【区域测评·青龙湖专测①】这是海拔仅71米的泄洪水库!

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  编者按:买房路上,有句名言——区域决定价值。自我们【楼盘测评】系列文章刊发以来,陆续有读者反馈,希望能对北京热点楼盘聚集的区域做些测评,让大家更全面地了解区域的优缺点,以便买房路上不“掉坑”。因此,我们将陆续针对一些热点区域推出【区域测评】专题,文章不定期刊出,希望大家喜欢。同时也欢迎大家文末留言,谈谈您对这些区域的看法。

  青龙湖,位于北京西南房山区青龙湖镇,距离市区28公里,区域内有公园、有水库,光听名字就觉得是个美丽宜居之地。

  随着青龙湖板块住宅地块陆续出让,金地、龙湖、首开等知名房企云集于此,展现各家特长。一批别墅、洋房等低密产品将在今年亮相。

  不出意外,青龙湖将是今年北京西南地区最热板块之一,但同时亦是天量新房供应之地,区域销售压力很大。

  因此,在青龙湖区域新房正式步入销售期前,市场上对这个板块的楼市行情就有两种完全不同的声音:一种声音认为区域需求不足,销售压力大,将成为像门头沟一样的滞销区域;另一种声音则认为,青龙湖地区有山有水,环境优美,是北京西南地区少有的养老宜居之地,房子不愁卖。

  青龙湖板块楼市会朝哪个方向发展?我们拭目以待。本次青龙湖专题,我们将带大家通过湖、路、配套等维度,先全面客观地认识青龙湖区域,以便大家在买房选择上进行科学判断。

  青龙湖是个水库

  房小评最近跑了3趟青龙湖,用腿丈量了水库大坝;泡了2天图书馆,查阅了青龙湖地区的地方志资料,终于搞清楚了青龙湖的历史——青龙湖的“湖”,并不是一个天然湖,而是一座水库,还是一座在汛期会开闸泄洪的水库。

  据房山区政府公布的有关资料,青龙湖是距北京市区最近的大规模人工水库,其水域面积有6000亩,相当于九个天安门广场那么大。

  青龙湖的“湖”主要是指崇青水库,其又分为崇各庄、青龙头两个库区,共有2座主坝、2座副坝。1995年水库进行旅游开发建设,成为集养殖、旅游于一体的国家AAAA级旅游景区,但防洪、灌溉仍是水库的主要功能。

  水生万物,万物又复归于水,自古以来,人居就与水息息相关。而“山主人丁,水主财”,临水而居利于财,是中国传统风水文化的说法。临湖而居固然好,但临水库而居好不好呢?

  水库与自然形成的湖泊最大区别在于,湖泊的储水在地平面之下,而水库湖水至少有一侧坝体在地平面之上,这样才能在需要泄洪的时候将水排出。一般来说,水库主要承担蓄水功能,当水库汛限水位超过警戒线时,需要开闸泄洪。

  据媒体报道,崇青水库最近一次泄洪发生在2016年7月22日。

  “因2016年7月20日北京暴雨天气,崇青水库水位超过汛限水位,经北京市房山区人民政府防汛抗旱指挥部批准,崇青水库于2016年7月22日21时开闸泄洪,预计泄洪时间为7天。”

  泄洪会带来下游河道水位上升,伴随着降雨,地势低、排水不畅的区域容易出现倒灌和内涝。

  

  房山区海拔地图(数据来源:谷歌地图)

  而房山区地势两级分化严重,西北部山区最高峰海拔2035米,东南部平原地势最低处海拔仅26米。以100m等高线为界,海拔低于100米的区域占全区总面积的35%。每当遇到特大暴雨来临,低地势地区容易发生洪涝。

  从房山区海拔地图上可以看出,青龙湖镇所在区域的海拔约71米,处于低地势区域,这也符合水库建设选址的要求,低洼地区才能集聚水量。

  

  青龙湖板块三个限竞房项目位于水库下游的位置

  为什么崇青水库会选址在房山青龙湖镇?

  这源于房山为地质灾害多发地区,而青龙湖镇所处位置在大石河以南,属地质灾害易发区域。

  房山位于北京西南部,处于华北平原与太行山交界地带,地势西北高、东南低。受大陆季风气候和地形、地势影响,山前迎风地带暴雨多发,洪水来势凶猛,平原洪灾多出现在永定河、大石河、拒马河流域。

  时间

  雨量

  受灾情况及损失

  1963年

  无记录

  大石河下段堤防出现51处漫溢决口,洪水将至少11个村庄包围,一般积水深约2米,受灾人口13023人。房屋倒塌438间,粮田成灾面积8万亩,绝收2万亩。

  1996年

  局部最大雨量143.3mm

  大石河及其支流周口店、夹括河、丁家洼,刺猬河等同时发生较大洪水。造成十渡、张坊两镇沿河村庄道路及通信全部中断,207家乡镇企业停产,粮田成灾面积3.4万亩。农业、道路基建、企业、水利设施直接经济损失共计8679万元。

