李宇嘉:新房成交同比增4成 深圳楼市“新周期”到了?

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  据深圳市规划和自然资源局数据,4月份,深圳新房成交2704套,同比增长4成;二手房市场方面,4月深圳成交量重返8000套之上,创16个月以来的新高。“金三银四”成色很足,是否意味着深圳楼市“新周期”到了?

  深圳楼市“此回暖”非“彼回暖”

  按4月成交规模算,深圳今年新房成交将达3.2万套,比2018年增长10%,新房市场连续2年回升。但2017-2018年,是深圳近10年来新房成交规模最低的年份,连续2年没有突破3万套(分别是2.8和2.9万套)。即便今年达到3.2万套,也将是历史低位。

  以4月成交规模推算深圳二手房年度成交或突破9万套,超过近10年的平均水平,二手房回升更明显。目前,二手房份额达70%,更代表市场走势。政策决定预期、预期决定房价。更严厉的政策不会有了,货币也不会明显收紧,那么,从二手房开始的深圳楼市新一轮回暖是否确定无疑?

  楼市“板块轮动”,从深沪开始,调控也从深沪开始。回调后的反弹,也自然从调控最久的城市开始。对于经济和楼市,“稳字当头”是既定战略,楼市当然受益。深圳作为刚需积淀最深厚的城市,顺应政策和市场表现,预期也就转为购买行动。

  但与过去相比,楼市基本面最大的变化,就是靠房地产刺激经济、借“稳增长”松绑政策的时代已过去了。这是我们判断楼市“回暖”后,会维持“横盘”还是转向“盛夏”的关键。按惯性思维,楼市回暖,无论投资还是自住,都是入市的好时机。

  但“此回暖”非“彼回暖”。近期,被住建部预警提示的城市,比如丹东,立即出台限价政策,规定同一楼盘商品住房销售价格环比涨幅不超0.6%,同比涨幅不超过5%。也即,房价可以涨,但要在一定幅度内,大概率不超过GDP增幅。长周期看,西方国家楼市稳定,房价涨幅大概在GDP或CPI涨幅上下波动。

  与经济基本面(比如GDP、CPI或居民收入增幅)相适应,这就是稳定的内涵。近期央行屡次强调,M2要与名义GDP增速相匹配。因此,房价自然也有一个“锚”。有了“锚”,既不会出现通缩,也不会出现泡沫,还能维持可观的市场体量。表面看,10%的涨幅似乎很理想,但考虑交易和按揭成本、交易周期,投资房产的收益并不那么理想。

  预期管理正在奏效

  除了货币政策外,决定房价走势的,还包括调控政策。目前,限购、限贷等核心政策一以贯之。开发商和购房者都没有未来1-2年核心调控政策将会“松绑”的预期。毕竟政策不稳定是长效机制的大敌。政策稳定了,才能真正意义上控制住预期。

  政策稳,预期就稳、房价就稳。现在,引导预期,要从开发商和购房者“双管齐下”。上一轮房价暴涨的罪魁祸首——高地价,将不复存在。过去,一味地调控终端销售,殊不知,源头上的地价上涨,对即期房价、远期房价都有拉动作用。现在,“地价-房价”联动调控。近期,住建部预警提示部分地价有上涨苗头的城市;限房价也将始终贯穿未来热点城市调控。

  一线楼市与全国不完全同步,表现出一定领先性。政策收紧周期中,一线城市与二三线基本同步回落;政策放松周期中,前期刚需积淀深,市场弹性又足,加上金融青睐,一线城市回升领先于全国,二线和三线楼市则较晚回升。近期,一线城市的“小阳春”,遵从的就是政策适度松绑,楼市率先反弹的规律。但是,基于前面的分析,预计一线楼市反弹不会超过两个季度。

  事实上,从4月份开始,“小阳春”就有降温迹象了。中指院发布的4月百城价格指数显示,4月京沪等十大城市新房均价涨幅较3月收窄0.04个百分点。克而瑞数据显示,4月份深圳新房成交面积环比下降28%。安居客找房平台显示,一线城市找房热度4月环比微跌0.5%。

  从深圳来看,二手房成交创16个月新高,事实上是今年2-3月份交易的滞后体现。因为,二手房的交易周期仍旧在2个月左右。深圳市场,年后的需求主要是刚需和换房需求。如果前期积累的换房需求退去,未来需求未必能持续。

  未来,京沪深房价,都将窄幅波动。即便上涨,很多投资也抵不了交易成本。楼市的领头羊,已从京沪深转向部分二线热点城市。在楼市增量供应、产业发展、人口流入上,二线热点城市更有空间。近期,二线热点城市土地市场火爆,楼市向上更有保障。尽管,京沪深刚需还很庞大,但规划和政策已做好铺垫,即刚需想买房,可以转向都市圈内非热点城市。一来,外围房价低,轨道交通互联互通;二来,一线楼市当下的房价,已难以容下多数的买房诉求。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)

  来源:中新网

  

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 1 参与 1
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

壹言楼市

青梅煮酒话楼市

头像

壹言楼市

青梅煮酒话楼市

23

篇文章

36

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码