一二线上涨对冲三四线下跌?楼市不是简单数字游戏,赶快脱身才对

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  今年楼市有个鲜明的特点,说好听点叫“冰火两重天”,说难听点叫“旱的旱死,涝的涝死”。

  一方面,一二线楼市的强劲升势似乎已经无法阻挡了,京沪二手房网签量创新高,苏州、无锡、重庆等一干新一线城市,隔几天就出一个“地王”,连去年一直饱受现金流之苦的开发商们也“久旱逢甘霖”,仅在4月份,房企密集融资近2600亿,平均成本下调至8%以内。

  

  另一方面,三四线楼市的下行已经是大势所趋,数据显示,今年各地棚改总量仅285万套,这对于大部分三线以下城市来说,无异于将当地的购买力“釜底抽薪”,另外,100城土地购置费用大降30%以上,也表明场内资金对于中小城市并不看好。

  基于如此鲜明对比的现实,有不少专家学者发出了一种论调,比如流传甚广的一种说法是:今年一二线楼市的上涨,会对冲三四线楼市的下跌,所以不需要担心房地产走弱。

  事实果真如此么?笔者认为,这样的观点犯了“想当然”的毛病,持这种看法的人,似乎把房地产一分为二,将一二线城市和三线以下城市各自扣上50%的比例,相互对冲即可保持平稳。

  

  然而,楼市并非简单的数字游戏,正如我一直在强调的,决定房地产市场整体走向的,永远是三线以下的楼市,这里的市场体量、成交金额、成交面积都要比热门城市更多。

  比如,参考去年,一二线城市销售面积/金额占比为35.5%/51.6%,三线及以下地区占比高达64.5%/48.4%。还有另外一个数据,近年一线城市施工面积占全国的比例不到6%,二线城市占比在28-29%左右,三线及以下城市占比在65%-66%。

  够多了,这些数据的背后,其实藏着一个事实:一二线的火热,无法带动楼市整体回暖,甚至无法对冲三四线下跌所带来的压力。

  对于大部分场内的旁观者来说,面对这种形势,赶快“脱身”才是正道。

  

  第一,在三线以下城市有多套房的人,要尽量减少自身负担,哪怕没有月供压力,也不要再有“待价而沽”的想法,2016-2017年的行情已经成为过去,靠本地购买力已经难以支撑绝大部分小城市不断积压的库存。

  第二,在部分热门城市还抱有囤房炒作想法的人,应该认识到当房价倒挂成为常态后,新房才会成为最抢手的目标,二手房积压的时间越长,成交周期、买方议价空间将会越来越不利于自己,更何况还要受到限购、限贷、限售的束缚,从务实的角度来说,手里的房源至少要降价多次才能达成意向,今年不要“端着架子”去卖房,毕竟一二线楼市的躁动,只是季节性因素罢了。

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