数读春节过后租赁市场:成交升温,租金冷淡?

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  春节过后,多地租房市场季节性回暖迹象显现,同时,北京等热点城市租房市场却在春节后出现租金下降的消息也备受关注。北京流动人口基数大,租房需求旺盛一直以来被看涨,春节后租房小高峰却未有大幅加租涨租现象,甚至一些地区出现房屋长期空置的窘境。

  春节后租房市场是否真的反常遇冷?旺季不旺?各城市市场表现具体差异何在?近日,诸葛找房发布了春节后租房市场报告。让我们通过数据来一探究竟。

  1 又迎春节后“租房季”,成交量修复价趋稳

  1.1 成交上涨,租房小高峰如期而至

  诸葛找房选取的北上广深杭蓉六个样本城市,均是综合实力强的“年轻人逐梦之地”,也是流动人口众多租赁市场发展快体量大的代表城市。

  从租房成交量上来看,春节后各城市3月的租房成交环比2月都有明显的提升。一方面2月本身自然日少,另一方面在租赁市场周期性中,春节后往往有一波租房小高峰。大部分人回归工作岗位,部分人群城市间重新选择带来新的外来人口的流入,一二线城市如期迎来租房小高峰。

  图1:重点城市2019年2月与3月租房成交量情况

  

  数据来源:诸葛找房

  整体来看,3月以杭州、成都为代表的热点二线城市的租房成交量上涨程度明显高于一线城市。杭州、成都3月租房成交量上涨近8成。完善的城市建设、丰富的就业机会加之人才政策的倾斜,使得二线城市的人才吸引力加速提升,春节后一些“逃离北上广”的人群也选择在二线城市开始新的工作、生活。

  一线城市中,北京3月成交量环比上涨8.70%,若刨除2月春节几天假期来看,3月的租房成交并未出现预期中的提升,市场表现相对平稳。而广州、深圳3月租房成交量上涨5成以上,市场小高峰明显。珠三角区域人才吸附能力增强,租房成交量修复。

  1.2 旺季价不旺,租金涨不动跌不下

  各城市租房成交价方面市场表现耐人寻味。整体来看,一线城市的租房价格支撑力更高,尤其珠三角地区3月租房成交价环比上涨。而杭州、成都等热门二线城市3月租房成交价不升反降。

  图2:重点城市2019年2月与3月租房成交均价情况

  

  数据来源:诸葛找房数据研究中心

  实际上,租房市场相比住宅市场对季节周期反应更快。热点城市租房市场在2018年底传统租赁淡季表现冷淡,成交均价持续下跌。春节假期过后,2月的后两周即开始快速恢复,2月份整体上前冷后热,导致2月租房成交均价并未出现大幅上涨或下跌。3月一部分城市延续春节后的租房热度,而像北京、上海、杭州等城市则快速冷静下来,恢复正常成交节奏,3月份整体租房成交价格出现小幅回落。

  图3:重点城市2019年1季度租房挂牌均价情况

  

  结合重点城市1季度挂牌的租赁房源来看,重点城市3月租房挂牌均价除成都小幅下跌以外其他城市均上涨。

  1季度累计涨幅上海居前位,北京、上海挂牌均价累计上涨而成交价格微跌,高房租压力下,北漂、沪漂倾向于寻求性价比高的房源,低租金的房屋成交更快。而广州虽然成交价格上涨,挂牌价格却持续走低,不排除有优质房源快速成交而其他房源挂牌周期长的原因,或许广州租房人群更注重居住品质。

  图4:重点城市3月租房成交量价环比涨幅情况

  

  (气泡大小代表1季度挂牌均价累计涨幅大小)

  整体而言,重点城市租房价格在春节后走势分化,一线城市成交均价总体趋稳,湾区略有上涨,但涨幅也有限。杭、蓉为代表的热点二线城市3月租房成交量上涨明显,而成交均价下滑。租赁市场小高峰不及往昔热度,这也与现今整个劳动力市场缩减趋势一致,就业寒冬阻止了部分年轻人涌入热点城市的脚步,承租人也更加谨慎,改善型租客减少。

  2 主流租金区间不变,二线城市租赁需求升级

  2.1 主流租金区间保持不变,京、沪低价房交易量微减

  租房成交结构方面,一线城市中上海春节后各价格区间成交变化不大,低价格区间成交均有不同程度的收窄,5000-8000元区间的成交上涨,租金在小幅上调。北京3月3000元以下的租房成交占比收窄4个百分点,合租房源及低价整租一居价格上涨。深圳、广州同样低价格区间成交占比收窄,而租金万元以上的占比增加,租金价格上浮,高端房源出租比例扩大。二线城市变化明显,杭州“百元房”几近消失,成都、杭州皆是1000元以下成交大幅减少,1000-2000元成交占比上涨,租金上调主要集中在合租房源及低租金的小面积整租上,2000元以上各个价格区间成交占比变化不大。

  图5:重点城市2月、3月各价格区间租房成交量占比情况

  

