4月全国土地市场供需回升 二线土地市场成交火热

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  2019年4月土地市场整体供需双双走高,全国主要地级市土地供应建筑面积为17513万㎡ ,同比去年上涨9.41%;成交规划建筑面积为14622万㎡ ,同比上涨13.87%;土地出让收金4025亿元,环比上月上涨40.45%,同比上涨近5成,其中二线城市土地出让金同比大幅上涨81.61%。4月全国土地市场供需回升,二线土地市场成交火热,溢价率持续上升,流拍率走高。

  各能级城市方面,一线城市成交规划建筑面积496.96万㎡,同比下跌5.09%,溢价率为13.92%,同比上升7个百分点;二线城市成交规划建筑面积6628.59万㎡,同比上涨26.7%,溢价率回升至25.73%,同比上涨10个百分点;三四线城市成交规划建筑面积7496.92万㎡,同比上涨5.79%,溢价率为25.76%,同比基本持平。

  一、政策要闻

  01.北京市2019年政策性住房计划开工17.2万套 竣工8万套

  北京市住房和城乡建设委员会4月3日于官网公布《关于印发2019年度政策性住房首批开工竣工计划的通知》。《通知》显示,首批列入北京市开工建设计划项目147个、房源约17.2万套,其中计划2019年开工的项目116个、房源13.6万套;推进前期手续的项目31个、房源3.6万套。计划年内开工的项目中,政策性租赁房项目45个、房源约4.6万套,政策性产权房项目71个、房源约9万套。

  02.住建部对第一季度房价、地价波动幅度较大城市进行预警提示

  4月19日消息,近期住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。从调研情况看,房地产市场总体保持平稳,住宅销售平稳回落,房价基本稳定,市场预期趋于理性。但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升,需引起高度关注。

  03.海南省财政厅:出台土地出让金及税收奖励政策发展总部经济

  4月20日,海南省财政厅联合省商务厅出台了《海南省总部经济发展省对市县财政奖励政策实施细则(试行)》,通过了土地出让金奖励政策和税收奖励政策,支持市县发展总部经济。在土地出让金奖励方面,海南省财政对海口市、三亚市建设总部基地和总部企业自建自用办公楼宇的土地出让金省级财政集中部分,按照专项转移支付方式拨付海口市、三亚市。

  二、4月土地市场整体供需双双走高,土地出让金同比增加近5成

  1、4月主要地级市土地供应量上涨,二线城市最为明显

  据诸葛找房数据中心监测,全国主要地级市2019年4月土地供应2241宗,同环比均有所上涨,同比去年同期增加11.66%;供应规划建筑面积为17513万㎡ ,环比上月增加41.2%,同比去年增加9.41%;推出地块的楼面均价为2187元/㎡。其中住宅类供应733宗,同比增加14.53%。4月全国土地市场整体供应量上涨,住宅用地供应量亦有所增加。

  表:全国主要地级市4月土地供应及环同比情况

  

  分各能级城市来看,一线城市4月共供应土地37宗,同比上涨5.71%;供应规划建筑面积296.72万㎡,同比减少36.45%;其中住宅用地供应10宗,同比无变化,环比减少33.33%;分城市来看,上海供应7宗宅地,广州供应3宗,北京、上海本月无宅地挂牌。

  二线城市4月土地供应770宗,同比上涨28.12%;供应规划建筑面积7068.89万㎡,同比上涨25.05%,在各等级城市中,同比上涨幅度最大。其中住宅用地供应281宗,同比增加23.25%,受三月土地成交火热带动,四月二线城市土地推出量增幅明显。分城市来看,西安住宅用地供应21宗、杭州供应19宗、苏州供应17宗,占据本月前三。

  4月三四线城市土地供应量同比小幅上涨,供应土地1434宗,同比增加4.6%,供应规划建筑面积10148万㎡,同比增加2.64%。其中住宅用地供应442宗,同比上涨9.95%。分城市来看,宝鸡住宅用地供应19宗、揭阳供应18宗、遵义供应16宗住宅地块摘得本月前三。

  表:各等级城市4月份土地供应及同环比情况

  

  2、土地出让金同比增加近5成,二线城市土地市场成交火热

  成交方面,全国主要地级市2019年4月土地成交1842宗,同比上涨19.22%;成交规划建筑面积为14622万㎡ ,同比上涨13.87%;其中住宅用地成交面积为7523万㎡,同比增加29.5%,土地出让金为4025亿元,环比上月增加40.45%,同比增加近5成。4月土地成交量同环比均有所增加,受二线城市土地成交火热的带动,土地出让金同比增加明显。

