续约中介费要交吗?租客续约交中介费是行业潜规则吗

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  机构的数据显示,中国的租房人群接近2亿人。专业的房产经纪机构通过居间服务,让房东与租客迅速匹配,日渐成为租房市场的主要交易形式。中介机构促成交易、付出了成本,因此也需要向租客收取一定中介费或居间费。

  近几年,一些大城市逐渐兴起了长租公寓,如蛋壳公寓、相寓等,会将保洁费、宽带费、维修费等统一打包成服务费,不管是第一年签约还是之后续约,服务费都要交纳,金额大致相当于一个月房租。

  那么,续约中介费要交吗?

  

  续约中介费该不该交

  近日以租房名义联系了房产中介平台的工作人员。我爱我家的一位房产经纪人表示,他们平台现在有相寓和普通租赁房源两种产品。相寓是长租公寓类型的房源,每月都收取月租金10%的服务费,提供双周保洁、免费WIFI等。普通租赁房源是租户与房东签署合同,我爱我家收取居间费为一个月的租金,不提供其他服务。

  对于普通租赁房源续租时是否收取中介费,上述经纪人没有正面回应,只是说“您先看房子,这个我们可以谈”。另一位我爱我家的经纪人则在电话中表示:“签一次合同,就收一次钱。如果能长住,建议一次签两三年”。

  中介费该怎么处理

  中原地产首席分析师张大伟认为,有一些房东会将房子长期委托给房产经纪公司管理,租客想续约,根本联系不到房东,只能找经纪人。在这种情况下,租客可能会被再收一次中介费。将房子长期托管给房产中介的情况越来越多,也给中介违规操作留下了空间。

  

  至于长租公寓的服务费,张大伟称,它们的收费标准与服务质量不对等,服务费更像是变相的中介费,有打擦边球的嫌疑。同时,这些服务是租客不能选择、不能拒绝的,属于附加强制消费。张大伟表示,经营租房业务是有明确规定的,即房产经纪公司要么吃差价,要么收中介费,但不能两者都有。从严格意义上讲,长租公寓两者都收费是有问题的。

  据了解,每签订一次合同,就要向中介平台支付一笔中介费,这种现象广泛存在于现在的租房市场,这是否合理?业内人士指出,续约中介费一直处于行业灰色地带,在没有提供新的服务情况下,中介机构不应再收取。长租公寓每年都要收取的服务费,也有打擦边球的嫌疑,存在附加强制消费的问题。

  在大部分情况下,中介平台起到在租客和房东间牵线搭桥的作用,中介机构发布信息、带看房子并促成交易,租客应当支付居间费,没什么不妥。但在签约以后,中介便不再提供服务,理论上说,他们没有理由再次向租客收费。

  中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖也表示,租客续约的时候,中介并没有提供新的服务,收取居间费是不合理的,只不过这一直是行业的灰色地带,租客们也不懂。对于不懂的租客,中介闷声发大财;如果租客略懂内幕,他们就可能不收或者打折收取。

  律师说法

  有着多年住房和城乡建设领域法律工作经验的王振律师对此作了全面深入的分析。

  首先:房屋中介合同是一种典型居间合同,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。房屋中介取得服务费用的前提是提供了合同订立机会或者媒介服务。续约前,房屋与租客已经建立合同关系。续约时,房屋中介也无需再提供服务。因此,从居间合同上考虑,续约时再交中介费没有法律依据。

  其次,不少中介公司为房东提供房屋租赁代理服务,中介可以向房东收取费用。本案中,中介公司接受房东的委托代为出租房屋,中介公司与房东之间形成了委托代理的法律关系。房东委托中介公司出租房屋,双方可以约定服务费用。但是,中介公司直接将委托服务费用转嫁给租客,从法律逻辑上是说不通的。

  北京率先发布文件

  从4月15日开始,北京的二手房买卖双方将分别与中介签订合同。

  在中介费问题上,从目前市场交易习惯来看,中介服务费用主要由买方承担。此次出台的新规对中介费由谁支付并没有明确要求,而是由交易当事人自行约定。但同时,按照《房地产经纪管理办法》规定,同一宗房地产经纪业务只能按照一宗业务收取佣金,不得向委托人增加收费。因此,经纪机构分别与委托人签订出售与承购合同,无论经纪服务费用是由双方共同支付还是由其中一方支付,经纪机构都不能增加收费。

  在新规中,并没有明确说明中介机构应该收取多少中介费,而是留由交易中协商。目前,国家和北京市规定房地产经纪服务费实行市场调节价管理,收费标准由委托和受托双方,依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。

  专家建议应予以规范

  续约中介费已经存在多年,投诉一直很多。中新经纬在微博、知乎、贴吧上就看到许多网友反映这一问题,除了一些小的中介公司,不少大型房产经纪公司亦在投诉之列。

  胡景晖认为,有关部门应予以明确,在没有提供对等服务的情况下,经纪公司不能收取续约居间费。禁止续约中介费,难度并不大,相关部门应当做到有效稽查。长租公寓在收取服务费上也没有行业标准,在加大规范力度的同时,也要保证租客的知情权和选择权,不能强买强卖。

  其实,禁止收取续约居间费,对房产经纪公司的影响并不大。胡景晖称,租房的流动性很大,3年、5年不换租的租客比较少,续约的情况大约在30%。房产经纪公司收上来的续约中介费并没有多少,在整个经纪公司的收入占比中可能不会超过5%。即使取消,对他们的影响也较小。

  “收取了这笔钱反而不占理,也会对经纪公司的品牌信誉造成影响,倒不如不收。”胡景晖说。

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