中南建设为子公司融资担保564亿引质疑 资产负债率超90%

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  长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅 上海报道

  上市十周年的中南建设(000961.SZ)迈入发展新阶段,业绩快速增长的同时,债台高筑、存货高企,担保融资项目亏损严重等隐患也显现出来。

  “中南建设的资金链风险一触即发,特别是受当前三四线项目的拖累。”一位业内人士向长江商报记者表示。

  4月23日,中南建设发布了2018年财报。数据显示,该公司去年实现总营收401亿,同比31.28%;归属净利润21.9亿,同比增219%;扣非净利润16.4亿,同比增739.29%。

  三大财务指标皆创该公司历史最高纪录的同时,中南建设负债总额达2161亿,同比增加572亿,增幅达36%,资产负债率91.69%。

  同天,公司公告为西南中南嘉丰等12家城市项目公司提供114.77亿元的融资担保。截至当日,公司及控股子公司实际对外担保总额已达563.63亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股权权益的323.96%。

  长江商报记者梳理发现,中南建设频繁为子公司进行融资担保。截至目前,公司先后发布21次融资担保公告,合计为旗下近80家城市项目公司提供融资担保,融资担保金额接近600亿,其中超过一半城市项目公司位于三四线城市。在这些项目公司中,有不少是新注册的公司,或者尚处于亏损状态。

  对此,长江商报记者联系到中南建设方面,截止到发稿前没有得到回复。

  营收净利创新高

  中南建设是一家以房地产开发和建筑施工为主营业务的企业,1988年起家于江苏省,2016年将总部迁至上海并由此开启高速扩张进程。

  三年前,销售额还只有229亿的规模的中南建设,如今已经完成了从百亿到千亿销售规模的进阶;2016年,公司经营开始大幅改观,销售金额从2015年的225亿元上升到2016年的502亿元、2017年的963亿元,2018年已突破1500亿元,早已经成为一个全国性房企。

  4月23日,中南建设发布了2018年财报。数据显示,该公司去年实现总营收401亿,同比31.28%;归属净利润21.9亿,同比增219%;扣非净利润16.4亿,同比增739.29%。三大财务指标皆创该公司历史最高纪录。

  2018年实现房地产合同销售面积1144.4万平方米,销售金额1466.1亿元,同比上升52%。平均销售价格12810元/平方米。而该成绩目前排名中国房地产企业排行榜17位。中南建设已经连续进入该榜单top20。

  中南建设地产板块飞速发展。长江商报记者梳理发现,2015年——2018年地产板块的销售额分别是229亿、502亿、963亿、1466亿。每年的增长率是119%、91.8%、52%,4年累计实现增长540%。利润分别是3.15亿、4.4亿、6.03亿、21.9亿。每年的增长率是39%、37%、263%,4年累计实现增长590%。

  利润方面,截至去年底,该公司毛利率为19.56%,较前两年上升超3个百分点;净利率为5.77%,同比上升4个百分点。与此同时,中南建设整体净资产收益率飙升至13.25%,同比上升超8个百分点。

  土储方面,2018年,中南建设新增项目111个,规划建筑面积合计1595万平米,同时其房地产业务首次开进重庆、合肥、南宁、温州、惠州、梅州、泉州、湘潭等城市。截止2018年底,该公司共有303个项目,在建开发项目规划建筑面积合计2807万平米,未开工项目规划建筑面积合计1518万平方米。不过,在未来合计可竣工的4325万平米项目中,三四线城市面积占比超60%,一二线城市不足40%。

  易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示,业绩数据创新高,得益于较好的城市布局,这两年中南建设持续进入三四线城市,投资力度大,本身也具备较好的发展机会,这些城市房价上涨快,同时具有较好的发展态势,这容易创造较好的营收等业绩。

  资产负债率超90%

  加速扩张的同时,债务压力也越来越大。截至去年底,中南建设负债总额达2161亿,同比增加572亿,增幅达36%,资产负债率达到91.69%,创历史新高。同时,其资产总额达2357亿,同比增长33%。而在其资产中,存货资产占比高达56%,这直接导致该公司速冻比率仅为0.44,短期债务压力较为明显。

  对于债务压力,中南建设认为,去年负债率小幅上升,很大程度上是房地产行业对负债的归并口径有关。由于相当一部分未结转的收入也被计入负债中,细分来看,中南建设有息负债数量其实并不大。

  财报显示,截止2018年底,中南建设持有的货币资金为204.2亿元,相对2017年末增加43%。现金能够覆盖短期负债,并且有几十亿的结余。在流动性上,经营活动产生的现金流量净额实现转正,达到194.3亿元。公司全年经营性现金流入971.45亿元,是全部有息负债的1.7倍。此外,到2018年末,其预收账款达到1101.2亿元,同比增长61%。预收账款的增加意味着周转能力和运营效率进一步提升,产品在市场上的影响力不断增加。

  值得注意的是,截止2018年末,中南建设存货1350亿,占总资产56%。严跃进认为,负债数据过大,而三四线城市后续市场降温,这都会给企业带来很多压力,比如各类融资方面可能受到各阻碍。从存货数据看,也说明需要积极消化库存。当前市场有所降温,对于企业来说,确实需要加快资金回笼和确保资金稳健。

  为子公司融资担保564亿

  除了自身债务外,中南建设常用的融资手段就是为项目公司担保。今年以来,中南建设依旧频繁为子公司进行融资担保。

  4月8日,中南建设发布公告称,公司控股股东中南城市建设投资有限公司于4月3日质押24885000股公司股份给财富证券有限责任公司,占其所持股份比例的1.23%,质押日期截至2020年3月28日,本次质押用途是公司融资需要。

  3月份以来,中南控股接连发布担保公告,先是在13号对西安中南嘉丰置业有限公司等37家子公司融资提供额度合计不超过1,390,420万元的担保。接着又在4月4日为泰安城投等8家公司融资提供不超过76.96亿元担保,而这8家子公司内,有超过一半的子公司资产负债率超过85%。

  对此,中南建设解释称,子公司项目开发正常,偿债能力强。但从会计数据来看,在中南建设旗下的30多家子公司中有27家最新报表是亏损的,亏损额度从几十万元到近亿元不等。此外,还有25家子公司的资产负债率在80%以上,更有11家达到或超过100%。

  截至4月23日,公司及控股子公司实际对外担保总额已达563.63亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股权权益的323.96%。

  同时,为了保证融资顺利,中南建设不得不将相关土地和股权质押出去。据悉,目前已有约10家子公司及孙公司的股权被质押,质押比例从49%到100%不等,还包括4家子公司持有的地块使用权。

  严跃进向长江商报记者表示,这说明企业正进入扩张的阶段,但是资金面方面的压力是有所增大的。而担保力度大,也容易引起各类质疑。

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