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黄埔这个盘79平三房带主套,但销售不会告诉你有这些坑

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过去5年,知识城卖出最多房子的是哪个楼盘?

答案是万科幸福誉,接近6700套。

当大家以为这个知识城开发最早的楼盘已经清货的时候,项目突然又爆出大片新地块。

而这就是正在偷偷收诚意登记金的万科幸福誉5期。

还在“挖山头” 已经偷偷收诚意金?

近期,买买君提前帮大家前往踩盘,但去到现场发现,地块原本是山头,目前正在挖平,连地基都没开始打,网上也查不到任何规划图,更别提预售证了,但就是在这种什么都没有的情况下,已经开始收钱了。

▲万科幸福誉5期正在挖平山头

目前,5期已经开放销售中心,但5月1日只开放了95平四房的样板房,其他户型还在赶工期。同时已经启动诚意登记,买家刷2千元到金融托管账户,开盘可抵3万。

▲万科幸福誉规划图(红圈为首批新货)

产品

79平三房带主套 哪个户型最科学?

5期规划有小高层和高层,首推小高层,11层高,其中小面积为一梯四户,分别是2个79平三房,1个85平三房和1个95平四房,大面积为一梯两户,均为101平四房,所有户型都带主套,因为公摊面积少,实用率均去到9成。

除了95平四房,其他户型买家现在能看到的只有户型图,买买君也第一时间拿到资料,帮大家分析这批产品到底值不值得买:

79平三房

79平三房,布局中规中距,厅直出阳台,难得的是这么小的面积,做到三房带主套。

▲79平竖厅三房

85平三房

85平三房,横厅设计,缺点是房出阳台,客厅采光通风稍差,而且主卧两个门“打架”。

▲85平横厅三房

95平四房

95平四房,布局跟85平相似,多出1间房,虽然实用性强,但想买四房不如选101平。

▲85平横厅四房

101平四房

101平四房,与95平相比,最大的优点是厅直出阳台,带入户花园,而且是一梯两户。

▲101平竖厅四房

▲78和95平为一梯四户

▲102平为一梯四户

四个户型全部都是朝南,但受到分布影响,95平四房的采光,可能会受到79平三房的部分遮挡,综合考虑,买买君的建议是,买三房优先选79平户型,买四房优先选101平户型。

价格

吹风价2.6万!板块第二贵凭什么?

目前项目还没有具体定价,但销售跟买买君透露,参考周边,预计在2.3-2.6万/平的区间,如果按最小户型79平三房,最低2.3万/平计算,5期新品预计最低总价180万,首付准备50多万。

那目前在知识城其他楼盘,想买1套三房大概要准备多少钱?

包括万科幸福誉在内,现阶段,知识城板块共有6个楼盘,其中腾飞园中新里和广州绿地城已基本售罄,有货在卖的是时代天韵、招商雍景湾和龙湖双珑原著。

▲时代天韵就位于万科幸福誉对面

其中最贵的是时代天韵,南向望湖单位破3万/平,而且户型大,最小的三房也去到115平,总价接近300万。招商雍景湾和龙湖双珑原著价位差不多,都在2.1万/平左右,招商雍景湾相对更低。

如果单看三房,龙湖双珑原著是98平三房带主套,总价200万出头,招商雍景湾是88平小三房不带主套,单价最低加上户型最小,成为目前知识城板块门槛最低的楼盘,总价在180万/套起。

这么看来,万科幸福誉5期面市,对标竞品主要是龙湖双珑原著和招商雍景湾,但单价比这两个盘都没优势,论舒适度不如龙湖,看总价的话,除非能压在吹风的最低价,不然也不如招商。

配套

万科幸福誉5期吹风价之所以能看齐时代天韵,除了产品紧凑能控制住总价外,最大的底气还是想蹭上项目1-2期的地段和配套,但说实话,3期和5期,基本上跟1-2期算不上是同1个楼盘。

▲5期距离地铁仅直线距离就1.2公里

▲5期在万科幸福誉3期旁边

▲白色建筑为万科幸福誉3期

万科幸福誉属于“地铁上盖”只有1-2期,5期的位置,距离1-2期约1.2公里,在之前“曦望”和“蓝图”两个组团之间,虽然比3期离地铁14号线何棠下站地铁口近,但因为知识大道还没修好,目前去到地铁站还是非常不方便。

