2%认购,是中海不行?还是青龙湖不行?

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  东三环,青龙湖畔,中海御湖世家,198套8层叠拼别墅,究竟有多少人埋单。

  此前,市场普遍猜测中海这一次销售会很艰难,还是没有想到如此惨淡。根据锐理数据昨日公布数据,198套房源,最终认购率仅有2%,也就是说不超过4人为这个“湖居别墅”投了信任票。

  19年前,中海首入成都,在桐梓林开发中海名城一战成名,中海几乎已成为价值和品质的代名词。比起销售困难,多数时候“一房难求”更应该是中海的标签。

  

  △数据来源锐理数据

  时过境迁,青龙湖一战,为何如此惨淡。是战略问题,产品问题,地段问题还是市场问题?我们试图从一次小小的黑天鹅,梳理当前市场的一些逻辑。

  01

  2017年6月,天气很热,土地市场更热。

  究竟有多少家开发商看上了青龙湖这块地,已经比较模糊。但确切的是,当楼面价拍到11400元/平米时,最终有25家开发商参与了最后的抽签。

  上班族公司摸鱼,开发商买地摸乒乓。

  在紧张的摸乒乓球大赛中,中海最终成为那个幸运儿,当时的报道描述是“喜笑颜开”“心满意足”“幸运眷顾”……总之4%的中奖机会,被中海撞上了。

  时至今日,我们不敢说,假如另外24家开发商之一拿下这块地能否做的更好,但我们相信,中海无论是其产品力,品牌力,操盘能力,都不会比任何开发商差。

  如果其他人拿下这块地,结果恐怕更苦不堪言。

  02

  痛苦的原因在哪里?还得回到这块地本身。

  将近100亩的地块,2.0容积率。站在拿地者的角度来看,三环边,地铁盘,万亩青龙湖环伺。区位、交通、环境,一应俱全,建一个品质好,体量不大的盘,一定好卖。

  中海对此项目的定位是“城市湖区别墅”。

  但是,站在购房者角度来看,这不是青龙湖板块,这就是活生生的十陵板块。交通不便,学校不行,配套不好,城乡结合部,到哪儿都远。

  

  △十陵板块示意图

  双方认知上的差别,体现在具体行动上。项目首次开盘推出34层高层及少量别墅,排号人数接近房源数量。

  购房者认为,这个地方只能支撑一两百万的刚需或初改产品,高端还是算了。

  造成双方认知上的差别。根本上来说,这是容积率决定产品形态,导致的定位落差。

  2.0的容积率,加上龙泉首个破万的高地价。决定产品不能全是高层,一定是改善,甚至是高端终极改善,只有高端才有更高溢价。

  最终中海呈现的产品包含别墅25栋、高层1栋、商办产品1栋,定位城市湖区别墅。采用低容积率楼盘“高低配”策略,高层尽快出货回笼资金,低层别墅做足溢价,赚取利润。

  这是近些年来的通行法则,但是这样的“高低配”,有一个成功与否的关键,就是地段能否支撑高端,支撑溢价。

  03

  那么,十陵能支撑这样的溢价产生吗?

  从中海的表现来看,至少目前很难。十陵板块,从当前区域的属性来说,更适合刚需。距离主城不远,有地铁,但区域城市面貌和配套发展还不成熟,相对落后。

  如果要去比较,十陵更类似于七八年前的新都大丰、郫县犀浦、龙泉大面。这些板块之所以在过去多年成为城市热点板块。原因在于,它们距离城市不远,配套虽然落后些,城市面貌陈旧些,容积率高一些,但都抵不过价格便宜的吸引力。

  过去十年,大丰、犀浦、大面,承载起了许许多多年轻人留在成都的梦想。他们是年轻人在这座城市的起点,但却难以成为终极改善的终点。

  那么,问题来了。身经百战,操盘无数的开发商不明白这个道理吗?当然明白,但是容积率限制,使得十陵没有办法做刚需。

  不仅是中海,十陵最近还有两个相同属性的楼盘亮相,成都中梁·壹号院,40亩纯住宅用地,容积率1.5,楼面价8750元。龙湖·景粼玖序143亩纯住宅用地,容积率2.0,楼面价9300元。

