上海二手住宅市场 四月均价环比上涨2.51%

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  来源 | 上海执信咨询

  荐读 | 4月上海二手住宅共成交2.52万套,清明节后首周日均成交近1100套创2年内高点,上海二手住宅合同成交均价约3.92万元/m2,成交均价继续稳步回升。

  01 成交量 :清明节假后首周现高峰

  2019年4月,上海二手住宅共成交2.52万套,环比微跌1.9%,同比大涨87.59%,市场持续活跃、成交量维持高位。从 4月各周成交量来看,除4.1—4.7受传统清明假期影响外,其余各周均稳定维持高位,4.8—4.14日均成交近1100套创2年高点。

  

  

  02 成交均价:均价回升涨幅收窄

  2019年4月上海二手住宅合同成交均价约3.92万元/m2,环比上涨2.51%,同比下降1.88%,4月二手住宅均价继续稳步回升,但涨幅较3月份有所收窄。

  

  03 各区成交均价:13个区县上涨

  从4月上海各区的二手住宅成交均价对比来看,16个区县中奉贤、金山、普陀3个区出现环比下跌,奉贤环比下跌3.3%、金山环比下跌0.7%、普陀环比下跌0.4%,13个上涨区县中长宁区环比涨幅最高为5.4%。市中心8个区除普陀环比微跌以外,其余各区环比均为增长,从4月各区的成交量、价数据来看,随着市场活跃、改善型客户已积极入市。

  

  

  04 各环线成交量分布:从外围向市中心过渡

  从4月的各环线成交占比可以看出,内环以内环比增长1%、中外环间环比增长0.2%,内中环间、郊环以外分别环比下跌0.1%、1%,外郊环间环比持平。从各环线成交结构的变化我们可以看出,随着改善型客户的积极入市,成交热点区域逐渐从外围向市中心过渡。

  

  05 各环线成交均价变化:环比增长涨幅收窄

  从4月的各环线合同成交均价变化来看,各环线合同成交均价环比均为增长、涨幅较3月有所收窄。

  

  06 各面积段成交量分布:110—140㎡增幅最高

  从4月各面积段成交占比对比可以看出,90平方米以内各面积段成交占比72.5%(前值74.5%)各面积段占比均为下降,其中50平方米以下占比19.4%(前值20.3%)降幅最高。90平方米以上各面积段成交占比27.5%(前值25.5%)各面积段占比均为增长,其中110—140平米占比9.4%(前值8.5%)增幅最高。

  

  07 各面积段成交均价变化:改善型客户积极入市

  从4月的各面积段成交均价变化来看,除50平方米以下、140—200平方米面积段外其他各面积段合同成交均价均环比增长,其中90-110平方米、110-140平方米环比涨幅最大,环比分别上涨4.4%及8.1%。4月份各面积阶段成交量分布、均价变化情况,也进一步验证了当前市场改善型客户正积极入市。

  

  08 各总价段成交量分布:500—800万成交占比增幅最高

  从4月的各总价段成交占比可以看出,300万以下的成交占比环比下跌3.3%回落至63.3%,300-500万、500-800万、800-1200万、1200-2000万、2000万以上占比环比分别上涨0.8%、1.4%、0.7%、0.3%、0.1%。500—800万总价段成交占比回升至2018年以来的最高值。

  

  09 各总价段成交均价变化:高单价、高总价房源成交占比提高

  从4月的各总价段合同成交均价环比变化来看,除800-1200万总价段环比涨幅最高为1.6%,2000万以上环比跌幅最高为1.8%。值得注意的是6个总价段成交均价数据中有4个是环比下跌,说明4月二手住宅均价的上涨主要是由高单价、高总价房源的成交占比的提高所推动的。

  

  总结

  2019年4月上海二手住宅市场成交量与3月基本持平仍旧维持高位,合同成交均价环比继续上涨,但涨幅较3月有所收窄。4月19日召开的中央政治局会议上再次强调“要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”,未来政策面更多是出于稳定房价预期而并不存在放松可能。上海执信咨询认为随着被抑制需求的阶段性集中释放、前期低价房源的已经去化,市场二手住宅挂牌价格已出现微涨,部分需求转为观望。预计5月份市场成交量有所回落,而成交价格微幅上扬。

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