4月份广州近7成二手房主动降价 老城区成交全面下滑

来源： 广州中原研究发展部

2019年4月（1-29日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为4985宗，较3月同期（4963宗）环比微升0.44%。价格方面，本月二手住宅网签均价为26958元/㎡，基本与上月持平。

从4月各周的成交量走势情况来看，二手楼市成交平稳向好，周度成交量呈现稳步攀升的态势。

14周成交量仅为903宗，15-16周成交量升至1200宗水平，17周成交再进一步至1342宗左右。

广州中原研究发展部认为，4月二手住宅市场整体成交平稳微升主要有以下几方面：

（1）信贷环境有所放松，广州贷款利率出现微幅下调。

据了解，广州首套平均贷款利率相比春节前下跌1.5-2%左右。

利率的下调能够有效降低客户置业成本，大大促进刚需买家入市热情升温，致使成交回升。

（2）目前楼市政策环境稳定。

前段时间处于观望的客户开始逐步入市，上门看房客增多，大批积压的置业需求逐渐爆发，市场交投活跃度明显上涨。

（3）4月前三周一手推盘节奏缓慢，客户转向二手市场。

本月一手新批发放多集中在4月下半旬，不少开发商有意储备“弹药”待五一假期集中“开火”

从而导致本月新房市场开盘、加推节奏缓慢，迫使部分二手客转买二手房源。

4月市场热点

成交平稳指数下调，客户入市好时机

自进入4月以来，中原业主报价指数出现逐步下调。

4月各周报价指数均低于荣枯线50%，维持在28-30%之间低位徘徊，尤其4月下旬时，报价指数更是下跌至28.4%的年内新低。

另外，据中原放盘量统计，4月份下调报价的房源占比上升明显，报价下调的盘源占比基本处于68%左右，幅度多集中在1%-5%之间。

同时，4月录得新增房源数量亦不及3月同期，环比下滑2-3成左右。

但需要指出的是，从整体的交投环境来看，市场成交依然平稳向好，周度成交量稳步上扬态势。

而业主报价指数反而低位波动下调，业主放盘价出现松动。

因此，作为刚需客，当前是与业主谈判购房入市的一个良好时机。

分区点评

增城成交直逼番禺，黄埔排名超荔湾

从各区成交情况来看，本月增城表现亮眼，成交急起直追，以889宗的成交量排名各区第二位，仅微微落后首位番禺（928宗）。

广州中原研究发展部认为，楼价低洼、楼龄新、配套逐步完善等多方面因素加持，增城二手房源对刚需客有较强吸引力，市场需求不减。

中心区方面，天河、越秀、海珠、荔湾成交均出现不同程度下滑。

本月分别成交595宗、324宗、515宗、199宗，环比分别下滑1.65%、6.09%、6.19%、16.4%。

天河区

珠城成交回落，天河公园活跃度跃升

本月天河二手网签宗数为595宗，环比下滑1.65%。

据广州中原研究发展部监测，本月珠江新城板块成交环比3月有所回落，上门客减少。

主要由于上月珠江新城板块客户入市热情较高，成交出现明显爆发，消化不少前段时间积压的购房需求，从而导致本月成交有所回落。

但板块优质房源保利心语花园成交依然活跃，其本月中原成交均价为86589元/平。

此外，据中原成交显示，本月天河公园板块成交活跃度有明显提升，成交占比从上月的11.1%上涨至22.9%，环比大增11.8%。

据了解，天河公园板块本月成交上涨主要有两方面原因：

一方面，本月市场供应增加，有较多优质房源释出，如新世界东逸花园、珠江俊园等，客户可选择性增多，入市热情提高；

另一方面，板块业主议价空间有所较大，部分盘源降价幅度集中在3%-5%左右。

如近期成交的一套三房120多㎡的东逸花园，从开始叫价的1000万元，最后降价至970万元成交，客户接受意愿高，从而成交有所上升。

越秀区

散盘楼价低洼，成交向好

2019年4月，越秀区二手网签均价为42042元/㎡；阳光家缘中介网签量为324宗，环比下滑6.09%。

需要指出的是，本月越秀区散盘成交活跃，成交占比达41.5%,环比净增6.9%。

据了解，主要由于本月板块释放较多散盘盘源，客户可选择性较多，加上散盘因价格较为低洼，面积较小，总价相对较低，受到不少客户的青睐。

其中，小北路散盘、东风东路散盘则最为“抢手”，其中原成交均价分别为54650元/平、49560元/平。

另外，据调研了解到，本月东风东板块成交较上月相比明显减少，上门咨询客户数量环比减少2-3成左右，成交周期亦略有拉长。

广州中原研究发展部分析认为，东风东板块市场活跃度下滑主要有两方面原因：

一方面，3月为学位房需求旺季，东风东板块优质的教育资源吸引客户前来购房，从而导致上月成交冲高，消耗不少客源及优质房源，而本月成交合理回落；

