泰安楼市，让人寝食难安。

原创： 孙大小 地产下半场

最近泰安的土拍市场有些火爆。

2019年3月21日，泰安高铁新区的1宗住宅用地吸引了8家房企参与竞价，最终经过139轮竞价，由河南房企锦艺置业有限公司以23418.75万元摘得，折合每亩723万/亩，楼面价约3613元/㎡，泰安2018年地王的记录被刷新。

4月2日，泰安市区1宗住宅、1宗商业区、1宗医疗用地迎来成交，其中住宅地块经过 167次激励的竞拍后，由泰安宏尚置业有限公司以82886万元摘得，拿地单价666万/亩，成交楼面价4548元/㎡，溢价率为33.39%。

4月9日，泰安市高铁新区堰西街北1宗住宅用地迎来成交，占地面积约35154㎡，容积率3.0，建筑面积105462㎡。吸引了8家房企参与竞拍，最终经过134轮竞拍，由金科以41735.5万元摘得，拿地单价792万/亩，地王记录再次刷新，成交楼板价3957元/㎡，溢价率58%。

这些也都是近期在泰安传的沸沸扬扬的话题，土拍活跃，高溢价、通宵抢拍、地王频出，几番大战让泰安的土地价格高歌猛进，泰安房价上涨的言论开始越来越多，甚至传出年内均价将达到1.2万以上。难道是市场猛然抬头？还是什么原因？泰安的楼市到底怎么样？

在山东的地域版图里，

泰安像一个多宠爱的孩子。

不说别的，单单坐拥一座五岳之首，就足够让全中国的城市艳羡不已。“泰山安则四海皆安”。与其说它是一座自然之山，不如说它是一座人文之山。它是山东文化的代表，“一山一水一圣人”中的山，说的就是泰山；它有高人的含义，“北斗泰山”说的就是道德名望高的人；它还有人生之重的比喻：司马迁说过“人固有一死”，或重于泰山，或轻于鸿毛，可见泰山承受之重。当然，泰山的最重光环在于它的政治象征——历朝历代皇帝的封禅之地，“古者天子五年一巡狩,用事泰山”，而汉武帝刘彻前前后后封禅泰山足足8次，古代泰山在天子眼中的地位不言而喻。它是“五岳之首”，是中华的“国山”，盛名当之无愧！

泰安因泰山而得名，位于泰山脚下，依山而建，山城一体，是山东17城市中唯一的山城。凭借得天独厚的旅游资源，1950年，泰安便设行政公署，1982年被国务院列为第一批对外开放旅游城市。如今的泰安，已是中国优秀旅游城市，国家历史文化名城。根据2018年泰安市国民经济和社会发展公报，泰安的第三产业在全市GDP的占比达到了48%，高于第二产业的44.2%，可以说仅一座泰山就擎起了泰安经济的半边天。

除了背靠泰山，泰安还有一大地理优势，就是距离济南很近。两地相距70多公里，乘坐汽车仅需1小时即可到达，泰山火车站和济南火车站相距73公里，两地之间乘火车仅需40多分钟。泰安高铁站和济南西站高铁站相距75公里，两地之间乘坐高铁仅需12分钟即可到达。而且济泰高速也将在今年年底建成通车，未来驾车从泰安到济南也会更加方便。不仅如此，据媒体报道，一条更快的济泰磁悬浮铁路也在规划之中，未来济泰之间穿梭，或为一首歌的时间。

也正是因为两城一南一北，地理相连，这些年关于泰安划济南的消息也是不绝于耳。

3月8日，公布的《泰安市城乡一体空间发展战略规划》中，最受人瞩目的是这样一句话：济泰共建大省会，打造省会城市群的先行发展区。这样的表述顿时引起了强烈的反响，不少人开始猜测：在济南合并地级市莱芜之后，泰安又成了济南下一个合并目标？要知道，整个泰安市人口和GDP均接近济南的一半，要想一口吞掉这么大一个经济体，可不会像莱芜这样简单。况且，人家泰安也未必愿意。

高铁新区崛起，开发商争相涌入，

泰安房价一路高升。

这些年随着济南周边卫星城市的发展，泰安也在蠢蠢欲动。

2014年，泰安明确了泰安旅游经济开发区（高铁新区）阶段性发展功能与定位，确定用5年左右的时间把高铁片区建设成为集交通枢纽、总部经济、商务商业、休闲娱乐、理想居住等功能元素为一体的商务区和生活性服务业集聚区。泰安的发展也引得一众开发商纷纷关注，万达、恒大、绿地抢占先机，碧桂园、华润、新城、金科也闻风而动，伴随着众多一线房企的跑马圈地，泰安的房价也是一路高歌。

据泰安的朋友说，自从2018央视春晚分会场在泰安举办，众多明星到场参加后，泰安的房价就飘了，涨得那叫一个欢腾啊，相信不少朋友都有体会。但是从数据来看，其实从2017年6、7月份，泰安的房价就开始涨的严重了。

（数据来源：安居客）

2015年4月，泰安市住宅成交均价为6401元/㎡，随后呈波动上升，12月份达到6759元/㎡。

2016年1月以6800元/㎡平稳开局，除了3月份稍有回落，其余月份都是平稳小幅度上升，到12月均价为7000元/㎡。

从2017年开始，泰安住宅成交均价开始持续上涨，12月份已经到达8339元/㎡。

2018年延续2017年上涨态势，9月份泰安住宅成交均价已经达到10847元/平米。之后下半年市场整体遇冷，成交均价才稍有回落。我们再来看一下刚刚过去的2019年第一季度，泰安的房价情况。