  1998年

  局部最大雨量229mm

  4739亩粮田绝收淹、公路冲毁,电讯中断,房屋倒塌,直接经济损失5170万元。

  2000年

  局部最大雨量292.3mm

  暴雨产生的洪水造成区内大安山、南窖、佛子庄、河北、石楼、城关、琉璃河等13个乡镇受灾。冲毁粮田4486亩,通信和道路中断,直接经济损失3249万元。

  2012年

  局部最大雨量541mm

  (刺猬河流域的崇青雨量站24小时雨量达到344mm)

  区域内多处河堤防决口,出现洪水漫溢险情,决口漫溢的洪水齐腰深;特大暴雨同时引发泥石流灾害2起,25个乡镇68万人受灾。直接经济损失61亿元。

  数据来源:北京市房山区防洪规划报告

  (2015年11月送审稿)

  从房山区历史受灾情况来看,易受山洪泥石流影响的包括青龙湖镇、周口店镇、十渡镇和张坊镇等15个乡镇。为抵御洪涝灾害,房山区共修建中小型水库9座,而位于青龙湖镇的崇青水库便是其中之一。

  

  临湖而居的优劣

  近年来,都市人群对健康人居环境的追求不断提升,使得临水而居的置业逐年上升。从早先中央别墅区顺义温榆河板块,到近几年兴起的大兴南海子板块、朝阳孙河板块,都体现着临水而居的价值。

  在这个背景下,青龙湖临湖居住区概念一经推出,即受到市场高度关注。“拥有一座房子,面朝大湖,春暖花开”是很多都市人向往的理想生活。

  从生态环境的角度讲,房山西北面的太行山山脉可阻挡寒风,而青龙湖(水库)为区域带来充足的水资源,滋养林木,青龙湖镇林木绿化率高达60%,环境优美。

  由于湖泊(水库)水体聚集而造成的局地性气候,有着气温变化缓和、空气湿润、冬暖夏凉的特点。

  据悉,湖泊和陆地之间的温差会形成以一昼夜为周期的湖陆风。夜间风从陆地吹向湖,白天风从湖吹向陆地。由于湖风的调节,临湖地区夏季白天气温偏低,冬季气温偏高,也就是人们常说的冬暖夏凉。

  从整体看,青龙湖板块环境很好,但是首期面世的三个限竞房项目的位置,却谈不上好。

  房小评实地勘测发现,青龙湖畔三个限竞房项目均建在水库向刺猬河供水和泄洪闸口南侧,也就是水库的下游。这在风水上属于“靠水”,并不好。而大坝下游的位置,在发生自然灾害水库泄洪时,有加重灾害的可能。

  其实,国人对风水学的认同不光是在文化传承上,也源于对生活经验的积累。好风水的一大原则是“前有照,后有靠,山环水抱”。以房山青龙湖板块为例,虽然西北有山,东南有水,但限竞房项目的选址落在了水(青龙湖)的南侧,也就是水的下游,这样就变成了“靠水”而不是“靠山”。

  古人择址河湖上游居住还有更重要的一点,就是防止洪灾漫堤对房屋的冲击。而房小评在现场目测,青龙湖限竞房在建工地的地基低于西侧水库的堤坝路,在7-8月的雨季,水库需要泄洪时,项目上游的刺猬河是主要泄洪河道之一(千万告诫家里小朋友不要在泄洪河道上玩耍)。

  另外,房小评注意到,2013年崇青水库安全评价报告曾将大坝安全性级别定为三类不安全坝,应进行除险加固。主要存在溢洪道工作闸门锈蚀严重,启闭机附属设施不全等问题。

  

  在2015年11月送审的北京市房山区防洪规划报告也提到崇青水库溢洪道工作闸门超过折旧年限,锈蚀严重,闸门主要受力焊缝多处存在规范不允许的制造缺陷等问题。同时,该报告所附北京市房山区防洪规划项目投资汇总表中,崇青水库除险加固一项为“改建崇青水库三座放水闸门”,计划总投资1200万元。

  但在可查询到的报道中,只有崇青水库堤坝加固的消息,并无崇青水库三座放水闸门改建的消息。为此房小评致电房山水务局和崇青水库办公室,询问该工程是否已实施,并未获得明确答复(但愿这个闸门修好了)。

  “700万买叠拼、500万买跃层、300万买洋房”的上车机会,让想在北京西南区域置业的买房人聚焦青龙湖。不过,有关青龙湖板块的争议也不少,有观点认为未来青龙湖地区刚需型产品海量供应,会导致“踩踏”。对于买房人来说,此时入场是买首期抄底,还是会遭遇买了不涨的尴尬?

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