一二线上涨对冲三四线下跌？楼市不是简单数字游戏，赶快脱身才对

今年楼市有个鲜明的特点，说好听点叫“冰火两重天”，说难听点叫“旱的旱死,涝的涝死”。

一方面，一二线楼市的强劲升势似乎已经无法阻挡了，京沪二手房网签量创新高，苏州、无锡、重庆等一干新一线城市，隔几天就出一个“地王”，连去年一直饱受现金流之苦的开发商们也“久旱逢甘霖”，仅在4月份，房企密集融资近2600亿，平均成本下调至8%以内。

另一方面，三四线楼市的下行已经是大势所趋，数据显示，今年各地棚改总量仅285万套，这对于大部分三线以下城市来说，无异于将当地的购买力“釜底抽薪”，另外，100城土地购置费用大降30%以上，也表明场内资金对于中小城市并不看好。

基于如此鲜明对比的现实，有不少专家学者发出了一种论调，比如流传甚广的一种说法是：今年一二线楼市的上涨，会对冲三四线楼市的下跌，所以不需要担心房地产走弱。

事实果真如此么？笔者认为，这样的观点犯了“想当然”的毛病，持这种看法的人，似乎把房地产一分为二，将一二线城市和三线以下城市各自扣上50%的比例，相互对冲即可保持平稳。

然而，楼市并非简单的数字游戏，正如我一直在强调的，决定房地产市场整体走向的，永远是三线以下的楼市，这里的市场体量、成交金额、成交面积都要比热门城市更多。

比如，参考去年，一二线城市销售面积/金额占比为35.5%/51.6%，三线及以下地区占比高达64.5%/48.4%。还有另外一个数据，近年一线城市施工面积占全国的比例不到6%，二线城市占比在28-29%左右，三线及以下城市占比在65%-66%。

够多了，这些数据的背后，其实藏着一个事实：一二线的火热，无法带动楼市整体回暖，甚至无法对冲三四线下跌所带来的压力。

对于大部分场内的旁观者来说，面对这种形势，赶快“脱身”才是正道。

第一，在三线以下城市有多套房的人，要尽量减少自身负担，哪怕没有月供压力，也不要再有“待价而沽”的想法，2016-2017年的行情已经成为过去，靠本地购买力已经难以支撑绝大部分小城市不断积压的库存。

第二，在部分热门城市还抱有囤房炒作想法的人，应该认识到当房价倒挂成为常态后，新房才会成为最抢手的目标，二手房积压的时间越长，成交周期、买方议价空间将会越来越不利于自己，更何况还要受到限购、限贷、限售的束缚，从务实的角度来说，手里的房源至少要降价多次才能达成意向，今年不要“端着架子”去卖房，毕竟一二线楼市的躁动，只是季节性因素罢了。