4月近2600亿元融资计划发布 偿债高峰期将至 房企密集发债“补血”

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在债务迎来到期高峰的同时,今年以来,房地产企业掀起新一波密集发债潮。数据显示,在2019年2月下半月融资计划已经超过100亿美元后,3月份房企继续发布密集融资。中原地产研究中心统计数据显示,4以月来,房企继续密集融资。从总量看,4月以来已经接近2600亿元,从全月融资完成情况看,有望是最近一年多最高值。目前,包括新城控股、旭辉集团、建发股份、正荣地产在内的多家房企等都在频繁发债。此外,部分企业还存在“借新还旧”的现象。


对于发债融资相关问题,新城控股集团股份有限公司(601155.SH,以下简称“新城控股”)相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示,2019年一季度,民营房企的融资环境有所改善。公司综合考虑自身的发展及市场融资环境的变化,在合适的时点申请合适的发债规模或进行融资。


旭辉控股(集团)有限公司(00884.HK,以下简称“旭辉集团”)相关负责人回应表示:公司一贯强调融资要把握窗口期,今年以来开展的几笔境内外融资,就是为了踏准融资窗口,进一步拉长平均债务久期,优化债务结构,较低的利率也预示着旭辉融资成本再一次进入下行通道,将有效强化旭辉的盈利能力。


此外,三盛控股(集团)有限公司(02183.HK,以下简称“三盛控股”)回应称,“我们不接受采访”;厦门建发股份有限公司(600153.SH,以下简称“建发股份”)表示,“董秘最近比较忙,没有给确定的回复”。截至发稿,记者亦尚未收到正荣地产、德信中国进一步回应。


密集发债


2019年,随着融资环境的放松,房企掀起新一轮发债潮。克而瑞数据显示,今年3月,85家典型房企的融资总额为1204.7亿元,环比上升18.5%,同比增长13.7%。这其中,包括新城控股、旭辉集团、建发股份、正荣地产等在内的多家房企频频发债。


不完全统计显示,2019年以来,正荣地产集团有限公司(06158.HK,以下简称“正荣地产”)在1月~4月间,先后5次发行并上市了优先票据,金额分别为2亿美元、1.5亿美元、2.3亿美元、2亿美元、4.2亿美元,年息从8.6%到10.5%不等。


4月17日,旭辉集团公告称,拟发行2019年公司债券,本次债券发行总额不超过43亿元,期限不超过10年,该申请已获上交所受理。在此前的3月22日,旭辉集团还公告称将发行5年期的2.55亿美元优先票据,票面利率为6.55%。3月21日,旭辉集团完成发行一笔7.52亿元的供应链ABS“旭日03A”,票面利率为4.48%。


对于融资发债相关问题,旭辉集团方面回复记者采访表示,3月22日发行的美元优先票据,是标普将旭辉的评级从“BB-”调升至“BB”后,其开展的首笔境外融资,5年期期限和6.55%票面利率,也是今年以来众多中资房企境外融资中,“期限最长、利率最低”之一;3月21日发行的供应链融资,其票面利率也创下了旭辉供应链融资利率历史新低;拟发行的不超过43亿元公司债券,目前仅处于审核受理阶段。

同时,新城控股于4月17日拟境外发行10亿美元债券也获批。此外,3月20日,新城控股方面公告,公司2019年公开发行公司债券(第一期)已发行完毕,本期公司债券实际发行总额为人民币21亿元。


新城控股方面对记者表示,2019年一季度,民营房企的融资环境有所改善,公司3月发行的小公募公司债2+2年期票面利率仅5.05%,3+2年期票面利率仅5.90%,体现了投资机构对公司的充分认可。


上海中原地产市场分析师卢文曦指出,企业密集发债,也是为了企业的发展,尽可能地应对未来市场的不确定性因素。正所谓“手里有粮,心中不慌。”目前的融资环境相比2018年有所宽松,但是融资成本上升了。另外,国企可能都面临六或七的利率。


同策咨询研究中心总监张宏伟认为,企业通过发债的形式来补充现金流,还因为目前房价大幅上涨的可能性很低。从政策环境来看,仍然存在价格指导的窗口;从销售面看,持续性回暖的购买动力不足。企业不可能通过涨价来带动销售。在今年二、三季度,企业为了缓解资金链压力,必然会通过这种形式来补充现金流,维持正常运营。


