我白发,携手乡下安家。支起几间竹屋,竖上两排篱笆。房后三畦菜地,屋前四季有花。”

  这段话可谓反映了众多城里人的美好愿望,当厌倦了城市的嘈杂喧嚣,想去山水田园中建房休闲或养老。

  然而,现实是冷酷的,城里人想去农村买房建房——难!

  即使是购买的所谓“小产权房”,按照国家相关要求,也不得确权发证,不受法律保护。

  

  城里人到农村买宅基地的口子不能开,发改委规划司城乡融合发展处处长刘春雨昨日表示。“按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

  说到这里,很多人不理解,为什么农村人可以来城里买房,而城里人不能去农村买宅基地呢?

  01

  首先,要从土地性质说起。

  宅基地是属于农村集体所有的,只有具有农村集体经济组织成员身份才能依法依规取得本集体经济组织宅基地的使用权,原则上是一户一宅。也就是说农民只享有了该宅基地的使用权,买卖则是法律法规不允许的。

  即便如此,也有人铤而走险,不惜违法违建。2018年媒体曝出秦岭北麓数千套别墅被列为查违对象,400套无人认领,引发舆论关注。其中单体最大违建别墅——“陈路超大违建别墅”圈占基本农田14.11亩、鱼塘两处逾千平方米、狗舍面积达78平方米。这些别墅严重地破坏了当地的生态环境。

  

  处理结果是:这些别墅占用林地、农地、一般耕地的,必须予以拆除;占用建设用地的,将予以没收。占用宅基地、学校原址建设用地等,将予以没收。

  可以看到,占用农民宅基地建别墅的处理结果是:没收!

  02

  其次,还得回到户籍制度上来。

  有人疑惑,现在城市都开放落户限制,什么时候农村也开放落户限制,这样也能曲线到农村安家了。

  现在,城市人想转农村户口,除非本来是农村人(符合相关条件才能转农户),或者通过结婚落户,别无他法。然而,据国家统计局,2018年中国的城镇化率已达59.58%,也就是说近6成人口都是城镇户口了。

  

  图片来源:中国指数研究院

  目前,城里人想在农村生活,一种做法是租住,另外一种是做旅游投资。这样能达到合理合法地生活在农村的目的。

  03

  最后,国家制定这样的规定,根本原因是农村和城市资源地位不对等。

  有人讲,让城市资源进入农村,让农民资产流动起来,让进城农民工闲置的宅地发挥价值,这样也能使农民受益。

  但是,农民为什么要进城?还不是因为农村医疗、教育和基础设施落后于城市。农村若拥有完备的基础建设,那么农民也不用背井离乡去做城市楼市的接盘侠了。

  

  假使农民工将宅基地卖了,然后在城市又无法立足,家乡又回不去,让他们以及他们的后代何去何从?

  又会是一场燎原的星星之火了。

  城市和农村居民拥有的资源本就是不对等的。炒房客已经席卷各大城市了,一旦农村宅地可以自由转让,估计各大农村也不能幸免。

  农村的住房价格炒高对农户有什么好处吗?一户一宅的农民和手握重金的资本毫无平等对话可言。即使住房价值升高,也只是祖辈安身立命的庇护所。可以预见的是,下一个“曹园”、“袁府”大院会如雨后春笋般冒出。

  04

  宅基地自由流转还有这样一种可能。

  5号晚上发布的中央文件指出,要探索宅基地所有权、资格权和使用权三权分置,适度放活宅基地和农民房屋的使用权。

  同时,允许村集体在农民自觉自愿的情况下,把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

  

  图片来源:中央文件截图

  宅基地交易又放开了,还可以转变为集体经营性建设用地,到市场上进行自由交易,甚至异地进行交易,城里人又有新的理由下乡买房盖楼了?

  适度放活宅基地和农民房屋使用权,不等于彻底放开宅基地交易。

  到现在,宅基地交易仍然只能在农村集体内部进行,也就是说,只有户籍为同一个村的村民,且名下没有宅基地的,才能接受另一个村民的宅基地转让。

  至于宅基地转变为集体经营性建设用地入市交易,虽然增加了宅基地入市的途径,但是已经转变了土地的性质,由“闲置的宅基地”转变为了“集体经营性建设用地”。

  集体经营性建设用地不是居住用地,而是具有生产经营性质的建设用地,虽然入市交易的对象可以是个人,但不管是转让给单位使用还是个人使用,其使用的目的都是兴办企业,而不是盖别墅。

  城里人“上山下乡”盖楼的愿望仍旧是南柯一梦。

  但回归到这一意见本身,其颁布还是有很大利好。

  首先是解决城里人到农村盖楼的乱象,虽然擦边球很多,但政策的网织得越严,漏网之鱼就越少。

  其次,闲置宅基地和废弃的集体公益性建设用地,可以转变成集体经营性建设用地进行上市,极大地扩大了集体经营性建设用地的面积,盘活农村存量资产,推动农村经济发展。社科院农村所的报告指出,可供整治的农村宅基地约有1亿亩,而集体经营性建设用地仅4200万亩。

  最后,异地入市的实现,扩大了潜在买家的范畴,也加深了交易的市场化程度,竞争出好价,买家越多,集体经营性建设用地能卖个好价的概率就越大,农民获利也越多。

  农民获利多了,就有更多钱进城买房了。

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