广东“三旧”改造典型案例发布！涉及7大旧村改造项目（附案例）

旧村改造项目7个

，包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项目。

旧厂房改造项目7个

，其中佛山市2个，分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项目、佛山市天富科技城项目；中山市2个，分别是中山大涌红木文化博览城项目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。

在旧城镇改造方面

，佛山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等列入案例汇编。

深圳市南山区大冲城中村综合开发项目

深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。项目占地 68.5万平方米，涉及近 1000 户原村民

、300 多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近 110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体。

主要做法

本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。

对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。对现状朗景园居住小区、大王古庙、郑氏宗祠实行综合整治。

配套政策

案例点评

深圳市大冲村改造项目是目前广东省内最大的城中村整体改造项目，本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式，在实施过程中，采用“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式，配套了多项政策措施。通过对现状的深入调研，兼顾相关各方面的利益，使旧村改造与市场经济结合，保证改造开发有一定的合理利润，有效带动改造实施主体的积极性，更快推动旧村地区的改造，使规划具有可操作性，为省内其他城市提供了借鉴样本。

文冲城中村改造项目

项目按照“自主开发，整村改造”的模式实施改造，已于 2009 年开工建设，项目预算总投资约 89.73 亿元。项目包括 6 个地块（详见下图），具体如下：

2009 年 6 月 4 日，苏泽群常务副市长主持召开市“城中村”改造工作领导小组会议，会上通过《文冲（石化路以西）城中村改造方案》，文冲村改造正式启动。

项目主要手续历程

产权情况

将全部融资区约 23.87 公顷用地协议出让给项目改造主体广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司。

2012 年 1 月 31 日获得《关于同意文冲石化路以西城中村改造规划方案调整的复函》（穗规批〔2012〕18 号）；2016 年 11 月 23 日获得《关于同意文冲石化路以西城中村改造规划方案调整的复函》（穗国土规划批〔2016〕75 号）。

改造情况

项目改造模式

．资金来源：政府不投入，改造成本全部由融资地块协议出让取得改造资金。

改造成效

1．建设成效

截止至目前，已搬迁并拆除的房屋有 2025 栋，占比 82%，未搬迁房屋有 470 栋，占比 18%。

2．改造对产业转型升级和城市扩容提质的影响

主要措施

在改造原则上

，按照“政府政策主导，文冲集体经济组织为改造主体；政府不投入，改造成本全部由拍卖地块所取得的资金来承担；转制社区集体利益不受损、转制社区居民生活水平不降低、保障转制社区集体经济可持续发展”的原则统筹谋划。

在改造模式上

，前期采用“搬积木”形式滚动发展。将多个地块进行“拆、建、补”，即把一号地块的村民先临迁出去，建成新楼后，再把他们安置回来，同时也把二号地块的拆迁村民安置进来，跟着再拆二号地块，二号地块建好后，接着是三号、四号地块、以此类推；根据工作进展实际情况，目前采取的模式是“拆卸动迁成熟一片，见缝插针建设一片”。在改造模式上还将旧城更新安置与城中村改造融资密切结合，既解决了旧城改造安置用地难问题，又为整个城中村改造提供了资金支持。

在总体规划上

，采用商住分离的模式。改造后的地块将分为三个部分，一是居民的回迁安置地块，用来建设居民的回迁房；二是文冲的集体物业建设地块，用来建设文冲集体经济项目； 三是拍卖地块，用来建设商品房、商业区等。商业建筑主要集中在大沙东路、黄埔东路主干道及地铁 5 号线文冲站周边，形成繁华的商业氛围。住宅建筑沿原有鱼塘、河涌水系形成点式布局。主要公共建设配套设施包括了 2 所幼儿园、1 所中学，1 所小学、居民健身娱乐场所、文化站以及变电站、消防站等。安置房的户型要求，由回迁户代表参与设计，并建造多套面积不同户型的板房，供改造地块的居民现场观看，提出相关修改意见。安置房设计新颖，结构合理，功能齐全，并带有简洁装修。保留 0.12 万平方米的古建筑物，以陆氏大宗祠为中心，形成约 3 万平方米的古建筑群休闲文化广场。

