2019年棚改计划套数“腰斩”,三四线房价或真要跌了!

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  4月16日,财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,各地2019年的城镇棚户区计划改造套数也出炉了。

  相较于2018年,37个省市2019年棚改套数共计285.29万套,比2018年588万套的计划改造套数“腰斩”了341万套,同比减少将近51%。

  

  棚改开工目标大幅度下调,意味着由棚改带来的商品房销量在全国商品房总销量中占比会逐渐走低,三四五线城市的棚改利好也会不断减少。

  01

  31省市计划开工量均下跌

  根据发布的数据显示,除福建、天津、广西、广东、西藏五个省市棚改计划开工量增长外,其余的31个省市计划开工量较2018年均有不同程度的下跌,跌幅在50%以上的达到15个。

  包括黑龙江、贵州、山东、河南、宁夏、山西、湖南、辽宁、新疆、吉林、海南、青海、内蒙古等13个城市在内,棚改计划均腰斩。其中,降幅较大的城市,如山东、河南和湖南、黑龙江等城市棚改情况不容忽视:山东从去年的82万套降到今年的18.5万套,河南从64万套降到15万套,同比跌幅均达77%;湖南从28万套降到8万套,降幅也达72%;黑龙江从13.1万套减少到2.4万套;山西省棚改计划也由2018年12.5万套减少到2019年的3.23万套……

  

  02

  什么原因致使棚改缩量?

  2005年,我国开始实施棚改;

  2008年,大规模棚改开始推进;

  2013年,大力推进棚改化进程,棚改方式主要以实物化安置为主;

  2014年,央行抵押补充贷款(PSL)创设,国开行开始用货币工具支持棚改,如政府购买存量商品房安置、采用货币补偿等方式进行,这也直接助长了三四线城市房价上涨;

  2015-2017年间,棚改不断深化;

  2017年8月,住建部等六部委发文:“应控制货币化安置比例,提高实物安置比例”,因此,低库存地区货币化安置项目融资也逐步收紧;

  2018年10月底,住建部召开部分省市座谈会,明确2019年我国棚改以发行专项债券为主。并且,政府购买棚改服务模式取消,转向发行棚改专项债券的模式。这是棚改化的历史进程。

  而棚改急刹车,最直接的原因是去库存结束。

  2018年,全国棚改计划580万套,但实际完成量高达626万套。目标完成率达107.4%,创历年新高。超额完成的棚改让需求透支。

  除此之外,由政府买单的棚改货币化安置,加剧了地方的财政压力,助推了三四线楼市“全面开花”的这把火是时候浇灭了。

  03

  棚改大幅下调带来的影响

  那棚改大幅下调,会对楼市产生什么影响?

  在这之前我们来看一下棚改的正面作用。

  棚改促进了房地产市场平稳健康发展;对于房价上涨较快的城市,通过新建棚改安置住房,增加了住房供应;房地产库存多的城市,通过棚改货币化安置,促进了房地产去库存。此外,棚改还带动了投资消费和经济增长,带动了有效投资和建材、装修、家电等消费,促进了上下游相关产业发展根据相关数据。2013~2017年,全国棚改完成投资约6万亿元,对经济稳增长发挥了积极作用。

  

  而棚改开工规模大幅缩减,将直接影响上下游产业诸如水泥家电等的市场需求,经济也会受到影响。不止如此,随着棚改进程结束,将影响投资者对三四线城市的投资信心。

  未来,地方政府会将棚改以实物安置为主,降低货币化安置比例。缺少了资金面驱动和大大降低的居民购买力,也会让三四线城市楼市后继乏力。更多资金会回流到一二线城市,或许一二线城市楼市依旧火热,三四线城市楼市冰冻的“冰火两重天”并非不可能。

  

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