另一方面，东风东板块业主报价相对强硬，议价空间较小。其中，楼梯楼业主表现尤其明显。因此，不少置业客户接受意愿低，入市购房热情不高。

海珠区

海珠西低价楼梯楼成交活跃，入市迅速

4月份，海珠区二手住宅网签宗数为515宗，环比下滑6.19%。

本月海珠区除赤岗板块、广州大道南板块等传统活跃板块外，海珠西板块成交亦有不俗表现。

板块优质小区盘源云集，周边生活完善、交通通达性较好，受不少改善、置换客户所青睐。

其中以光大花园成交最为活跃，4月成交均价为62107元/平，套均均价仅为645万元/套。

此外，据广州中原研究发展部调研了解，本月海珠区的海珠西板块散盘成交亦相当活跃，主要以一房、两房楼梯楼成交为主，占该板块近成交量5成左右。

主要由于楼梯楼散盘总价低，受到不少刚需客户青睐，尤其是首次置业刚需客户，如海珠西板块本月成交活跃的散盘中成交均价主要集中在23000-28000元/㎡，套均总价约在120-180万之间。

而且部分客户遇到适合价格就会迅速入市，成交周期一般在7-10天左右。

荔湾区

业主心态强硬，成交下滑明显

2019年4月，荔湾区网签均价为34075元/㎡；

阳光家缘中介网签量为199宗，较3月同期下降16.04%，成交占比下降至本月的4.0%。

广州中原研究发展部分析认为，本月荔湾区成交下滑严重的主要原因为，

一方面是荔湾区业主心态仍相对较强，议价空间相对较小。

部分准电梯楼房源基本不存在下调放盘价，仅有少部分“卖一买一”的业主急需换房适当下调放盘价。

如富力广场有一业主，放盘价530万元，而客户能够接受520万元成交，但业主让利意愿不高，导致造成长时间僵持，最终成交未能达成；

另一方面是前段时间优质楼梯楼“笋”盘源去化速度快，但整体市场供应、补给速度较慢，市场上优质货源较少，造成成交出现明显下滑。

白云区

机场路板块回温，150-200万客户占主导

4月份，白云区二手住宅网签宗数为478宗，环比回升4.37%。

据广州中原研究发展部监测发现，本月罗冲围板块、白云大道板块依然为区域成交主力贡献板块。

其中，白云大道板块景泰新村因价格低洼的优势，成交持续活跃。

2019年4月，楼盘成交均价为28867元/平；而罗冲围主力成交楼盘则为富力桃园，其成交均价为33127元/平。

另外，近两月来，白云区机场路板块市场出现明显回温，成交周期有所缩短，上门客明显增多，周度带看量从年前的3-4台/周上升至本月的6-8台/周。

其预算集中在150-200万左右的意向购房客户占主导。

现时，机场路板块的刚需“明星”楼盘主要为云霄楼及汇侨新城，其4月成交均价分别为23607元/平、27224元/平，套均总价仅仅为171万元/套、201万元/套。

其中，汇侨新城楼盘客户多为以小换大的置换需求，而云霄楼置业客户以首次购房的刚需客户居多，年龄多为90后。

番禺区

华南二手市场控制力减弱，成交占比回落

2019年4月，番禺区二手网签均价为25644元/㎡；阳光家缘中介网签量为928宗，环比回升2.77%。

但据监测发现，2019年以来，番禺二手成交量虽然始终保持各区二手成交首位，但整体成交占比则较去年有所回落。

2018年番禺成交占比基本控制在21%-22%左右。而截至2019年4月，番禺区二手成交占比下跌至18.2%，同比减少2.1%，整体成交能力不及去年。

此外，番禺华南板块二手楼市成交活跃度亦有明显下滑，网签占比同比下滑5.7%。

广州中原研究发展部分析认为，华南板块成交占比下滑主要有两方面原因：

一方面，入市门槛高，板块楼价相对钟村、市桥板块而言相对较高，且优质二手盘源均以大面积户型为主，对刚需客户吸引力较弱。

如广州雅居乐花园套均总价在400万元/套左右，而祈福新村套均总价仅192万元/套。

另一方面，2019年上半年，华南板块一手供应增加。

碧桂园藏珑府、珠江铂世湾等优质新房盘源的涌入，致使二手市场成交活跃度有所减弱，部分意向购房客户转移，导致成交占比回落。

预测

楼市环境稳定，5月成交平稳波动

4月，广州二手成交稳中微升，价格平稳。而5月向来是购房的旺季，预计成交会在4月成交的基础上平稳波动，难以出现太大波动。

主要根据以下两个方面分析：

一方面，新征信政策预计5月上线。届时征信报告采集信息将更细化、更全面、更规范。

贷款记录从2年延长至5年、夫妻成共同借款人等各方面因素均可能对部分意向购房者住房贷款申请造成一定影响；

另一方面，“五一”作为黄金周，较多开发商会选择集中开盘、推新或以打折、特价房等优惠形式吸引客户。

据广州中原研究发展部监测统计，五一期间预计将有26个楼盘3881套房源推出，总推货量较往年同期大幅上涨54%，碾压过去两年五一推货量、

届时二手刚需客户可能会转移至南沙、增城、从化等一手供应大户。