踩盘当天,买买君从5期步行到何棠下地铁口,需要兜个大圈,全程接近2公里,大约花了半小时。幸好知识大道已经动工,等修好后,通过知识大道转九龙大道到地铁口,可以节省一半路程,距离大约1.2公里。

▲14号线知识城支线何棠下站地铁口

但就算走到地铁口,目前知识城去市区的交通还是非常曲折。由于21号线还没全线通车,从知识城到市区,需要先换乘14号线,绕到嘉禾望岗站,再转2号线或3号线到珠江新城,全程22个站,跨越广州4个行政区。

最新消息显示,21号线会在今年9月28日全线通车,到时候就可以坐14号线知识城支线4个站到镇龙站,换乘21号线快线,再坐6个站到员村,转5号线3站到珠江新城,全程13个站,最少7站就到天河,通勤时间上至少比现在节省20分钟,而且避开了“死亡3号线”。

▲21号线预计国庆前通车

生活配套不共享!学位还没定下来

值得注意的是,虽然万科幸福誉是知识城的“开荒牛”,发展最为成熟,但因为5期跟1-2期离得太远,没办法共享现有配套,其中最重要的就是学位。

目前,万科幸福誉1-2期的学位是黄埔区会元学校,属于市二中委托管理,算得上有名校背景,属于九年一贯制公立学校,其中小学2016年已经开学,初中部预计要2020年6月建成,小升初可直升。

▲已经开学的会元学校小学部

但3期和5期将来对口的是3期配建的学校,目前教学楼已经基本建成,不过到底是哪所学校还有争议。一种说法是知识城二小,另一种说法是广州实验中学附属小学,都没有实锤,但可以确定的是,今年都没有招生计划。

▲红色建筑为3期建好的学校

▲疑似广州实验中学地块

而知识城被吐槽得最厉害的是,万科幸福誉、时代天韵和中新腾飞里等几个已经交楼的小区,已经有4个年级的小学生在读,但会元学校的中学部到现在还没建好,确定落户的广州实验中学也没有消息,如果等到毕业还没建好,这批学生只能去读附近的村镇中学。

▲建设中的会元学校初中部

根据销售透露,5期预计2021年交楼,学位方面暂时还可以等。但3期已有部分单位交楼,全部交楼预计在今年年底,到底会读哪所小学,还要等今年的地段划分公布。

知识城虽然规划高大上,但建设速度太慢一直是槽点。这次踩盘,买买君感觉知识城变化最明显的地方有两点:

首先是靠近时代天韵的邻里中心,有望今年建成。在知识城规划5个邻里中心中,只有这个动工了。

▲邻里中心建设进度

另外是几所医院的进度也非常快,其中广州皇家丽肿瘤医院已经封顶,年底建成,明年可投入使用。

▲肿瘤医院建设进度

而上述配套,分别位于何棠下地铁站的不同出口,最近的楼盘是万科幸福誉1-2期和时代天韵。

地块

7年前地价不足千元 万科成大地主

最后买买君再扒一扒这块突然冒出来的5期地块。

根据广州土地出让记录,2012年,中新广州知识城投资开发有限公司一次性拿到知识城5宗地块,全部底价成交,折合楼面均价全部不到1千元/平,后来,这5宗地块通过股权出让的方式,进入了老牌开发商的口袋。

“大地主”就是万科。

5块地有4块最后都到了万科手里,其中3块就是已经卖完的万科幸福誉1-3期,剩下的1块是本文的主角:万科幸福誉5期(项目没有4期)。

据说,本来万科想把5块地都收入囊中,但没想到半路杀出个“程咬金”,去年8月,保利官宣,以收购股权的方式,“截胡”了最后的1块地。

买买君收到风,保利这个项目已经命名为“保利拾光年”,预计最快6月开放销售中心,从时间节点看,到时候会和万科幸福誉5期“正面刚”。

规模上,保利拾光年占地面积128742平,万科幸福誉5期占地面积191580平,万科幸福誉5期是保利拾光年的1.5倍。

▲保利拾光年位于万科幸福誉3期后面

如果按地块2012年出让时的挂牌信息来看:

两宗地的容积率都要求>1.0,≤1.8 ,限高55米,建筑密度小于25%,其中保利的地块要求绿化率≥30%,万科的地块要求绿化率≥35%。虽然整体强调舒适性,但从已有的效果图来看,万科幸福誉5期内部几乎没有配套。

想要入手知识城的买家,不妨等到下半年保利拾光年入市再作对比。

责任编辑:岑莹桦_NO20919

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