  本月底,十陵还将拍卖一块298亩二类住宅用地,容积率不大于2.0,同样的低密。还有消息称,今年十陵区域将有近千亩住宅用地出让,这么看来,十陵激烈的战火才刚点燃。

  04

  如果你认同,当前的十陵并不适合做终极改善,更符合刚需定位,那为什么这里的地块都是容积率2.0以下。

  这就要说到,2017年出台的成都新版城市规划,这份名为《成都市城市规划管理技术规定(2017)》要求,新建住宅的容积率从4.0降低到最高2.5。

  

  △2017年新版规划对住宅容积率的规定

  从上图可以看出,中心城区一般地区,住宅容积率要控制在2.0以下。

  核心区(住宅容积率≤2.5):指综合交通枢纽、城市轴线、城市中心区等建设强度相对较高的区域。

  一般地区(住宅容积率≤2.0):指中心城区除核心区、特别地区以外的大部分一般城市建 设区域。

  特别地区(住宅容积率≤1.5):指临历史文化街区、环城生态区、主要山体、主要河道、 城市风道区等区域及环城生态区。

  这一城市总领性的规定,对楼市的影响在两年前大家还没有意识到其严重性。今天再回头看,说影响巨大且深远毫不夸张,目前市场上普遍充斥的都是容积率2.0以下的产品,刚需难寻踪迹。

  对于城市总体规划,我们不做评判,只谈城市降容带来的影响。

  由于2017的新版城市规划,把二圈层的龙泉、双流、新都、郫都、温江都划入了中心城区。那么,意味着这些二圈层的住宅用地也要遵循2.0容积率这条线。

  二圈层地价破万不再稀奇。

  从购房者角度来讲,愿意住低密,有更好的享受,支付更高的价格呢;还是宁愿容积率高一点,性价比高一些呢。没有绝对答案,因人而异,因财务状况而定。

  但是总体降容之后,可选项变单一,低容积率、改善、贵,成为主流供应。

  05

  回到中海的公司战略层面来看,一向以稳著称的中海,拿下十陵地块是其规模战略下的积极选择,甚至是“激进”。

  除去因并购中信而得到的锦江城这块570亩的宝地。中海在2017年之前已经在成都土地市场沉寂多年。

  并购中信之后,2017年中海突然发力,3月以双流首个破万价格,拿下华府地块;同年6月又在十陵拿下龙泉首个破万地块;同年11月,中海拿下天府新区“677”地块。

  连中海员工都感叹“时代变了”!稳健著称的中海开始追逐规模。

  在今年中海2018年度业绩会上,中海掌门人颜建国表示,将把“赚钱”放在首位。围绕赚钱,我们总结了中海的三大关键战略:

  一是,保持一定的规模,用颜建国的话来讲,中海不特别看重排名。但如果为了净利润的持续稳定增长所需要的规模增长,那是必须的。所以,土储可以“更加进取一些”。

  二是,聚焦住宅,90%的资源开发住宅,颜建国认为住宅周转快,利润高,仍然最赚钱。

  三是,有质量的增长,中海仍然要维持其“利润王”的地位。2018年中海地产的归母净利润为449亿元,仍然蝉联“利润王”的角色。

  

  △中海排名2018上市公司利润第一

  上市公司年报显示,2014年-2018年中海合约销售额的增长速度为21.5%、28.6%、16.61%、10.19%、29.8%。2018年中海销售规模近30%增速,速度惊人。

  06

  中海御湖世家,看上去是一次小小的黑天鹅。

  这次黑天鹅,和市场关联不大,和城市整体规划带来的影响,以及中海的战略选择联系更紧密。

  可以预见,在未来,随着降容政策的影响进一步深入。一些难以匹配高端住宅的板块,或将陷入较为艰难的局面。

  其次,在近年一大批追逐规模的企业里面。激进的规模策略下,如果不重视规模与质量之间的关系,高地价带来的麻烦还会不断,未来有更多滞销项目出现不足为奇。

  到时候又该“去库存”了,但要知道库存本质上是定位错误的产品,不是延长去化时间就能解决。

  -- END --

  副主编:孟旭东

  主笔:袁家远

  编辑:曾铃程

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