“借新还旧”


记者研究发现,在大量短债即将到期的情况下,一些房企发债的目的是“借新还旧”。


亿翰统计数据显示,房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月,偿还规模约3800亿元,月均偿还额280亿元;第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月,偿债规模约8600亿元,月均偿还额480亿元。


数据显示,建发股份在2019年1~3月份多次发行超短融和中期票据,其中有不少是用于偿还即将到期的债务。据披露,正荣地产发行的上述五次优先票据中,也多次提及“所得款项净额再融资其现有债务”等。


对于频发债券,建发股份方面表示,“这方面也是正常的经营需求,我们公司的资产负债率在同行业也算是正常”。据披露,自2019年3月份起,建发股份及其子公司的债券陆续到期,部分已完成兑付。不完全统计显示,2019年12月底前,建发股份及子公司剩余即将到期的超短融合计约58亿元。对于债务偿还,建发股份称,公司“没有这方面的担心”。


值得一提的是,除了发债之外,2月份登陆港交所的德信中国控股有限公司(02019.HK),又于3月份部分行使超额配股权,以每股2.8港元的价格发行约6934.1万股,筹资约1.9亿港元。


对于房企融资现状,张宏伟对记者表示,目前的融资环境比去年四季度宽松,出现了境外融资等多元化融资渠道,大额融资也获批,但是仍然没有2017年那么宽松。另外,企业资金面仍然比较紧张,尤其是民营开发企业,企业融到资后一部分借新还旧,或者投入土地市场。另一方面销售状况也并不是非常乐观,一直到2019年二、三季度,企业资金面紧张的局面不会改变。


根据新城控股2018年报,截至2018年底,公司货币资金454.09亿元,同比增长106.9%,其中银行存款占比88.10%。同时,新城控股的负债总额2793.62亿元,与2017年末的1575.45亿元相比增长了77.32%;资产负债率为84.57%。其中,短期借款为22.7亿元,同比增长202.67%;长期借款约236.69亿元,同比增长123.7%。


对此,亿翰智库研究总监于小雨对记者表示,2018年新城控股扣除受限制资金以后的现金短债比为2.7倍左右,净负债率为49.2%,低于2017年YH50房企的平均净负债率,可以看出,新城控股无论是短期还是长期内负债压力不大。同时,新城控股出现“大存大贷”状况的另一部分原因是由于公司规模大幅上升,资产和负债也相应提升。


新城控股方面回复称,2018年末负债总额2793.62亿元中包括预收款项及合同负债两个科目合计1185.6亿元,如将这两块扣除,公司扣除预收款项及合同负债的资产负债率仅为48.7%。2018年末,公司相关负债指标处于行业平均水平。未来公司将综合考虑发展速度和负债水平,稳中求进。


一个不容回避的问题是,偿债高峰期将至的背景下,不少房企面临较高的融资成本压力。


旭辉集团 2018 年报显示,报告期内公司支销融资成本约为人民币3.69亿元,2017年则为人民币2.62亿元。集团支销及资本化的融资成本总额由2017年的人民币23.1亿元增加89.9%至2018年约人民币 43.89亿元。


对此,旭辉集团方面回复记者称,融资成本额由融资总量和平均融资成本决定。旭辉平均融资成本稳定,融资额随公司发展适度增加,但总体债务规模可控。与此同时,在 2018 年房企融资成本普遍上升的背景下,旭辉的债务加权平均成本仍维持在6%以下的行业较低水平,仅为5.8%。


同时,德信中国在2018年年报中披露,其融资成本同比增加约16.7%至2018年的约3.75亿万元,主要是由于用于土地收购及物业开发业务的借款增加。


此外,三盛控股2018年度业绩报告显示,公司年内亏损1.86亿元,同比2017年度的7.3万元亏损扩大了近2500倍,造这一状况的原因则是“本集团融资规模增大导致的总利息成本增加。”据披露,三盛控股的融资成本从2017年的7.2%增长到了2018年11.6%,上升了61%。


卢文曦对记者表示,如果房企有发展实力的话,那么其融资能力较强。反之,如果房企没有融资能力,那可能说明公司遇到了较大的问题。对房企而言,在资产负债率高企的前提下,尽量减少杠杆使用,通过销售来尽可能回流资金,这样才能避免承担更高的债务压力。目前很多企业做项目是“刷流量”,增速明显,但增利幅度较小。

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