在创新工作机制上

，从区公、检、法、司等部门抽调人员组成区城中村改造工作组，派驻到文冲、横沙和茅岗等旧村改造项目一线，重点突破动迁难题，全力确保社会稳定。工作组严格落实“五同”制度，与社区人员同工作、同学习、同生活、同加班夜访、同研讨，采取“听、查、看、问、访”等方式，收集和掌握村民的思想动态和诉求，定期向区有关部门汇报反映，有效发挥“连心桥”作用。工作组成员采取先易后难、以点带面、多管齐下的方法，打政策牌、感情牌， 算经济账、未来账，取得村民的信任、理解和支持。在征地拆迁的攻坚阶段，主动约请重点对象， 会同社区干部和经济社社长当面沟通，促进分歧达成一致，有效发挥“润滑剂”作用，有效促进项目签约动迁和动工建设加快实施。

存在问题和原因

由于文冲等旧村改造项目成本核算中并无考虑城市基础设施配套费，且项目难以符合棚户区改造相关标准和要求，导致文冲项目后续复建安置区物业无法办理城市基础设施配套费减免手续，对项目改造资金平衡和建设实施造成影响。

东城区牛山钟屋围旧村项目

项目于2012年启动，由东莞市东城区牛山股份经济联合社和东莞市卓越天城房地产开发有限公司（下称卓越天城公司）通过村企合作模式进行改造。

项目于2016年4月完成土地出让，一期于 2018 年 4 月竣工，目前已全部预售；二期于 2018年5月动工 , 目前正在建设及预售；

回迁房于 2019 年 4 月竣工，目前已完成分配。

产权情况

改造情况

目前，项目已完成改造，已建成建筑面积 36.25 万平方米的居住小区及建筑面积 85950.36 平方米的回迁小区，大大改善片区人居环境。

另外，按控制性详细规划、单元规划和改造方案的要求，已由卓越天城公司完成拆迁工作并无偿移交给政府作为公共设施用地

共38633平方米

，包括由政府实施建设的道路用地的7558平方米，由卓越天城公司无偿配建的公园用地583平方米，由东城街道委托卓越天城公司无偿代建并自建成日起实施管理20年的公园用地及防护绿地共30492平方米，提高片区绿化、交通、社区服务等公共配套水平。

在开发成效方面，一是群众的获得感更加充实了。

通过项目征地拆迁，农村集体获得土地出让金返还款 2.05 亿元、临街商铺 1000 平方米以及位于项目内的社区管理用房 350 平方米， 使过去相对欠发达的集体经济组织获得了可持续发展的动力。拆迁群众获得的征地补偿款超过 3000 万元，回迁房面积超过 8.5 万平方米，群众的幸福感和获得感显著提升。

二是城乡发展更加协调。

通过片区改造，旧村整体面貌得到彻底改善，农村人居环境大幅改善， 补足了配套设施短板，提升了社会治理水平。由街道财政出资对项目部分“拆三留一”的公共用地区域以及回迁房周边区域的路网、市政、绿化等基础设施进行建设。同时，引导项目开发商通过异地捐建的方式，为东城无偿建设了花园小学、社卫大楼等公建配套设施。

三是改造思路更加开阔。

通过项目的改造，改变以往政府大包大揽的改造模式，转变为政府统筹、尊重农村集体、村民等权利人的自主改造权、引入市场主体参与的模式。在政府投入较少人力、财力的情况下，完成了旧村改造，完善了公建配套，解决了各种历史遗留问题、社会治理难题， 实现了各方共谋、共建、共享。

主要措施

（一）注重发挥农村集体的自主性

（二）注重调动市场主体的积极性

既引入了熟悉地方情况的本土开发企业东莞市卓越天城房地产开发有限公司开展前期拆迁协商，也引入了实力雄厚、品控过硬的品牌开发商万科集团、中天集团进行后期建设管理

，充分利用市场化的拆迁谈判机制，高效、平稳地解决了300多户村民的拆迁难题，充分撬动市场资金解决旧村改造的资金难题，项目改造资金基本来自市场投资，避免了旧村改造给地方政府造成的巨大财政压力。

（三）注重充分履行政府的角色职责

在前期征拆阶段

，政府主要扮演协调者的角色，如征拆面积的公开丈量和确定，绝大多数群众合理诉求的转达，少数“钉子户”的沟通工作等；

在项目建设阶段

， 政府主要扮演监督者的角色，对建设项目的进度、质量、安全等工作实施重点监督，确保项目按规划实施，同时要求开发商同步建设并按期交付回迁房，确保拆迁群众的合法利益得到保障；

在后期运营阶段

，政府主要扮演引导者的角色，要求企业更加注重履行社会责任，引导项目开发商通过异地捐建的方式，为东城无偿建设了花园小学、社卫大楼等公建配套设施。

存在问题和原因

“三旧”改造容易因少数人不合理的利益诉求而陷入僵局，但目前政府、企业对此均缺乏依法依规的有效解决手段。