想买二手房，房主贷款没还清，让我交首付还贷，有风险吗？

想买二手房，房主贷款没还清，让我交首付还贷，有风险吗？

当然有风险，处理不当，你会面临着房、款两失的局面。

现在购买房屋的时候，大家基本上都是以银行贷款的形式购买房屋了，也就是俗称的按揭贷款购房。

正常办理按揭贷款的操作流程的最后一步，就是银行会将交易房屋办理抵押登记，用来确保贷款人归还借款。

买二手房的时候，就会出现一个问题，很多二手房的贷款并未还清，房子还在银行抵押着。抵押的房屋是不能过户的。

如果你交了首付，但房主并未去偿还银行贷款，而是挪作他用了，那你房子就买不成了；更可怕的是，如果他还有其他债主，首先查封房子，你的首付可能就打水漂了。

一、业主房屋抵押，应如何操作？

1、我们尽量不要用房款或者首付款，替业主偿还银行贷款，应该让业主自己去筹措资金偿还贷款。

因为贷款归还的义务本来就是房主的，是他向银行借的钱，我们只需要在《房屋买卖合同》中约定，房主在一定期限内自己去偿还银行贷款，就可以了。

资金业主自己想办法，跟我们没有关系。

如果他没有按期归还银行贷款的话，我们就按合同约定的违约责任追究赔偿。

这样我们从根本上就避免了资金被挪用的风险。

2、如果房主确实没有那么多钱偿还贷款，一定要我们的首付款，怎么办？

那么，我们就需要在签订《房屋买卖合同》的时候，要求房主提供他个人的征信报告，就是信用报告，这里边会记载房主的信用记录。

我们看看信用记录，因为一般挪用资金的房主，基本上都会有贷款逾期的情况，有可能是房屋贷款，有可能是信用卡等等。

如果你看到房主有逾期的情况的话，那么就要小心谨慎了，没有把握的情况下，就不要购买这套房屋。

3、如果需要用到我们的首付款去偿还银行贷款的话，我们还需要审查房屋的产权情况。

确认这套房屋没有其他抵押，或者说没有处于查封状态，保证房屋产权是没有受到限制。

4、在我们审查了房主的征信记录，还有房屋的产权情况之后，我们还要确保首付款的专款专用。

正确的操作一定是这样的：在房主约定的贷款归还日期，我们和房主要一起去贷款银行。

我们支付首付款的同时，在现场监督房主将首付款归还贷款。

一旦发生问题，我们马上可以报警，控制房主，避免损失。

这是一种实务上最有效的操作。

5、还有一种特殊的操作方式，由他人垫资替房主还款。

有些中介公司有过类似的业务，就是先由购房人将房款打到中介的资金监管账户，再由中介向房主提供借款，用于归还银行的贷款。

如果一旦房子出现资金挪用的问题，那么风险其实是中介来承担的，因为是他借给房主的钱。

在这种操作方式下，会出现一定的垫资费用，当然一般是由交易双方共同承担，也可以由房主自己来承担。

那么通过上面的一些方式，我们避免了出现资金挪用的风险。

二、房主挪用首付资金他用，并未解抵押，该怎么办？

如果房主已经挪用了首付资金，该怎么办？

在发现他挪用资金之后，一定要第一时间向法院提起诉讼，查封这套房产。

一定要确保房屋的安全，至少这样我们不会房、款两空。

首先查封的权利人，对房屋是有优先处分权的，只有在我们首先查封房产之后，才能占据主动，降低风险，解决危机。

很多人就是在和中介、房主的这种沟通当中，等待当中，丧失了解决问题的机会和优先权。

所以说，一旦出现资金问题，作为购房人的我们千万不要等，尽快采取措施，掌握主动权之后再谈也不迟。

总结一下：

1、在购买抵押房时，购房人应尽量避免用房款替业主偿还贷款。
实在无法避免的情况下，则要通过查看业主的征信记录，或者陪同到银行打款等措施，减少房款被挪用的风险；
2、万一房款被抵押房的业主挪用，一定要第一时间向法院提起诉讼，查封这套房产，因为首先查封的权利人对房屋是有优先处分权的。

资料来源：刘甫律师，《房产交易法律课》