香港传真 港人湾区味道 上车盘、内房及灵活个税

观点地产网 列车钻进长长的地底隧道，玻璃上映出熟悉的面庞。你意识到自己按照车票标明的位置坐定，才是40分钟以前的事情，一股讶异之情不免油然而生。

这是旧时难以想象的速度。

目前，从广州南站搭乘高铁去香港西九龙，用时毋需1个小时。“一小时生活圈”正日益完善，这不仅服务了内地客商，对港澳居民来说同样如此。

“一房单位入场费低至55万（人民币，折合64万港币），同样价格你可能冇办法喺哩度搵到（你可能没有办法在这里找到同样的价格）。”一位置业顾问不断强调，该公司代理的珠海楼盘是多么地便宜。

这家全球最大地产代理公司的香港分部，刚于4月下旬同龙光地产签订委托协议，为后者旗下三个项目开拓港澳市场。

到湾区“上车”

签约活动举办地位于尖沙咀海港城环球金融中心一隅。

去年开始，该集团便投资了超过1000万港元，在香港本地及澳门、中山、珠海横琴等地设立资讯中心，用来办展览会宣传湾区置业。

发布会现场并不大，刚刚好够摆下约40张椅子，但来的人明显比椅子更多。媒体记者们挤在一起拍照，匆匆按下快门后，便要退到后面为其他同行让位。

在长枪短炮簇拥下，合作双方代表签名、握手，短时间内便完成了流程，随后便是介绍环节。

此次推出的三个项目分别位于横琴岛以及斗门区，包括普通住宅及公寓项目。首批单位合共300个，包括20间一房，80间两房120间三房和80间四房单位。

价格无疑是最吸引的因素——300个单位最便宜的首付5.8万人民币起，全款则大概55万元。

“55万起步，我都觉得吸引。”

同时，住宅项目可承70%按揭，公寓则是50%按揭，“公寓方面，横琴目前租务回报率较低，仅去到2厘许，出租率约70%至80%，但升值机会好大……”

台上讲到天花乱坠，台下的听众显然不得要领。

虽然相距不远，但大多数香港人对湾区内各大城市都不甚了解。有记者就提出：珠海到底是怎么样的市场？旁边亦有客户小声询问：在内地买房究竟需要经过几道法律程序？

“珠海一个星期有多少宗住宅成交？是超过1500宗，一个很惊人的数字。”台上地产经纪用略带惊讶的口吻讲出这串数据，似乎要通过证明珠海是一个类似香港般楼市炙热的城市，来打消大家的疑虑（香港3月份住宅楼宇买卖合约录得5231宗）。

其称：“我不说大家可能都不知道，港澳人士已经可以在斗门买一套住宅了，能做到网签，以前就只能在肇庆或者惠州可以买到。”

事实上，珠海在去年年底就已经放开对外地客的限购，但这条消息看来并未传达给真正的目标受众。而在未来可以预见的湾区置业大潮中，香港地产代理行或许扮演了“传声筒”和“传统中介”的双重角色。

“以前香港人去内地买楼经常出现状况，比如项目烂尾、收楼难等……归根到底在于港澳买家未必熟悉内地发展商……以及内地的房屋买卖具体流程及情况。”所以代理商采取六大措施为港人在内地置业保驾护航，其中最重要的就是有律师楼的保障。

这位地产经纪最后补充：“其实珠海目前最容易买的盘，不外乎分布在金湾、斗门、保税区以及横琴，龙光都有盘在那里，我们未来也会代理。”

龙光珠海区域公司总裁陈德才接上话题，表示除斗门已经放开网签外，未来金湾区及高栏港经济区都有望放开。接着他提出了一个宏大的销售目标：“我们珠海公司今年的销售目标有望超过100亿元。”

当然这有待港澳同胞出一份力，因为目前龙光珠海楼盘的买家，已经有10-15%是香港人。

“港人港税”

吸引香港人到大湾区城市置业，不单单要考虑时间成本，或者金钱成本、生活环境的问题，湾区置业的驱动力其实在于人才流动。

关乎人才流动的核心因素之一，是税制改革。

德勤会计师事务所近期就召开发布会，花了将近一个半小时探讨了这个问题。

资料显示，香港以应纳所得额为计税依据，薪俸税采用15%的标准或2％-17％实行五级超额累进税率，利得税和物业税则均采用15%的标准税率计税。同时，香港没有规定个人所得税起征点。

