前四月多家房企业绩飘红 美元债发行井喷已达去年72%

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  财联社(北京 记者李洁)讯,万科A(000002.SZ)于5月6日公告称,4 月份实现合同销售金额601.7亿元,同比增长43.6%;1-4 月份累计实现合同销售金额 2096.1亿元,同比增长6.86%。

  事实上,不仅是万科,多家房企4月业绩表现较为亮眼。

  亿翰智库统计数据显示,2019年TOP100 房企4月单月实现销售额约9260亿元,同比增长约27.1%;1-4 月累计实现销售金额约3.09万亿元,同比增长约15.4%。

  “虽然行情大热的特征还不具备,但是最近一两个月很多城市的购房需求提升,价格也开始反弹,有助于房企销售金额的提升。而银行贷款有所放松,进一步撬动了市场需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示。

  一二线城市成交反弹,热度回升

  对于多家房企销售额上涨,58安居客房产研究院首席分析师张波认为,“这与今年小阳春的行情不无关系,一方面,今年市场热度的回升在一二线城市体现较为明显,一季度经济向好也在一定程度上支撑了楼市需求提升;另一方面,二手房成交量明显回升也在一定程度上带动了一手房成交量的回升。”

  但他亦指出,虽然今年前4个月百强房企的销售额同比增长明显,但从58安居客房产研究院监测的一季度房企销售数据来看,百强整体的规模增速同比在放缓,尤其是排名10-20的房企下滑较为明显。

  “一季度房企规模增速放缓究其原因是返乡置业拉动有限,三四线城市商品房销量提升幅度有限,限制了房企整体的业绩增速,因此前4个月的商品房销售额提升,在4月份体现更为明显。”张波如是说。

  值得关注的是,房企之间的分化在进一步加剧,百强房企各梯队的销售额门槛持续提升。

  据中国指数研究院的数据,今年前4个月,碧桂园、万科销售额均超2000亿元,而恒大、保利、融创三家房企销售额超1000亿元。此外500亿-1000亿元、100亿-500亿元、100亿元以下的企业分别为9家、61家、25家,房企销售额TOP100门槛已经提升至74.11亿元。

  长江证券在研报中表示,中型房企销售整体表现优于大型房企,2019 年4月中型房企销售增速领先大型房企。以销售额排名位居前10名与位居第11-30名的房企为例,上述两类房企合计销售额4月单月增速分别为20.6%和27.9%,而1-4 月累计增速分别为7.5%和13.4%。

  张波认为,2019年行业分化仍在继续,不单中小房企,大型品牌房企的行业分化也在继续,前四月部分房企业绩提升抢眼,但也有一些企业业绩同比下滑比较明显。

  “从市场表现看,大城市会好于去年水平,但从全国来看要警惕部分三四线城市存在需求透支等风险。”严跃进告诉财联社记者。

  根据财政部文件,2019年棚户区改造任务量为285 万套,远低于市场预期。

  长江证券分析师申思聪指出,2019 年棚改任务量与货币化安置率的下降,或将加大中西部三四线城市楼市的下行压力。

  前四月房企融资规模达8500亿元

  在销售回暖的同时,房企也在进行密集融资。

  中国指数研究院的数据显示,今年1-4月房企融资规模近8500亿元。其中4月份,房企密集融资接近2600亿元。

  在融资结构方面,海外债占比为25.6%,成为房企首选的融资途径。2019年以来房企发行海外债的票面利率均值为8.82%,融资成本进一步提高。

  而华创证券在研究报告中指出,自2019年至今境内外债发行迎来井喷。截至4 月 23 日,境内债方面,房企发债 1659 亿元;境外美元债方面,房企发债 343 亿美元,已经达到去年全年的 72%。

  “2018 年无疑是这轮延长周期中对于房企最艰辛的一年,资管新规压制非标导致弹性房企融资困难,回款端也较为乏力。但2018年10月起政策端频频发声力挺民营经济,后续预计民营房企融资成本也将受益稳步下降。”华创证券分析师袁豪表示。

  与此同时,需求端按揭利率连续 4 个月下行。今年第一季度按揭走强、回款回升、个人购房净增额上行,后续银行资金趋松、限价放松、网签加速也将持续利好房企资金面。

  据中原地产数据,今年4月以来房企融资成本已经出现下降趋势,其中房企主流境外融资成本均在6%-8%之间,境内融资的公司债均在5%以内。

  “从同类品种的新发行债券来看,年初至今如新城控股、华夏幸福在内的房企发债与增量非标成本持续下行,增量资金改善迹象已经显现。”袁豪说。

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