  4月全国主要地级市溢价率持续上升至25.06%,环比上月提升7个百分点,同比上升4个百分点。

  表:全国主要地级市4月土地成交及环同比情况

  

  其中一线城市本月土地成交37宗,同比上涨23.33%;成交规划建筑面积496.96万㎡,同比下跌5.09%;其中住宅用地成交13宗,环比上月增加30%,同比增加62.5%;分城市来看,广州本月住宅用地成交7宗,上海成交5宗,北京成交1宗,深圳依旧无宅地成交。

  二线城市4月土地成交694宗,同比增加25.05%,成交规划建筑面积6628.59万㎡,同比增加26.7%,在各等级城市中同比增幅最大;土地出让收金2643亿元,同比大幅增加81.61%,本月二线城市土地市场成交火热,热点城市土地的成交带动土地出让金的大幅上涨。住宅成交量有所增加,共成交265宗,同比增加25.59%,其中郑州本月住宅用地成交最多为23宗,其次是武汉及苏州分别成交20宗、17宗。

  三四线城市4月成交土地1111宗,成交规划建筑面积6629万㎡,同比上涨5.79%;土地出让收金1173亿元,同比上涨16.76%;其中住宅用地成交349宗。同比增加25.54%;分城市来看,金华本月住宅用地成交最多为35宗,其次是遵义成交14宗,揭阳成交12宗位列第三。

  表:各等级城市4月土地成交及同环比情况

  

  3、四城土地收入过百亿,武汉月入437亿居首

  分城市来看,4月武汉市土地出让收金437亿元位居榜首,本月共有20宗住宅用地成交,溢价率为17.86%。杭州市以378亿元位居第二,苏州市收金193亿元位列第三,本月高溢价成交17宗宅地。本月二线城市依旧是榜单主力,部分二线城市土地成交火热,如合肥、南京、苏州等。

  图:2019年4月全国主要地级市土地出让金TOP10

  

  武汉市硚口区硚口宗关地块P(2019)039号地块以70亿元的成交价位列4月全国主要地级市土地成交总价排行榜榜首,该地块此前屡遭流拍,此次再度挂牌出让,起价仍为70亿元。最终,由融创以底价拿下。楼面价14478元/平方米,尽管该地块以低价成交,但是仍刷新了该区域的单价和总价纪录,成为硚口片区新地王。可供对比的是,距离硚口宗关地块不远处的翡翠中心·润玺项目,开盘价为16500元/平方米。

  图:2019年4月全国主要地级市土地成交总价排行榜

  

  杨浦区江浦社区B2-03地块(江浦街道159街坊)块以53772元/㎡的成交单价位居土地成交价排行榜的榜首,该地块位于江浦街道159街坊,出让面积3.11万平方米,规划建筑面积为7.77万平方米,其中保障房占比5%,需自持租赁房比例为15%。容积率为2.5,起始价41.19亿元,最终由保利发展以41.79亿元总价拿下,溢价率为1.46%。该项目位于成熟区域,周边有不少高端楼盘,在售项目成交均价在10万元/平方米左右, 5万多的成交楼面价比较合理,未来利润空间也有所保证。

  图:2019年4月全国主要地级市土地成交单价排行榜

  

  三、溢价率持续上涨,流拍率走高

  4月全国主要地级市溢价率为25.06%,溢价率持续小幅上涨,环比上月上涨7个百分点,同比上涨4个百分点。其中一线城市4月份溢价率为13.92%,环比上月大幅上涨14个百分点。本月二线城市平均溢价率为25.73%,环比上月上涨2个百分点。三四线城市4月溢价率同样保持上涨态势,溢价率为25.76%,环比上月上涨8个百分点。

  图:全国主要地级市溢价率月度走势

  

  图:各等级城市4月溢价率及同环比

  

  流拍率方面,全国主要地级市4月共流拍37宗地块,流拍率为4.84%,流拍率走高。其中一线城市本月依旧无流拍地块,流拍率为0%。二线城市流拍率为4.54%,环比上月流拍率上升了3个百分点。三、四线城市的流拍率最高为5.2%,环比上月升高3个百分点。

  图:全国主要地级市流拍率月度走势

  

  图:各等级城市4月流拍率及同环比

  

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