五一楼市实录：知识城排队算价等20分钟，从化等外区仍难抢风头

提要

2019年五一假期广州一手住宅实际开盘或加推3097套左右，较去年同期上升23%，整体去化延续近期市场表现。

增城某大盘，人潮涌动（拍摄：广州中原研究发展部）

今年五一，新盘大多试探市场，旧盘推新占据主力。

虽无以往的大规模推广营销，但临近五一项目推货积极，且大面积及复式产品多样亮相。

加之不少项目“特价房”“多渠道”常规操作人气高企，大部分项目仍对后市保持信心。

开盘推售总结

旧盘积极推货，整体去化近5成

广州中原研究发展部调研发现，2019年五一假期广州实际共有27个楼盘开盘加推。

楼盘数比2018年五一假期（21盘）增加29%，较2018年十一假期（17盘）增加58%。

主力供应区域为传统东部、南部“货仓”+广钢：增城（7盘）>南沙（6盘）>荔湾（5盘）、黄埔（5盘）。

各区表现，监测加推的7个区域中，4个区较去年五一推货增加；传统供应大区则各有升降，增城、南沙微跌，黄埔、荔湾上升。

其中，增城多盘加推（含一全新盘），总推货量占比25%，共计推出770套单位，朱村、新塘等板块带动区域热度提升；

黄埔主要板块项目皆有推售，整体推售近638套，较以往同期大幅增加。

板块表现，五一共16个板块开盘或加推，整体去化率约50%。

其中南沙金洲、天河奥体、萝岗、新塘、朱村等板块推售量位居前5，且首日去化率皆高于整体水平。

南沙金洲两个刚需大盘五一均有充足货量加推，加之整体板块配套、居住环境逐渐成熟并被买家接受，湾区规划出台后不少投资客前来置业，整体较南沙其它板块火爆。

奥体板块一明星大盘推新再度受捧，多渠道带客，去化快，推高板块市场关注度；

广钢则引领中心区市场，多盘加推，此外滘口、大坦沙等板块同样集中推货，共同拉升荔湾区整体热度。

朱村板块货量充足的“明星盘”富士康科技小镇开盘一直保持高人气。

五一更主推40多平方米小户型，且整体价格亲民，采用“世界大战式”的中介渠道带客，现场、销售量火爆，板块市场五一人气十足。

对于2019年五一开盘及推售整体情况，广州中原研究发展部认为：

1）“小阳春”需求稳中回升，房企积极入市、推售

2月以来广州土拍市场转热，天河金融城、荔湾广钢、番禺石楼多宗宅地以高溢价拍出。

越来越多过江龙房企关注大湾区市场，关注广州市场价值，这一系列利好将利于成交稳步增长。

最新的4月广州一手住宅网签面积为94.95万㎡，环比上涨21%，超越3月成为2019年成交新高。

回顾近半年一手成交，仅去年12月成交量（95.8万㎡）比今年4月高，可见今年3、4月广州市场成交明显改善。

2019年以来，广州新增供应量呈现上扬走势，在3月达到近4000套关口情况下，4月更是收获4177套的新高。

可见“小阳春”后，房企对后市也有更多期待，对“五一”供货态度更加积极。

而2019年五一前两周即有2680套新货入市，占4月比例达64%，房企“备货”积极性与往期相比未见掉队。

新货积极入市，加之旧盘积极推新，五一整体开盘/加推货量达到近2年高位。

2）房企提前抢跑不多，多盘集中五一推售

不过，跟往期和预期不一样，2019年五一“抢跑”项目并不多。

一方面，市场各方普遍待4月中下旬的例行政治会议召开后捕获最新的政策信息，从而做出进一步动作，故推售并不明显；

政策调控延续下，房企已“平常”应对“五一”，不过多个项目“暗涌”推货，今年五一推盘数占比达75%，创近年新高。

3）政策调控未放松，需求尚待完全释放

4月19日高层会议，高层再次强调建立“房住不炒”“因城施策”的长效调控机制，对楼市调控优化的力度并未放松。

针对2019年以来全国重点城市土地市场“春潮涌动”，部分城市直接或间接调整限购政策，“保持市场平稳运行”仍是主基调，一二线城市将维持目前调控力度。

热点城市控房价持续，房企在供应入市、宣传推广方面比往年同期低调。

这一定程度上影响了买家的入市判断，当前市场仍处于政策消化期，购买需求尚未被完全释放。

另一方面，根据过去两年五一/十一情况来看，选择扎堆黄金周购房的情况较2016年以前减弱。

尤其今年五一拼凑为“小长假”，不少意向买家或选择外出旅游，待节后再选择时机入市。

上述因素下，今年五一整体去化5成为正常水平，且维持近年来整体项目开盘去化水平。

五一楼市价格

未见大幅优惠，大部分项目价格平稳

广州中原研究发展部针对性调研全市42个项目发现，五一当天推售价格与最近3个月持平（或变化幅度低于1%-5%）的项目30个，占比近7成。

