近3月多城楼市出现这“两”不同寻常现象,买卖房关注3点很重要

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  中国房地产快速发展的二十来年以来,国内楼市发展还是有一些规律性东西可循。除去政策(不影响楼市长期发展)外,真正影响楼市,甚至房价的发展,就是楼市“三驾马车”,即货币、地价、人口。货币因素,笔者已经在此前文章多次阐述,本文不作分析,有兴趣的朋友可以翻一翻前面的文章。今天我们结合今年刚过去的3个月楼市现状,来分析一下有关地价和人口的事,从而给出买卖房有价值的参考。

  

  现象一:逐步回暖的土地市场

  之所以用“逐步回暖”,而不用“持续火爆”这个词,原因在于近期土地市场无论是热度还是价格,均未达到2016年的高度。但相比2018年全国近千宗土地流拍,现在的情况要好很多,从不断达到土地出让城市给出的最高限价来看,土地市场持续回暖的氛围已经形成。下面我们一起来看看近今年全国第一季度的土地市场。根据克而瑞研究中心发布的数据显示,主要体现如下:

  土地溢价率较快回升。土地溢价率,简单的说,就是超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比,土地溢价率高低反映了开发商对后市的态度。2019年第一季度环比2018年第四季度:

  二线城市合肥土地平均溢价率增长42%,厦门增长37%,昆明增长24%,重庆增长22%,杭州、宁波、南京、沈阳、苏州、福州土地溢价率增长在17%-11%之间。

  三四线城市嘉兴平均土地溢价率增长了23%,桐乡增长37%,海宁增长12%,湖州增长9%。

  从克而瑞重点监测的城市来看,全国土地拍卖溢价率排名靠前的城市主要集中在二线城市,其次是三线城市,这与房企战略布局重点转移有关。土拍热点三线城市主要以环都市圈和城市群为主,说明开发商对这些地方房地产市场看好。

  现象二:户籍全面放开,抢人大战白热化

  近日,国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》中重点提出:

  在此前基础上,城区常住人口100万-300万Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;

  城区常住人口300万-500万Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制;

  超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目。

  城市的发展离不开人才,但首先得有人。在城市卡位战中,一些城市已先知先觉,率先出击,并取得了丰硕成果。比如抢人大战胜出的明星城市西安,两年内七次降低落户门槛,在2018年抢得近80万人口落户。石家庄取消了“稳定住所、稳定就业”落户限制,成为首个零门槛落户的省会城市。兰州则提出全国在校的大中专院校学生均可迁入落户。还有深圳、上海

  明确调整积分落户政策,增加落户人数,杭州进一步降低落户门槛,南京通过增加公共服务和降低落户门槛实现人口流入等等,相信后面还会有更多城市跟进。

  近3月多城楼市出现这“两”不同寻常现象,买卖房关注3点很重要

  从近期市场出现上面的两个现象来看,自2018年下半年楼市趋冷,甚至部分城市出现房价回调情况以来,随着今年春节以后,房地产市场开始出现回暖,无论是新房市场还是二手房市场,环比同比均快速回暖,被业界称之为楼市“小阳春”,加之土拍市场助力,楼市持续回暖是大概率。为此,买卖房应重点关注3点:

  

  1.土地市场回暖,必将作用到楼市、房价。我们不少人可能陷入“温水煮青蛙”式的境况,什么意思呢?认为土地市场变热跟买卖房无关,那是开发商的游戏。事实上,作为拿出真金白银的开发商们,有强大的市场团队,他们敢于豪掷数十亿、上百亿的资金搏击土地市场,说明他们对后市看好。土地市场持续回温,不仅影响购房者预期,也影响到开发商对商品房的定价,还影响到周边二手房业主的挂牌价预期,甚至惜售。地价和房价互为作用的规律还会继续延续下去。所以,本轮楼市企稳和回暖以近来土地市场回暖为标志,大趋势已经形成。

  2.重点城市群人口在落户政策作用下将继续增加,房地产市场还有较大空间。根据国家十三五规划,全国总共规划了19个城市群如下:

  长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、成渝城市群、山东半岛城市群、中原城市群、长江中游城市群、关中平原城市群、黔中城市群、滇中城市群、辽中南城市群、海峡西岸城市群、哈长城市群、宁夏沿黄城市群、山西中部城市群、北部湾城市群、呼包鄂榆城市群、兰西城市群、天山北坡城市群。

  但从大数据识别的城市群中心聚合度来看,有两个城市群识别不出来,主要原因就在于发展程度太低,没有超大区域中心城市带动,次级城市辅助。所以,笔者认为,呼包鄂榆城市群和天山北坡城市群短期还不具备城市群基础。根据联合国预测,未来10年,我们还将有2亿人口实现城市化。那么这些新增的城市人口会流向哪里呢?

  根据恒大研究院报告显示,未来这2亿新增城市人口将流入国家规划的这19个城市群,前7个城市群将接纳1.2亿,剩下0.8亿人口的一半将流入后12个城市群,笔者认为要撇除上面提到的两个城市群,事实上,主要流入10个城市群,平均每个城市群分得400万,还有0.4亿人口零散分布在其他各类城市。城市群人口的持续增长,将是未来十年楼市的关键支撑。

  

  3.若有住房需求,买房就不能摇摆不定。在土地市场持续回温和落户政策全面放开的大背景下,本轮楼市调整已经宣告结束,将进入一个新的周期。在国家“房住不炒”的大原则下,房价短期大涨显然不可能,但你说涨多少是大涨呢?现在一个城市一年房价涨10-20%根本就看不出来,但对于普通购房者来说,这个幅度需要久的收入呢?所以,笔者认为,无论是刚需,还是有购买资格的保值改善购房者,都是属于有合理住房需求者,遇到性价比合适的房产,买房不能再犹豫不决。当然,从安全角度和最大化角度,还是建议在上面第二点提到的城市群内选择,对于在这些地方的已有房产,建议还是以持有或者置换为主。

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