从张纪文到孙嘉 万科南方寻路

观点地产网 执掌万科南方区域十年，52岁的张纪文离场。

这位曾经声称退休后要去做教师的前区首，提前实现了自己的愿望，他转任万科梅沙教育事业部首席执行官，官方称是“根据公司战略发展需要，并尊重个人意愿和兴趣”。

事情早有预兆，此前的1月末，万科南方区域进行了人事大换防，其中最为引人注目的莫过于原广万总经理唐激杨转任深万总经理——2016年原深万总经理周彤离任之后，这个职位一直由张纪文兼任。

人事变动往往牵涉着企业发展战略的调整，去年秋季的南方例会上，万科进行战略检讨，提出了一个让行业哗然的目标——活下去。在这个目标之下，万科要“收敛聚焦、巩固提升基本盘”，“发展了三年还不好的业务就停掉”。

战略检讨的同时，万科还开启了组织重建、事人匹配。郁亮指出，先事后人，因事设岗，因岗配人。战略决定做什么事，做什么事决定要什么人。

在“收敛聚焦”的战略背景下，包括南方区域、上海区域都已经进行了一轮城市总经理的人事换防，曾经积极拥抱新业务的张纪文退出一线阵营，也在不少人的意料之中。

外界对接任者也并不陌生，他是万科的执行副总裁、首席财务官孙嘉。不过，官宣他出任南方区总的这天傍晚，万科发布公告称，孙嘉已经卸任了上述两个职位。同时，被任命为万科集团高级副总裁。

张纪文退，孙嘉进，万科南方区域进入了一个新的时代。

张纪文进退

张纪文，毕业于清华大学，建筑设计师出身。2001年加入上海万科，历任万科集团设计总监、执行副总裁，2009年起担任广深区域（2017年后称为南方区域）第一负责人。

2015年的一场发布会，张纪文展示了一张闲暇画作——八爪鱼。此后，这种各有分支，灵活运转，却又是一个统一整体的生物，成为了万科南方区域创新业务发展战略的代名词。

那是万科内部新业务“创业”极为蓬勃的时期。一年前，这家提出“白银时代论”的房企开始向城市配套服务商转型，以“赛马机制”为基础，郁亮鼓励一线城市公司积极发展创新业务。

张纪文是热情的响应者，他掌舵下的南方区域可以说是万科转型的先锋，在“八爪鱼”战略蓝图下，包括但不限于长租公寓、养老、教育以及产业地产等新业务，陆续在南方十来个城市开花落地。

2017年，张纪文还在深圳推出了“万村计划”，这是万科在转型上探索的新业务之一，它不仅是长租公寓在房源拓展上的一大方向，更为重要的是，万科希望借此为旗下产业、商业、公寓、物业管理等业务找到场景入口。

推进的速度也很快，从2017年9月与福田南园街道玉田社区部分业主签订第一单托管协议开始，在一年多时间，已经累计布局近100个城中村，整个团队也从诞生初的三人组发展至2018年初的70人。据传，到了2018年末，团队规模已经扩大至300余人。

去年末在深圳举行的南方媒体会上，张纪文介绍称，在南方区域中，长租公寓业务泊寓已进入10个城市，共281个项目，24万套房源，服务租户7万人；教育业务进入12个城市，共85个项目，可提供8万个学位，学生授课人数达10万人。

从数字层面看，南方区域的新业务发展还处于理想的状态，但实际上转型的效果并不尽如人意。

郁亮曾经公开坦诚，养老业务还没找到盈利模式，教育也不赚钱；被深圳万科寄予厚望的万村计划，也被张纪文亲口证实，已经在去年9月之后按下了拓展新房源的暂停键。

孙嘉的挑战

郁亮提出内部转型的时候，他说自己做好了“万科要乱三年”的准备，放开手让各个区域公司大胆试错。只是，结束三年“乱马奔腾”后，郁亮重新检讨企业发展战略，提出了新的方向——“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。

“收敛聚焦不是砍树，而是修枝剪叶”，郁亮解释，每个业务都有基本盘，万科要做的是巩固每个业务的基本盘。

经过了四五年的尝试与探索之后，郁亮不再谈十年后万科新业务占比会达到多少，他现下承认，住宅开发仍然是最赚钱的业务，未来支撑所有新业务的现金流主要来源于开发业务。

转型时期，虽然万科已经不当老大，但销售规模保持了稳健增长。2014年这家龙头房企实现销售2151.3亿元，到了2018年，这个数字变为6069.5亿元，五年复合增长率为23.05%。

具体到南方区域，从2014年的618.57亿元到2018年1434.68亿元，五年复合增长率为18.32%，意味着张纪文治下的一方区域在发展新业务期间同样迎来快速增长，只是略微慢于集团整体发展速度。

与上海、北方、中西部三大区域相比，南方区域销售金额在2017年处于首位，略微高出上海区域10多亿元。不过到了2018年，南方区域的1434.68亿元销售，排在了上海、北方区域之后。

这与南方区域所面临的市场环境有关，与业务发展布局也有关系。

去年秋季例会上，郁亮在提及回款率时曾谈及，当前南方区域的回款压力比较大，一是事先感受到市场及行业变化，二是该区域新业务发展走在集团前面。

张纪文曾经表示，南方区域将会减缓养老业务的发展速度，教育也将会进行收敛，他透露了万村计划处于暂停新房源拓展状态，并没有表示何时会重启，以后这些业务要怎么发展，都留给孙嘉去思考了。

继任者孙嘉也曾直面一线炮火，在2012年的时候，他担任了万科上海总经理，七年之后，他又从集团总部返回一线战场。

不过这一次，他面对的区域范围更大、环境更为复杂、业务更为“多枝多叶”的南方区域，他将如何进行修剪与整治，这是未来外界对他的主要关注点。