租不起房的大城市,为何租金收益率这么低?

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  在大城市租房的人痛斥房租高、租不起,看到的是租金支出这个绝对数值;房东/研究机构说大城市的租金收益率低,看到则是对比高房价的相对数值。

  租金收益率低,到底是租金太低还是房价太高?

  1、租金收益率

  所谓租金收益率,是指一套房子的年租金收益与该套房产的市场价格之比。它还有另一个叫法——租售比,市场售价与年租金的比值,你可以理解为只凭借租金要经过多少年能把买房的钱赚回来。

  若租金收益率为2%,则租售比为50,即凭借当下的租金要把买房的钱赚回来需要50年,租金收益率为5%,租售比就是20,则靠租金赚回买房款就是20年。

  租金收益率多少合理呢?没有标准。但有一些参考指标,如上市公司的市盈率、一年期定存收益率、三年期国债的收益率等。

  按照当下主权国家的信用货币体系,钱大概率是贬值的、人大概率是越来越富的、城市里的房产大概率是越来越稀缺的,所以房租长期看大概率是涨的。

  在获得租金收益的同时,房产还有可能涨价,存在资产增值的可能——这种赚钱的机会/可能同样是要付出成本的,所以市盈率/定存收益率/国债收益率只能作为参考指标。

  前两天,居易研究院发布了一季度50城租金收益率研究报告,见下图。

  

  由图可知,厦门/青岛/北上深等经济较为发达的城市其租金收益率很低,还不到2%,反而是西宁/乌鲁木齐/韶关等三四线城市的租金收益较高,超3%、接近4%的水平,后者的租金收益率是前者的2倍。

  这说明了什么呢?想必大家也都猜到了,是因为经济发达的城市房价高、相应的收益率就低,经济稍弱的城市因为房价低、相应的收益率就上来了,租金收益率是一个比值、是一个相对值。

  相比4%以上的银行活期存款(流动性更强/收益性更高/安全性更大,从哪里找到这种活期存款请扫描文末二维码,加我微信咨询或查看朋友圈留言),租金收益率不管是1%点多,还是3%点多,都难言较高收益。

  问题来了:为什么大城市、尤其是北上广深等一线城市的租金收益率这么低呢?

  2、绝对和相对

  研究机构会说大城市的租金收益率太低,看样子房租还有上涨的意思,可生活/工作在大城市的租客其房租已占月收入的30%、甚至50%,并因此不断的痛斥高房租。

  二者都没错,前者看的是相对数值,后者看的是绝对数值。

  北京一套80平总价650万的房子月租金是8000元,郑州一套80平总价130万的房子月租金是2500元。北京8000元的租金肯定要高于郑州的2500元,可北京房子的租金收益率只有1.48%,而郑州的却是2.31%。

  还是回到正题:为什么大城市房产的租金收益率这么低呢?其实就两个原因:一是作为分子的租金太低,二是作为分母的房价太高。这样计算租金收益率合理么?为什么会出现这种现象呢?

  以前的低房价,现在的高市场价。租金收益率是按照当下的租金与当下的房价、而不是该房产当初的购入价做比较的,所以无法反映该套房子的投资回报。北京650万的房子,其租金收益率为1.48%,很可能当初房子的购买价是120万,这样算下来其租金收益率就变成了8%——这是妥妥的高收益啊。对于大城市里的那些老公房/集资房/房改房等,其取得价格就更低,相应的其租金收益率就会更高。租金收益率只能反映当下及今后的房价高低、回报大小等情况,但无法往回追溯。

  房价取决于有钱人,房租取决于普通人。房东和租客是两类人,前者一般是有钱人,是一个城市前10%、甚至前3%的高收入群体,而租客这是这个城市的上班族,是这个城市的大多数人。大城市的房产供应总量有限——受限于土地(城市有边界,土地总量就有限)和通勤时间(人每天只有24小时,两小时的上班通勤时间是极限),这些供应有限的房产是为城市前10%、甚至前3%的高收入人群准备的。有钱人推高了房价,普通人拉低了房租,所以租金收益率低。