可以看到目前大部分项目的价格策略仍是维持“平稳”。

与3个月前对比，价格让利的项目12个，让利幅度集中在5-8%，普遍采取“特价房”“一口价”方式对外。

不过调研发现，特价房多属于低楼层、朝向差的单位，如黄埔区知识城等主打“地铁通勤”板块，但特价房更多是作为吸引客户关注，并不是所有单位都享受让利折扣。

此外，大部分项目价格并无太多优惠折扣，仅个别项目认购大面积单位，获赠5年物管费，也有个别项目五一认购后仍有“小惊喜折扣”。

广州中原研究发展部认为:五一期间大部分项目促销活动仅为吸引人气，主要仍以常规的特价、一口价单位，吸引关注从而促进成交。

五一调研期间暂未发现项目出现降价现象，大部分项目价格走势平稳。

主要原因：一方面，中央、地方多次表态“房住不炒”“分类调控”

市场预期影响，目前环境下，较难出现以往“越买越涨”势头。

另一方面，开发商定价愈发谨慎，受限于目前“半年之内上下浮动不超过10%”的定价机制，放开限价后，保持稳定仍是多方的共识。

亮点关注

产品：大户型比例持续上升，且户型多样

五一开盘/加推、收筹的项目中，100平方米以上的3房、4房单位比例进一步增加，占比达68%，较去年同期提升23%。

其中，保利和光晨樾、招商雍景湾、路劲天隽峰等旧盘项目，皆推售110多平方米大面积改善户型。

调研发现，复式单位占比约13%，其中南沙、长岭居、知识城、广钢等板块8个项目推出复式、类复式产品。

如知识城康大祥龙汇112-126平方米复式4房；

中冶逸景台主推96-137平方米复式4-5房；万科山景城樾山，主推145-260平方米上叠、中叠、下叠复式4-5房产品。

首付款：基本正常，个别项目为争取成交，首付可延迟

目前广州大部分项目已实行单合同，不用提前支付“装修款”。

故目前购房者首付压力较此前“减轻”，开发商对买家首付款支付的宽限也相对收窄，基本回归正常。

据广州中原研究发展部实地调研，开盘推新的27个项目中，20个要求一周内付齐首付，占比74%。

不过也有个别项目为争取成交，延迟1个月或更长，以项目优势不明显项目为主，此外长岭居一项目因项目本身问题，延迟3个月。

全新盘：蹭五一热度，但仍观望延迟入市

5个全新盘五一前皆拿到预售证且进行不少的宣传推广。

不过调研发现，五一期间大部分只是开放样板间及新品，仍处蓄客阶段。

包括新项目稀缺的越秀区，北京路高端盘粤海拾桂府五一亮相。

从化保利花城纪宣传期已持续几周，推广更是地铁、CBD等随处可见，有一抢“五一”风头之势，不过五一期间仍主要蓄客，5月中旬加推。

广州中原研究发展部认为：一方面，从近来五一/十一推货特征变化判断，房企、买家对于“楼市黄金周”的“热情”下降，不着急“赶”在假期间入手；

另一方面，目前市场环境下，房企仍略显谨慎、理性，或推少量产品试水，或等到认筹量足够，也避免扎推五一，形成差异竞争、错位销售。

重点板块分析

传统“货仓”主力受捧，从化等外区难抢风头

增城：朱村、新塘刚需热点板块价格稳定

据广州中原研究发展部调研，增城区五一楼市热点集中在朱村、新塘等板块。

朱村板块多盘进入清盘阶段，目前科慧花园、保利东湾货量较充足。

增城科慧花园，人气高企（拍摄：广州中原研究发展部）

两盘位置相近但错位竞争，一个主打平层，一个主打复式，价格差异明显，五一现场人气较旺；

科慧花园价格更亲民，并采用世界大战式的中介渠道带客，现场和成交量均火爆。

整体看，朱村板块市场五一表现人气十足，楼盘定价稳定，无明显上调，案场销售都没有表示后期会涨价。

新塘板块五一推售的楼盘，总体价位与去年下半年持平，虽未降价，但一些周边有土地拍卖利好的楼盘，如东江逸珑湾也并未涨价。

新塘板块各楼盘现场氛围不一，二手渠道带客的案场氛围相对较火热，但整体看，客户成交相对理性。

南沙：金洲大盘排队看样板房、持续走量

五一期间，南沙各大板块正常推货，并无太大动作。

金洲板块，两大刚需大盘阳光城丽景湾、越秀滨海新城五一期间各加推超百套单位，现场火爆：

1.长时间无多余销售带看，部分渠道带看客户需要排队进场；

2.另外多台客户在计价、签约，基本没有空桌；

3.平层基本售罄，复式去化率一般。

黄阁板块，万科海上明月主推84㎡、87㎡复式，方圆合景南沙水恋主推95-128㎡三四房，两项目产品设计实用，瞄准预算有限的刚需客户及广深港高铁开通带动的大湾区客户。

