负债王富力维持“高周转”的老打法，或将持续透支购房者信任

3月20日，富力地产发布2018年年报。年报显示，2018年富力地产营收为768.58亿元，同比增长29.65%；净利润87.28亿元，大幅减少59%。期内，富力地产净利率也仅为11.4%，达到近年来最低值，核心净利率，同样较2017年出现了1.6%的下滑。

年报显示，截至2018年末，富力地产的总负债达2963亿元，同比增长27%，比总资产的增幅高出4.23个百分点，净负债率较2017年的169.6%进一步上升至184.1%，上述指标远远超出75%监管红线。其中，流动负债从2017年的1126.66亿元增至1777.19亿元，同比增长57.6%，资产负债率从78.23%升至80.9%。

富力地产，被称为地产界的“华南五虎”之一。然而，相比于恒大的超高净利，碧桂园的快速攀升，富力地产的发展显得乏力。在首次踏入千亿销售额行业的同时，总负债达2963亿元。

万达酒店成为“拖油瓶”

2017年7月，万达集团当时急于出售手中76家酒店，万达给出的原定价格为335.95亿元，卖给了融创中国控股有限公司。可是最后在新闻发布会公布于世时，却是富力地产的李思廉用199.06亿元的大折扣价值拿下了万达酒店。一时间，人人都说富力地产捡了便宜，不日就能走上人生巅峰。

然而，奈何佛大庙小，富力似乎盛不下万达如此规模的多家高端酒店。

此前，富力地产也当众承认，现在出现的负面情况和收购万达高端酒店有直接联系。在负债已经达到巅峰数值的时刻依旧选择收购，这是不合适的。而且万达并没有想象中给富力地产带来大量效益，而是一直处在亏损状态。

富力的“拆东补西”

在循环现金流的大量减少和到期的短期负债压力，公司在入不敷出的情况下，债务压力到达了前所未有的境界。显然，从不断提高的发债便可以看出，富力也为缓解债务压力而想法设法。

2018年，富力地产通过短债、发行ABS以及发行新H股等方式融资，在境内外同时进行融资。13个月时间内融资近800亿元。

这种借新还旧的运营方式，让富力地产负压在身，蕴含不小风险。一些迹象已经显示出了不可持续：一个是借钱难度持续增加，2018年2-8月，富力有4笔融资被终止；另一个是融资成本暴增，去年富力地产仅支付的利息开支就达到52.12亿元，同比猛增了212%。

富力地产的老打法透支购房者信任

此前，董事总经理李哲明在谈及高负债时表示，“富力地产短期内的负债压力已经基本解决。2018年到期的短期负债为160亿元，而目前的现金持有为347.1亿元，完全能够应对短期负债。”

李思廉则表示，富力地产2019年预计会用400亿元来买地。同时，李思廉表示， 2019年，富力仍将继续走高周转路线。

看来，应对高负债风险，富力地产还是利用老打法——高周转，快速建房、快速销售、快速回笼资金。只是，这又影响了施工事故、违规建设、产品的质量管控等一系列问题。

然而，这种打法显然是在拿富力的口碑、购房者的信任做透支。

据媒体报道，2018年6月，江苏镇江富力长江府涉嫌无证施工违规被查；8月，山东菏泽“富力城”项目又被爆出，未取得许可证，就向买受人收取购房订金。

随后，10月，广州梅县富力城出现事故，死亡1人；2019年3月14日，住建部网站消息，天津静海富力新城出现事故，导致1人死亡。据统计，近9个月以来，富力地产项目发生3起工人非正常死亡事件。

同时质量问题也成为富力的短板：在2014年底，富力十号花园洋房交付时，开发商强制业主在没有验房的情况下“先签字再收房”。前不久济南CBD首个项目，绿地IFC中央公馆被爆出，房屋存在外墙空鼓，内墙强度不够以及小区公共设施与宣传不符的情况。

正如万科喊出的口号活下去时，富力地产董事长李思廉称万科是在提醒大家活下去的那样，富力更需要强烈喊话活下去！然而，这种“透支式的高周转”老路究竟能让富力走多久尚待考量。