（数据来源：中国房产超市泰安站）

根据中国房产超市泰安站统计的泰安住宅产品网签均价数据，1月份10000元/平米高调开局，2月份每平回落1000元，3月房价的确有回暖迹象，涨幅在200元/平米左右，均价达到9281.77元/平米。根据2月份统计的信息，泰安的房价目前在全省排名第5。

（数据来源于网络）

泰安房价一路高歌，

到底凭的是什么？

其实，泰安作为一个旅游城市，有举世文明、家喻户晓的泰山衬托，又紧邻省会城市济南，旅游服务业在GDP中占比分量不容小觑，而一个旅游业发达的城市，房价又怎会不上涨呢。但问题是，泰安人民买得起么？

难道说，这两年泰安经济突飞猛进？

然而事实却让我们有点失望。7.2%、6.8%、5.7%，从2016年开始，泰安市的GDP连续3年增速放缓，目前已经跌落至全省倒数第4。（数据来源：2016-2018年泰安市国民经济和社会发展统计公报）

从企业发展水平看，泰安全市仅有7家境内外上市企业，其中A股上市企业仅有4家。在全省排名倒数第4；累计挂牌新三板企业19家，在全省623家（2018年数据）新三板企业中，占比仅有3%。截止今年3月，泰安入围山东瞪羚企业的数量只有8家。

（图片来源：ET财经观察）

我们再来看看泰安的人均收入水平：

2018年泰安居民人均可支配收入27389元，其中城镇居民人均可支配收入35169元，农村居民人均可支配收入16959元。

（数据来源：2018年泰安市国民经济和社会发展统计公报）

这个收入在全省处于什么的一个水平：全省第11，中游偏下。

（数据来源于网络）

对比全省，泰安的老百姓的收入水平并不是很突出，到底是这是什么力量支撑得起这么高的房价？难道说泰山上的石头变成黄金了？

我们再来看一下住户存款和贷款情况：

（2016年）

（2017年）

（2018年）

住户存款余额增幅，从2016年的12.4%到2017年的9.5%，再到2018年的10.2%，整体回落。

再来看住户贷款余额的增幅数据，2016年是16.6%，2017年没有查到具体增幅，但到了2018年增幅已经达到了23.6%。

看来，泰山上没有黄金，泰安人民也得老老实实贷款买房。

当然，关于泰安房价上涨，还有一个不可忽视的一个原因，棚改。

2017年泰安全市改造棚户区34039套，建成13053套。2018年计划改造棚户区57569套。（具体完成数量没有查到）。

与此同时，泰安的商品房成交量出现明显的上涨。

从泰安市国民经济和社会发展统计公报来看，2016年泰安市商品房销售面积256.4万平米，涨幅7.8%，而到了2017年商品房销售面积为330万平米，涨幅为28.7%，增长速度翻了将近4倍。成交量激增，带动着房价一路飙升。

然而，从2018年年中开始，政府已对棚户区改造的货币化补偿比例进行控制，2019年棚户区改造数量依然锐减，随着棚改红利的减弱，未来泰安的楼市是否能经得住考验呢？

40000多套房子，

估计还得卖两年。

根据泰安房地产网统计的数据，截止2018年年底，泰安市住宅库存面积为232.76万㎡，可售套数约18753套。然而这还是只库存，2018年泰安还有大量土地出让，据统计成交土地面积约120万平方米，按平均2.0容积率计算，这也是240万平米，按一百平米计算这也是2.4万套。当然，这与2018年统计的库存有重叠部分。

截止2019年4月15日，2019已出让的居住用地建筑面积约228万平米，按照100㎡/套计算，共22800套。

往少里算，仅算2018年的库存，18753+22800套，约4万余套。而2018年全年成交房源为22319套，按照2018年的去化速度，仅这些房源就需要仅2年的时间消化，要知道2019年才刚刚过去1/4。

再看看泰安的人口:

2016年末，泰安市常住人口563.74万人，比上年末增长0.65%；

2017年末，泰安市常住人口564.51万，比上年末增长0.14%；

2018年，泰安常住人口564万，比上年增长-0.09%。而泰安的城区（泰山区、岱岳区、高铁新区）人口也不过100.99万人，距离2020年要实现125万人口的宏伟目标，还有很长一段路要走。

泰安人口吸引力实在太差，2018年甚至是负增长。相应的房子确实越来越多，房价越来越贵，泰安的房子，靠谁来接盘？

愿泰安的明天会更好。

说到泰安这些年的发展，不免让人惋惜。其实泰安早期是具有成为经济强市的机会的。单凭泰山和交通这两点，很多城市就比不了。尤其是交通，泰安的铁路，高速都是通的很早的，如果当年泰安能借助早期交通优势吸引点企业进来，也许泰安经济也不会沦落到整个山东的中下游。只可惜1990年代末期的一场大案之后，泰安的发展就陷入了不求有功但求无过的怪圈，一步一步被甩在身后。从前段时间恒大研究院公布的2019年中国城市发展潜力100强的榜单来看，泰安虽然上榜但却排在80名（和东营并列）。在上榜的14个山东省内的城市，泰安排第10。

或许济南的强省会战略，让泰安真的感受到了压力，泰安这几年也开始奋起追赶，大力发展高铁新区，积极推进城乡一体化进程，只是希望泰安追赶的是产业和经济上的不足，而不是在房地产上。

我们希望看到的是一个人文底蕴深厚，在新的时代依然是八方来拜的泰山，而非在房地产上突飞猛进的城市。毕竟，遍地高楼，并非“泰安”。