“总的来说，香港个税最高15%……”德勤中国税务总监汤爱伦表示：“而内地的个税最高可达45%。”

两地税率差别很大，所以，据介绍深圳前海在2013年开始已经对境外高端和紧缺人才个税超过15%的部分给予补贴；珠海横琴亦同时落实“港人港税、澳人澳税”政策。

今年3月份，经粤港澳大湾区建设领导小组第二次全体会议，通过的8项政策措施则最新提出：在内地居住满183天需要缴交全球个人所得税，但在内地逗留不足24小时不计算1天；补贴与香港税率的差额的做法，今后将扩大至大湾区9个城市。

德勤表示，这有望推进大湾区人才政策一体化，更快促进湾区内人才流动。

内房入港“收成”

港人想去内地买房，内房打算到香港卖房……内地发展商进军香港不是新鲜话题。至为什么现在又提出来讨论，系因为2019是这批“新晋玩家”收成的一年。

资料显示，初步统计今年在香港有新盘推售的房企就有：泛海国际、万科，以及合景泰富联合龙光龙湖等……主要项目类别均为住宅。因为住宅比较好卖，从纳米楼到千呎豪宅都有需求。

而且目前香港楼市正在复苏，汇丰不久前更以“雨后阳光”来形容目前的情况。

但中国奥园属于另辟蹊径的类型，该公司在香港的首个入市项目是一个活化商厦。

据了解，该项目地处新界葵涌，由奥园于去年6月斥资9.5亿港元买下，目前计划改造成占地面积约1.36万平方呎，总楼面面积为11.7万平方呎，拥有12层楼的商厦。

该项目预计于2020年第一季度落成使用，将提供约210个办公室及会议室，每个单位面积约180-984平方呎；同时大楼1-2层为商铺。

项目样板间展示厅位于尖沙咀永安广场，奥园在这里举办了代理签约记者会，合作方是中原地产。

“单笔价单达到300万港元及以上的客户，将获得一台最新型号的iPhone XS Max。”中原（工商铺）董事总经理潘志明左手高举着一台苹果手机宣布。

台下反应不算热烈，因为这实在算不上是有吸引力的赠品，但奥园事实上还定制了一些更特别的销售策略：“项目顶层10-11楼会以洽购形式向单一买家发售，一并出售的还有两层的命名权及4个车位。”

“如果客户想认购天台的广告牌位，都可以谈。”他环顾四周寻找支持的目光：“两层相连的顶层单位，加命名权，再加广告牌位。我问过身边很多同事，这样的设置可谓相当罕有……”

奥园国际集团副总裁及香港开发总经理黄伟良则表示：“我们总投资额约12亿元，现时市值14亿元。”他认定项目未来销售理应相当畅旺，而“我们部分单位已经完成出售了”。

这样的信心更多来自于，葵荃（葵涌、荃湾）地区正承接中环核心区外溢的租务需求。低廉的租金、更方便的交通，吸引着越来越多客商。

中原方面数据显示，今年第一季度葵荃地区合共录得约228宗工商厦买卖成交，环比增长18%。工厦及写字楼平均呎价录得约1.14万港元，对比去年第四季7291港元上升56%，其中商厦增幅最为明显。

美联工商铺在最近举办的一场记者会上，也提到葵荃近年来逐渐从传统工业区转型成为新兴商贸区。港珠澳大桥等大型基建开通后，由葵荃往返澳门及珠海等地只需约1小时。

“该区指标商厦如新都会广场呎价只是约1.2万港元，而南丰中心只有1万港元，但其他新界区商厦如元朗活化项目The Rainbow 虹方，现时呎价已1.3万港元。”美联物业指出。

可以看到，葵荃的商厦价格仍属于很低的水平，所以该区今年的商厦租售价格有望同比上升10%。而全港的甲乙级写字楼价格亦被看好，2019年大概能升5-10%。

因为美联储并没有如期加息、中港股市低位反弹以及写字楼供应依然不足等利好因素，仍然在支持市场向上。另外，“近年驻港或者在港交所上市的中资公司与日俱增，我们相信它们将推动写字楼需求。”

至于外汇管制措施是否会影响中资的投资热情？台上几位资深经纪摆摆手笑称：“它们就算不买（指大宗交易）也会租的。”

香港传真 | 一座城市里的地产漫游与画像。