香港传真 港人湾区味道 上车盘、内房及灵活个税

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  观点地产网 列车钻进长长的地底隧道,玻璃上映出熟悉的面庞。你意识到自己按照车票标明的位置坐定,才是40分钟以前的事情,一股讶异之情不免油然而生。

  这是旧时难以想象的速度。

  目前,从广州南站搭乘高铁去香港西九龙,用时毋需1个小时。“一小时生活圈”正日益完善,这不仅服务了内地客商,对港澳居民来说同样如此。

  “一房单位入场费低至55万(人民币,折合64万港币),同样价格你可能冇办法喺哩度搵到(你可能没有办法在这里找到同样的价格)。”一位置业顾问不断强调,该公司代理的珠海楼盘是多么地便宜。

  这家全球最大地产代理公司的香港分部,刚于4月下旬同龙光地产签订委托协议,为后者旗下三个项目开拓港澳市场。

  到湾区“上车”

  签约活动举办地位于尖沙咀海港城环球金融中心一隅。

  去年开始,该集团便投资了超过1000万港元,在香港本地及澳门、中山、珠海横琴等地设立资讯中心,用来办展览会宣传湾区置业。

  发布会现场并不大,刚刚好够摆下约40张椅子,但来的人明显比椅子更多。媒体记者们挤在一起拍照,匆匆按下快门后,便要退到后面为其他同行让位。

  在长枪短炮簇拥下,合作双方代表签名、握手,短时间内便完成了流程,随后便是介绍环节。

  此次推出的三个项目分别位于横琴岛以及斗门区,包括普通住宅及公寓项目。首批单位合共300个,包括20间一房,80间两房120间三房和80间四房单位。

  价格无疑是最吸引的因素——300个单位最便宜的首付5.8万人民币起,全款则大概55万元。

  “55万起步,我都觉得吸引。”

  同时,住宅项目可承70%按揭,公寓则是50%按揭,“公寓方面,横琴目前租务回报率较低,仅去到2厘许,出租率约70%至80%,但升值机会好大……”

  台上讲到天花乱坠,台下的听众显然不得要领。

  虽然相距不远,但大多数香港人对湾区内各大城市都不甚了解。有记者就提出:珠海到底是怎么样的市场?旁边亦有客户小声询问:在内地买房究竟需要经过几道法律程序?

  “珠海一个星期有多少宗住宅成交?是超过1500宗,一个很惊人的数字。”台上地产经纪用略带惊讶的口吻讲出这串数据,似乎要通过证明珠海是一个类似香港般楼市炙热的城市,来打消大家的疑虑(香港3月份住宅楼宇买卖合约录得5231宗)。

  其称:“我不说大家可能都不知道,港澳人士已经可以在斗门买一套住宅了,能做到网签,以前就只能在肇庆或者惠州可以买到。”

  事实上,珠海在去年年底就已经放开对外地客的限购,但这条消息看来并未传达给真正的目标受众。而在未来可以预见的湾区置业大潮中,香港地产代理行或许扮演了“传声筒”和“传统中介”的双重角色。

  “以前香港人去内地买楼经常出现状况,比如项目烂尾、收楼难等……归根到底在于港澳买家未必熟悉内地发展商……以及内地的房屋买卖具体流程及情况。”所以代理商采取六大措施为港人在内地置业保驾护航,其中最重要的就是有律师楼的保障。

  这位地产经纪最后补充:“其实珠海目前最容易买的盘,不外乎分布在金湾、斗门、保税区以及横琴,龙光都有盘在那里,我们未来也会代理。”

  龙光珠海区域公司总裁陈德才接上话题,表示除斗门已经放开网签外,未来金湾区及高栏港经济区都有望放开。接着他提出了一个宏大的销售目标:“我们珠海公司今年的销售目标有望超过100亿元。”

  当然这有待港澳同胞出一份力,因为目前龙光珠海楼盘的买家,已经有10-15%是香港人。

  “港人港税”

  吸引香港人到大湾区城市置业,不单单要考虑时间成本,或者金钱成本、生活环境的问题,湾区置业的驱动力其实在于人才流动。

  关乎人才流动的核心因素之一,是税制改革。

  德勤会计师事务所近期就召开发布会,花了将近一个半小时探讨了这个问题。

  资料显示,香港以应纳所得额为计税依据,薪俸税采用15%的标准或2%-17%实行五级超额累进税率,利得税和物业税则均采用15%的标准税率计税。同时,香港没有规定个人所得税起征点。