东涌板块美的云筑项目依托临近庆盛交通枢纽，享受湾区投资客辐射，但公共交通配套略显不足，项目打造中规中矩亮点不多，客户以番禺及周边上班族为主。

不过开发商相对看好南沙未来发展，据销售透漏，湾区规划出台后，楼价上涨300-500元/平方米，开发商不着急卖。

黄埔：长岭居、知识城板块热度持续

调研发现，知识城、长岭居板块五一推售产品类型丰富，以改善的大户型、复式产品为主。

现场情况看，复式产品舒适度高但总价高，人气较洋房为主项目平静高端项目则相对平静，以自然销售为主，并未见过多渠道带客。

刚需为主的项目积极推售，中介大战、看房团等渠道带客多。

其中龙湖双珑原著五一当天人气爆棚，看房团接踵而至，销售算价也需等半小时以上，20套特价单位抢手。

知识城某盘，等待算价20分钟以上

（拍摄：广州中原研究发展部）

长岭居个别楼盘教育资源优越，尤其在各区学校公布招生范围后，具备优势的项目更吃香，不过距离较远，也依靠渠道带客。

知识城项目3-4月间多次推货，龙湖双珑原著、招商雍景湾等项目五一继续积极加推，板块项目普遍对天河、黄埔区域的刚需上班族有较强吸引力。

萝岗地铁旁一项目，样板间挤满人

从市场成交看，春节后知识城板块成交明显增加，除货量充足外，不少买家担心今年9月21号线贯通至天河后将刺激板块楼价上涨，因此加快入市步伐，五一期间整体去化良好。

荔湾：广钢、滘口多盘齐发抢中心区买家

五一期间，广钢新城超6个项目加推，保利东郡全新盘亮相，板块气氛活跃；

上周新出的学位利好其实早已确定，实际对五一及后续刺激较短期，对五一广钢板块楼盘利好有限。

广钢南区陆续亮相，现场气氛不错

广钢新城板块整体客户来访情况比2017、2018年明显改善，主要原因：

1.随着地铁、学校、商业等配套逐步完善，买家态度更积极。

2.广钢楼盘交房业主以老带新，目前中海花湾壹号、金融街、保利曼城、保利海德公馆等项目已交楼入住，口碑带动新买家入市。

3. 2018年底优化网签后，广钢购房门槛恢复至80-120万水平，买家陆续回流。

滘口板块在售项目以旧盘为主，较少运用渠道吸客，不过五一基本都推出若干特价房源。

滘口板块项目客户群相对特定，一方面5号线沿线上班族是滘口板块楼盘的主要潜在买家；

另外置换客也是主力，如习惯荔湾生活方式不希望置换到其他区的三代同住或拆迁户。

从化：热点刺激活跃，但难抢“风头”

14号线开通对从化楼市的“盘活”现象日益显著，从化项目开发商推货热情明显提高。

调研发现，几乎每一个从化楼盘都拿地铁做卖点，动作最大的保利花城纪项目并未推新，日访客量将近1000，认筹量截至五一中午已接近2000；

从化某全新盘，仍在蓄客

珠江壹城等项目也少量加推，但去化一般。

不过，开发商普遍看好后市，虽目前去化不算理想，待规划的配套建设成熟后价格会逐步涨起来，尤其部分早期拿地的开发商不着急出货。

后市预判

需求待释放，常规手段或最见效

综上可以看到，2019年五一房企推售积极，5成的去化率则延续近期市场走势，暂未发现大幅促进购房者入市的动力。

目前市场需求仍未回升至以往高位，传统“黄金周”表现未现；

此外，从1-4月广州一手成交情况来看，虽然市场较2018年同期有改善，但对比2016、2017年成交总量仍有明显差距。可见，目前市场仍处于政策消化期，需求尚待后市逐步释放。

不过，近期整体市场基本面已较年初改善。

一方面，4月延续小阳春高位推货，供买家选择的产品、货量稳步增加；

另一方面，利于市场改善的基本面因素不断出现，包括：

一.“330新政”满两年，当年购房资格受限的买家将陆续回流；

二.2019年以来房贷利率持续低位。购房成本降低将刺激买家入市。

五一调研也发现，开发商对后市预期，仍有超7成项目对后市保持信心，近2成项目谨慎乐观，主要基于项目自身、规划落实、板块发展等角度考虑，尤其广钢、南沙、朱村、知识城等板块项目。

此外，五一调研发现，增城、南沙、黄埔等传统“货仓”板块仍是市场主力。

广钢板块引领中心区市场，上述板块所在区域库存也持续处于低位，其中采取“特价房”、多渠道带客等常规操作的项目人气及去化相对更好。

库存较大的花都、从化等外区虽多盘动作大，但仍有待更多项目积极调整吸引买家，尤其是在地铁开通利好带动下，价格优势、多渠道带客等手段都有助项目更好去化。

对买家而言，目前市场基调下，可供购房者选择的产品增多。

而从五一调研情况看，近7成项目价格保持平稳，建议有实际购房需求买家可适时入手。