  总体而言,一线4个城市租房价格区间在3000-8000元的成交占比皆上涨,整租的普租房源普遍价格小幅上调;杭州、成都为代表的二线城市“百元房”占比减少,1000-2000元成交扩大,合租房的价格上浮明显。

  2.2 二线城市租赁需求升级,大户型成交更多

  具体到各面积段租房成交情况,一线城市各面积段成交占比皆变化不大,但不同面积段租金价格变化各异:北京小面积房源价格上涨,90平以上的大户型租金下跌;上海普遍租金上涨,但50-70平方米的小两居涨幅最小;深圳、广州大面积房源租金上涨明显。

  图6:一线城市2月、3月租房面积段分布及各面积段租金涨跌幅情况

  

  而杭州、成都走势则与一线城市不同,两城普遍50-70平方米房源成交占比收窄,而90-140平方米租房占比扩大,租赁需求迭代升级。结合各面积段价格涨跌幅情况来看,两城90-140平方米的房源租金普遍下跌。成都大户型租金下跌更为明显,50-90平方米的普租房源价格更为坚挺。

  图7:杭州、成都2月、3月租房面积段分布及各面积段租金涨跌幅情况

  

   2.3 整租成本优势显现,合租比例收窄

  整租、合租占比方面,6个重点城市皆是整租占大多数,除了家庭租房占比稳定,年轻租客倾向于整租一居室以外,与朋友或同事一起整租合住也成为越多越多新就业人群的选择。

  图8:重点城市2月、3月整租合租占比情况

  

  整租居多,一、二线热点城市租赁小面积化,一个原因是长租公寓的入驻。近年长租公寓抢滩布局热点租赁城市,大量小面积开间整租入市。

  图9:主流长租公寓在六大城市门店数量

  

  数据来源:各长租公寓官网 诸葛找房整理

  整体上,6个重点城市3月合租占比均有不同程度的收窄,北京、杭州尤为明显,春节后是一部分人群换租期,年轻租客们在自身经济实力允许的情况下,也愿意承受适当的房租来维持生活品质,更好的私密性逐渐成为年轻人租房首要关注点,小面积户型的整租更受宠。

  3 整租、合租热门商圈各异,程序员助涨合租市场

  各个城市热门租赁商圈整租与合租分布略有不同,从6个重点城市热门租赁商圈分布来看,受租赁机构多在市区分布影响,整租的热门商圈也都集中在市区或近郊区域。而合租热门商圈分布,则更具有“地铁房”特征,多分布在地铁沿线甚至终点站;另一个有趣的特点则是:6城的“软件园”“科技城”等大型互联网公司集聚地均登上合租的热租榜。庞大的程序员群体目前整体自有住房比率还较低,或许是因为程序员大部分还比较年轻,并不能让立刻在一、二线大城市拥有自己的房子,工作性质的原因,使得很多程序员倾向于在公司附近合租。

  (以下租房热门商圈按春节后成交量排序)

  图10:北京租房热门商圈一览


  图11:上海租房热门商圈一览


  图12:深圳租房热门商圈一览


  图13:广州租房热门商圈一览

  

   图14:杭州租房热门商圈一览


   图15:成都租房热门商圈一览


  以北京为例,春节后热门整租商圈集中在东部区域,五环内的望京、百子湾、双井、广安门商圈吸附了大量注重通勤便利的工作族;梨园、亦庄则得益于商圈自身多家企业入驻,区域内的租住需求进一步扩大;常营、顺义、黄村凭借相对低廉的租金以及紧延地铁线的区位,吸引大量城区外溢的租住需求。

  合租的热门商圈更为集中,多分布在京北地区,但同时,合租热门商圈top10中,除望京商圈外,其余均分布在五环外。“回天组合”辅之龙泽、清河,一同承接了大量京北工作人群的租住需求;而东西向六号线上,常营、北关也位列前十。

  图16:北京租房热门商圈分布


  成都的整租、合租商圈分布则更为分化。热门合租商圈top10中,前9位全部聚集在南边以大源、天府软件园为中心的三环外。高新区天府新区由于企业众多,吸引大批租户。麓山高端社区聚集地,租赁需求也不容小觑。

  图17:成都租房热门商圈分布


  2019年,租房市场仍然持续获得政策支持,包括刺激住房租赁消费、完善住房市场和保障体系、新增城市利用集体建设用地建设租赁住房试点等政策第出台。此外在供给方面,上海、杭州等城市租赁地块积极推进,多宗成交,加大供给改善租赁市场供需平衡,租赁市场理应向好。总体来看,春节后重点城市租赁市场成交普遍上涨,但租金涨跌各异,部分城市租客净增量减少,承租人还想压缩租房开支,改善型租客减少,多种因素叠加,给租房市场带来了一定的需求压力。现今租赁市场仍然较为稳定,预计2019年租赁市场发展稳中向好,规模继续扩大。同时,租赁市场监管力度不会减弱,相关制度也会更加完善。

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