楼市一重要动力面临拐点,城镇化正式进入下半场

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  最近,统计局发布了《2018年农民工报告》,从其中的一些数据里面,我们可以推测城镇化的进程已经已经进入了下半场。

  这份报告显示,农民工的总人数为28836万人,同比仅增长了0.6%。其实,从2012年起,我们的劳动人口就在减少,而农民工还能保持增加,已经算不错了,而再过一两年,预计就会进入负增长。

  而进城的农民工人数在下降了1.6%。这说明,去过几十年里,通过农村人口进入城市为主要城镇化的方式正在面临拐点。去年的城镇化总水平为59.58%,根据欧美和日本,包括同样是发展中国家的巴西来看,未来大概率会提高到70%左右的水平。

  不过未来城镇化的主要方式,将是农村老年人逐渐退出人口基数的方式。现在,能够进城的年轻人基本上都进城了,留在农村几乎全是老年人,这一点相信大家去农村走一趟就明白了。以前的文章中多次提到过这一点,就不赘述了。

  从这个趋势,我们也可以看出,农民工进城数量减少,那么就有很多人开始回到农村了。这一现象有两种解释,一种是城市的工作机会减少,这也是大常常会听到的一个词:返乡创业。另外一种解释就是第一批进城的农名工,大部分已经到了中老年了,而没有买房的人,则会选择回乡养老。

  我看了重庆和四川的人口数据,这两个地方一直都是农民工重要的输出地,而最近两年,一改人口流出的趋势,出现了常住人口的增加。

  但是,从社保的抚养比以及人口的结构来看,人口结构没有明显改善,养老的压力还很大,这说明的确有很多老年人回来了。

  对于楼市而言,过去二十年大家一直都信奉的真理是,农村人口进入城市,成为房价最大的动力(实际上是谬误,因为房子总量也在发生变化,新建的房屋在绝大多数城市是超过了新增人口的)。而现在,这个信念正面临着重大的挑战。

  按照城市人均1.1套的住房来看,随着进城农民工的减少,未来房地产供给肯定是会过剩的。而现在开始,以新房为主的交易对象的房地产市场,也会转向以二手房为主的市场。未来二手房交易商中,也肯定会出现一些巨头。

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