  买房有信贷支持,租房是实打实的现金支付。买房可以银行贷款——相当于用未来的钱、凭空创造一笔钱去支付现在的购房款,这无疑会增加房产的购买力并推高房产的价格(钱往哪里流动、往哪里堆积,哪里的价格就会上涨),而租金一般情况下是不能贷款支付的、是实打实的工资现金支付,所以不能猛然增加一笔钱去支付房租,自然也就无法推高租金了,结果就是房价因信贷参与而变得更高、房租因工资收入受限而停滞不前,租金收益率就下了啊。

  租金是变动的,租金收益率并不会一直低。租金和房价都是变动的,而租金收益率只反映某个当下的时点,很容易以偏概全。就像上文的例子,北京80平的房子,按当下的市价650万及当下的房租8000元计算,当下的租金收益率是1.48%。可按它当初的买入价120万来说,当下的租金收益率就是8%,并且房价也由当初的120万涨到现在的650万。所以,当下的低租金收益率,并不能反映每套房子的实际投资收益、也不能预测未来的投资收益——当房租不断上涨时,租金收益率就提高了么!

  租金收益率或租售比只是一个数字、一个参考的指标,它基本没有太大的指导意义,既无法总结过去(不能反映买入价格不一的房产,只是反映房产当下的价格)、也无法预测未来(因为未来房租大概率是上涨的),更不能判断泡沫存否及房价高低——影响房价的是房东、影响房租的是租客,二者是两个群体。

  3、高房价背后

  对于工作/生活在大城市里的租房一族来说,高房价让买房成了奢望,高房租让生活压力重重,而这背后是城市道路/桥梁/公园/学校/医院等公共基础设施高昂的建设成本、维护成本,所有的生活便利(如地铁出行/消费交易等)、生命延续(医院治疗/康健保养等)、精神享受(娱乐休闲/文艺欣赏等)……都是有成本的,而这些成本很大一部分都转移到了高房价和高房租上。

  一手房高房价中的绝大部分被地方政府拿走——以土地出让金和各种税费(增值税/企业所得税等)的形式,政府拿着这些钱再去搞当地的市政建设——道路、桥梁、地铁、公园、绿地、电力管道、污水处理……要知道地铁的每公里造价在六七亿以上,城市基础设施的完善便利了交易、聚集了人口、繁荣了城市。

  是的,一定程度上可以说是高房价压力下的房奴撑起了一座座繁华的都市,他们背负了大量债务,转换成了政府的巨额收入,再变成一座座高架、一条条地铁、一片片绿地……

  选对了城市、早买房的人享受了城市发展带来的红利——繁荣的城市不断创造的海量财富外溢到房子当中,促使房价越来越高。

  二手房交易确实是存量财富的转移——接盘的买家把自己的财富(转移积蓄或增加债务)转移给了原房东,但这是在原房东城市选择成功、新房东预期这座城市未来更有价值的基础上才有的,十年前、甚至五年前若购买了东北鹤岗的房子,原房东不会赚到钱、新房东也不会接盘。

  当城市的新房越来越少、存量房占比越来越多,而人口还在不断的增加时,就表现为房租越来越高,房东的房产投资收益也就顺势水涨船高——这是对房东选对城市的回报、过往房贷压力的回报、承担风险的回报。

  可当城市的土地开发殆尽、新房几乎绝迹,对应的就是地方政府的土地收益减少,而城市的公共设施和公共服务的维护同样需要大量成本,这时候该怎么办呢?房产税就来了啊。有土地、有大量新房时,就针对增量财富收;而没土地、几乎都是存量房时,就不得不针对存量财富收了。

  每一个岁月静好的背后,都因为有人负重前行,当然包括被高房租压垮的租客、被高房价摧残的房奴。

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