宋卫平再度切割:绿城蓝城重组后遗症

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  宋卫平再度切割:绿城蓝城重组后遗症

  同业竞争

  撰文 | 蔚然

  出品|大摩地产(ID:damoland)

  绿城中国创始人宋卫平继续减持绿城的举动,或是为了其新事业蓝城的下一步资本运作。

  联交所资料显示,4月25-30日,绿城中国(3900.HK)创始人宋卫平连续在公开市场减持绿城中国逾220万股。其中,4月25日减持100万股,4月26日减持55.75万股,4月29日减持42.6万股,4月30日减持23.7万股。

  四日间,宋卫平合共减持绿城222.05万股,每股平均价在7.1-7.2港元左右。减持后,宋卫平持股比例从10.75%下降至10.69%。

  宋卫平的减持动作可能是为了规避同业竞争。媒体报道指,宋卫平新创立的蓝城可能发展与绿城同类型的业务。受香港监管法规约束,宋卫平的持股比例将进一步降低至10%以下。

  实际上,自老搭档寿柏年离场之后,宋卫平已经淡出绿城中国多时。2018年1月28日,绿城中国发布公告,公司二号人物寿柏年与第三方订立转让协议,以每股12.08港元的价格出售其持有的所有8.06%股份。作为退休计划的另一部分,寿柏年还辞去了绿城中国执行董事、董事会薪酬委员会及提名委员会委员等职务。

  早在2015年6月,寿柏年就开始逐步退隐,当时他将行政总裁的职务交接给了曹舟南。2018年8月,曹舟南亦主动请辞执行董事、行政总裁等职务,由张亚东接替。

  从绿城董事会最新名单看,执行董事分别是宋卫平、刘文生、张亚东、李青岸、李永前和李骏。刘文生、张亚东、李青岸和李永前均由大股东中交集团提名,老绿城人只剩下了宋卫平和李骏。

  自2014年入主绿城之后,中交集团逐步加强了对绿城的管控,派驻张亚东担任绿城新掌门人成为顺理成章的安排。绿城2018年报显示,中交集团是第一大股东,持股28.81%;九龙仓是第二大股东,持股24.93%;宋卫平及其配偶夏一波位列第三,持股10.8%。

  面对媒体,宋卫平曾否认中交集团“去宋卫平化”的策略。他表示从发展来说,去宋卫平化是合理现象,不淘汰时代就不会进步,“不要人家去宋卫平化,我自己去宋卫平化就好了”。

  中交入主绿城后,宋卫平带领原部分绿城高管转身经营脱胎于绿城的蓝城集团。

  重组之前的蓝城集团成立于2010年,主要从事代建以及养老、农业、小镇建设等,由绿城中国、宋卫平个人等持股。2016年,中交入主绿城后,蓝城集团经过股权重组,将蓝城的代建业务完全收归绿城,其他业务则重组为蓝城房产建设管理集团,新的蓝城集团由宋卫平持有70%股权。

  中交主导的绿城仍然以住宅为核心,宋卫平的蓝城集团的核心产品则是精品小镇。不过,蓝城精品小镇的核心内核仍然是宋卫平的精品化住宅产品理念,只不过在此基础上附加了健康、教育等所谓的“美好生活”服务。另外值得注意的是,绿城目前也在加大对小镇业务的布局。

  因此,绿城、蓝城虽然当初划清了股权界限,但产品线越来越有交叉重合之势。假设蓝城未来上市,很有可能存在与绿城的同业竞争关系。

  绿城易主

  宋卫平和寿柏年是时代的幸运儿。1977年,杭州大学77级历史系迎来高考恢复后的第一批大学生,时年20岁的宋卫平和24岁的寿柏年名列其中。宋卫平和寿柏年同是浙江老乡。

  1995年1月,宋卫平创立绿城中国。3年后,老同学寿柏年的加入让宋卫平如虎添翼。绿城早期开发的绿城桂花城,创造了杭州房地产开发的高水准品质。接下来的十年地产热更让走高端路线的绿城一路高速增长,销售额从2001年的6.7亿元跃升至2006年的64亿元。2006年7月,绿城在香港联交所成功上市,融资26.7亿港元。

  宋卫平是个有理想主义情怀的地产商,他对建筑品质有着近乎完美的追求。在他眼里,建筑应该是文明和艺术的化身,认为“艺术是无价的,不要考虑成本”。秉持这样的理念,上市后的绿城在融资方面也颇为激进,资产负债率一路攀升至2010年的132%和2011年的150%。

  宋卫平对建筑品质高标准的要求使得绿城中国声名鹊起,在中国的房地产行业独树一帜。但绿城高企的负债率又不得不为后来让出第一大股东的交椅埋下伏笔。

  适逢宏观调控,在降价、卖项目都不奏效的情况下,宋卫平不得不考虑出让部分股权。2012年6月,香港上市公司九龙仓斥资51亿港元入股绿城,受让24.6%的股权,成为第二大股东。

  2014年5月,深陷资金危机的绿城中国发布公告,宣布融创中国以62.98亿的价格收购绿城中国约24.3%的股份。融创中国距离绿城的最大股东地位仅一步之遥。但100天后,宋卫平反悔,百日联姻宣告结束。

  2014年12月,央企巨头中交集团以总价约60.1亿购得绿城中国约24.3%的股权,与九龙仓并列第一大股东。2015年5月,中交集团从原绿城副主席罗钊明及其配偶的公司手中购买1亿股份,总股份比例超过九龙仓,成为第一大股东。

  中交掌印

  中交集团是少数房产央企之一,旗下拥有三个地产品牌:绿城中国、中交地产和中国住房。与九龙仓一直扮演财务投资人角色不同的是,中交集团对介入绿城的经营管理有着强烈的诉求。

  中交集团希望绿城全面推陈出新,驱动绿城中国的经营策略改变。2016和2017年,绿城针对积压了大量库存的三四线城市,提出了“早销、快销、多销”的原则。2018年7月,绿城开始“高周转”策略,要求全力加速销售去化和资金回笼,同时严格控制支出。

  同时,中交集团对绿城的代建业务进行了整合,成立绿城管理服务集团,专门用以发展绿城代建业务。绿城2019年1月的公告显示,去年绿城中国代建管理项目取得合同销售面积约414万平方米,合同销售金额552亿元,占总合同销售金额的35%。

  但是,代建项目较难保证品质,绿城开发的物业也因此陷入品质危机,甚至迎来了业主的“维权潮”。这与创始人宋卫平所秉持的品质理念相去甚远。

  受政策调控的影响,2018年绿城集团实现合同总销售金额1564亿元,同比仅增长6.9%,并未完成预定的1600亿元目标。2016年,绿城中国销售额首次突破千亿元,但增幅逐渐放缓,由2017年的28.45%降至2018年的不足7%。

  如此的销售增幅显然无法达到中交集团的预期目标。在3月份的业绩发布会上,新任行政总裁张亚东称,2019年绿城中国将推进实施未来三年发展规划,力争分步实现2000亿元、2500亿元和3000亿元的销售目标。

  同时,绿城中国计划对产品种类进行结构性调整,对特色小镇等项目增加投入,且在珠三角、长三角、京津冀、中部城市群等区域进一步布局。

  由此看来,绿城、蓝城的竞争已不可避免。这恐怕也是宋卫平只能继续切割绿城的原因。

  END

   

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