一边是土地市场升温,一边重提房住不炒,接下来房价到底怎么走?

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  长期以来,判断房地产市场冷暖走向的标志有很多,比如住房销售量、购房者的房价预期、土地拍卖成交等等。自从上个月开始,土地市场逐步迎来了新一轮热潮,包括杭州、武汉、天津、苏州、上海、福州、郑州、佛山、西安和石家庄等热点城市在内,部分房企拿地热情重现,而且溢价率也有了走高的势头。那么,在房住不炒的背景下,房企为何此时愿意高溢价拿地呢?就现阶段的房地产市场而言,一边是土地市场局部回温,一边则是重提房住不炒,那么接下来房价到底会怎么走呢?接下来,我们不妨先从业内机构的研究报告看起。

  

  近期土地市场回温的表现以及原因

  根据中国指数研究数据显示,今年2月开始,土地楼面价结束了连续11个月的下跌趋势,截至4月底,全国300城住宅用地成交楼面均价及溢价率均有所回升,其中4月楼面价同比涨幅20%以上。此外,根据诸葛找房研究数据统计,4月份土地市场供需整体双双走高,全国主要地级市土地成交建筑面积14622万平方米,同比上涨13.8%;土地出让金4025亿元,环比上涨40.45%,其中二线城市同比上涨81.61%。具体来看,一线城市成交规划建筑面积同比下降5.09%,溢价率13.92%,二线城市成交同比上涨26.7%,溢价率回升至25.73%;三四线城市同比上涨5.79%,溢价率同比持平。

  笔者认为,与此前土地流拍、溢价率走低等土地市场降温现象相比,3月份以来土地市场出现回温以及房企拿地热情走高,主要原因有两个:一方面,房企融资难度相对有了缓解,而且融资成本也相对下降;另一方面,为了2019年接下来的业绩目标,一定的土地储备量也是开发商补仓补货,提高市场竞争的需要。那么,此轮土地市场回温与以往有什么不同呢?土地市场回温能否持续?又会对接下来的房价走向产生哪些影响呢?或许,这些问题才是购房者最关心的问题。

  

  土地市场回温会对房价走向产生影响吗?

  第一,从市场面来看,虽然地价与房价具有联动效应,但开发商正从高利润时代进入低利润时代。一般来说,地价往往是房价的基础,所以地价变动一定程度上会影响房价的走向。如果地价向上走,最后指望开发商下调房价,赔本赚吆喝显然是不现实的,所以如果没有特殊现象出现,房价大幅下跌并不太现实。那么,房价会再次抬头吗?笔者认为,经历了两年多的调控以后,房地产正逐步告别高速发展阶段,开发商也正在从高利润时代进入低利润时代,利润空间面临瓶颈,所以再次复制高房价模式也不切实际。

  第二,从政策面来看,权威部门已明确定调楼市走向,所以土地市场和房价大幅回温几乎不现实。一方面,早在去年年底,住建部就已经明确了2019年要“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”目标,地价稳定是房价和预期稳定的基础和保障;另一方面,今年4月份,自然资源部发布通知,明确要调整和确定2019年住宅用地供应“五类”调控目标,其中消化周期在36个月以上的,应停止供地;36至18个月的,要适当减少供地;18至12个月的,维持供地持平水平;12至6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。因此,通过两大权威部门的措施来看,地价整体趋于稳定是大势所趋。

  第三,从资金面来看,当前房企融资难度相对有了缓解,但是房企融资整体收紧的基调没有改变。在笔者看来,房企融资难度相比去年有了明显环境,而且融资成本也降低了,为了拿地补仓补货,加快拿地是情理之中,但很难引起土地市场普遍升温。目前,房企融资整体收紧的基调没有改变,而且今年房企处于偿债高峰期,所以资金压力仍较大,因此全国土地市场持续并且全面回温的可能性并不大。退一步来说,目前土地市场回温也仅仅是局限于部分热点城市的部分地块。

  

  通过以上三点,购房者可以获取哪些信号呢?

  第一,楼市进入持续调整期,土地市场走向分化。房地产市场热度出现分化,一定程度上会对土地市场产生微妙作用。笔者认为,由于一二线城市支撑房价稳定的基本面依然存在,而且未来对各类资源仍然具有较强吸引力,所以在拿地方面,依然备受房企青睐,土地市场会保持一定温度。反之,随着三四线城市进入调整期,特别是棚改货币化政策的调整,三四线城市土地市场或将逐步面临降温态势。针对房企拿地,融创老总孙宏斌在业绩会上表示,“现在很多城市的土地市场比较热,地价比较高,我们今年会比较小心”,从中也不难看出谨慎拿地的态度。

  第二,房住不炒定位下,土地市场回暖或难持续。中原地产首席分析师张大伟曾表示,只要信贷政策不出现全面变动,其他政策的调整对房地产市场的影响非常有限。此外,上个月高层会议重提房住不炒无异于新一轮调控来袭。所以,在笔者看来,通过以上市场面,资金面,政策面等三个因素来看,土地市场持续回暖缺乏支撑因素,而且全面回暖更不可能出现。总而言之,在“房住不炒”总基调和“三稳”调控目标的共同作用下,土地市场会逐步趋于理性,房价继续平稳的大方向也没有改变。

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