存量住宅成交火热，房价连续3个月上扬，深圳楼市走势如何？

商品住宅成交价--延续小阳春格局

进入4月份，深圳住宅市场延续3月以来的小阳春格局。

受粤港澳大湾区规划的发布，房贷利率的持续回调，人口持续增加等利好，不断推动刚需和改善型需求入市，住宅市场运行良好。

具指标意义的世联EVS存量住宅（俗称“二手房”）和小资家数据显示，深圳二手房均价为50,794元/㎡，环比上涨0.5%，连续三个月上扬。

商品住宅成交量-存量住宅成交火热

春节过后，随着粤港澳大湾区规划出台，房贷利率下调，人口持续增加等利好刺激，深圳迎来楼市“小阳春”。新建住宅成交量平稳运行，存量住宅市场火热，成交面积创下31个月以来新高。

深圳新建住宅市场3～4月持续活跃，4月成交（网签）保持在相对高位，成交面积25.8万平方米，环比下跌15.4%。热销楼盘包括万科星城、勤诚达正大城、大族云峰、颐安都会中央三期等项目。

原宝安和龙岗是4月新建住宅市场的主力成交区域，宝安区的新建住宅成交居首位，共成交1,371套，占全市总量的51%；龙岗区成交982套，占总量的36%。

小户型产品90平方米以下户型占总量的50%，刚需盘成为楼市的主力军，两房和三房最受欢迎。

4月存量住宅市场表现出色，成交量重返60万平方米之上，达到61.1万平方米，环比上涨64.8%，创2016年9月以来的高位。

2018年深圳生产总值GDP突破2.4万亿元，同比增长7.6%，经济总量高居亚洲城市前五，首次超越香港，成为粤港澳大湾区城市经济总量第一的城市。以高新技术产业、金融业、现代物流业、文创产业等为支柱的产业结构使深圳在全国经济转型升级的背景下仍具有较为突出的优势，尤其是近年来愈加凸显的科创属性也让我们看到经济增长的持续动能，更进一步增强了公众对于深圳未来发展的信心。

深圳近期楼市回暖的一个重要因素是《粤港澳大湾区发展规划纲要》的正式出炉。开年之后，在深圳经济强劲，粤港澳大湾区规划利好出台，大湾区内的基础建设将推动地区经济的发展，楼市的投资者蠢蠢欲动，预计随后几个月信贷、新房、存量房数据仍会有所回暖。

本次楼市回暖受房贷利率下调的影响。2019年春节后，深圳多家银行多次下调首套房贷利率。

也有人认为，成交火爆也受央行“5月升级新版个人征信”传言的影响。

市区存量住宅房价收入比-呈趋势性下降形态

深圳房价收入比呈趋势性下降形态，但4月份仍高达22.7倍，连续多年位居全国榜首，不仅远超北京上海，而且接近广州两倍。深圳房价负担不但远超内地城市总体水平，在全球城市比较中亦超越号称“北美洲房价冠军”的温哥华（12.6倍）以及“全球房价之巅”的香港（20.9倍）。

目前调控策略是抑制市场炒作，做好稳房价、稳租金、稳预期工作，等待名义上的居民人均可支配收入上涨，房价收入比趋势性下行，使高企的住宅价格隐性趋向合理。

市区存量住宅租售比-有所反弹

深圳常住人口在1,800～2,200万之间，2018年新增常住人口49.83万，夺得城市人口争夺战的冠军，其中大学生占新增人口60%。人口政策与产业创新风口使深圳人口增长迅猛，为楼市带来了大量刚需需求，短期3～5年趋势难以改变。良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

4月份深圳市区存量住宅租售比为884倍，总体有所反弹。房产投资的回报率依然不高，静态租赁回报率仅1.4%（低于一年期定存基准利率（1.5%）），在全国主要城市租金回报率中名列倒数第二。

一手住宅库存去化周期-调控效果理想

《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）商品住房库存消化周期“6～12个月的，要增加供地；18～36个月的，要减少供地”。即库存去化周期指标的调控目标为12～18个月。

深圳一手住宅库存去化周期为13.6个月，精准落在调控目标范围内，市场调控效果理想。

4月份有4个楼盘取得住宅预售许可证，分布为宝安区勤诚达正大城花园（497套）、宝安区翡翠阳光名苑（442套）、龙岗区吉祥悦府（760套）、南山区半岛城邦花园四期（599套），合计2,298套。

2019年前4个月，深圳新批准预售商品住房10,722套，新房供应量持续回升。截至4月底，新建商品住宅可售面积上升至337万平方米，月末可售套数高达33,640套。

在人口红利与政策红利的刺激下，叠加“五一”小长假带动访客量，深圳住宅市场小阳春有望延续，预计5月成交仍将保持活跃。

商品房销售明细

2019年4月（全市）新建商品房成交信息

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