  “总的来说,香港个税最高15%……”德勤中国税务总监汤爱伦表示:“而内地的个税最高可达45%。”

  两地税率差别很大,所以,据介绍深圳前海在2013年开始已经对境外高端和紧缺人才个税超过15%的部分给予补贴;珠海横琴亦同时落实“港人港税、澳人澳税”政策。

  今年3月份,经粤港澳大湾区建设领导小组第二次全体会议,通过的8项政策措施则最新提出:在内地居住满183天需要缴交全球个人所得税,但在内地逗留不足24小时不计算1天;补贴与香港税率的差额的做法,今后将扩大至大湾区9个城市。

  德勤表示,这有望推进大湾区人才政策一体化,更快促进湾区内人才流动。

  内房入港“收成”

  港人想去内地买房,内房打算到香港卖房……内地发展商进军香港不是新鲜话题。至为什么现在又提出来讨论,系因为2019是这批“新晋玩家”收成的一年。

  资料显示,初步统计今年在香港有新盘推售的房企就有:泛海国际、万科,以及合景泰富联合龙光龙湖等……主要项目类别均为住宅。因为住宅比较好卖,从纳米楼到千呎豪宅都有需求。

  而且目前香港楼市正在复苏,汇丰不久前更以“雨后阳光”来形容目前的情况。

  但中国奥园属于另辟蹊径的类型,该公司在香港的首个入市项目是一个活化商厦。

  据了解,该项目地处新界葵涌,由奥园于去年6月斥资9.5亿港元买下,目前计划改造成占地面积约1.36万平方呎,总楼面面积为11.7万平方呎,拥有12层楼的商厦。

  该项目预计于2020年第一季度落成使用,将提供约210个办公室及会议室,每个单位面积约180-984平方呎;同时大楼1-2层为商铺。

  项目样板间展示厅位于尖沙咀永安广场,奥园在这里举办了代理签约记者会,合作方是中原地产。

  “单笔价单达到300万港元及以上的客户,将获得一台最新型号的iPhone XS Max。”中原(工商铺)董事总经理潘志明左手高举着一台苹果手机宣布。

  台下反应不算热烈,因为这实在算不上是有吸引力的赠品,但奥园事实上还定制了一些更特别的销售策略:“项目顶层10-11楼会以洽购形式向单一买家发售,一并出售的还有两层的命名权及4个车位。”

  “如果客户想认购天台的广告牌位,都可以谈。”他环顾四周寻找支持的目光:“两层相连的顶层单位,加命名权,再加广告牌位。我问过身边很多同事,这样的设置可谓相当罕有……”

  奥园国际集团副总裁及香港开发总经理黄伟良则表示:“我们总投资额约12亿元,现时市值14亿元。”他认定项目未来销售理应相当畅旺,而“我们部分单位已经完成出售了”。

  这样的信心更多来自于,葵荃(葵涌、荃湾)地区正承接中环核心区外溢的租务需求。低廉的租金、更方便的交通,吸引着越来越多客商。

  中原方面数据显示,今年第一季度葵荃地区合共录得约228宗工商厦买卖成交,环比增长18%。工厦及写字楼平均呎价录得约1.14万港元,对比去年第四季7291港元上升56%,其中商厦增幅最为明显。

  美联工商铺在最近举办的一场记者会上,也提到葵荃近年来逐渐从传统工业区转型成为新兴商贸区。港珠澳大桥等大型基建开通后,由葵荃往返澳门及珠海等地只需约1小时。

  “该区指标商厦如新都会广场呎价只是约1.2万港元,而南丰中心只有1万港元,但其他新界区商厦如元朗活化项目The Rainbow 虹方,现时呎价已1.3万港元。”美联物业指出。

  可以看到,葵荃的商厦价格仍属于很低的水平,所以该区今年的商厦租售价格有望同比上升10%。而全港的甲乙级写字楼价格亦被看好,2019年大概能升5-10%。

  因为美联储并没有如期加息、中港股市低位反弹以及写字楼供应依然不足等利好因素,仍然在支持市场向上。另外,“近年驻港或者在港交所上市的中资公司与日俱增,我们相信它们将推动写字楼需求。”

  至于外汇管制措施是否会影响中资的投资热情?台上几位资深经纪摆摆手笑称:“它们就算不买(指大宗交易)也会租的。”

  香港传真 | 一座城市里的地产漫游与画像。

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