专家：特大城市住房租赁市场需加强精细化管理

新华社北京5月5日电（记者王岩波）近期，北京对房地产经纪机构违法违规行为开展持续整治，效果明显。专家认为，北京等特大城市住房租赁市场的管理难度大，一方面需要增加供应平抑房租，另一方面还需要防范居住密度过高带来的安全隐患，政策调整宜做好效果评估，设置政策过渡缓冲期，避免短期集中实施引发市场供求紧张，同时可探索区域差别化政策，加强租赁市场精细化管理。

随着北京对房地产经纪机构各类违法违规行为开展“周周查”专项行动的持续深入，市场得到有效净化。在房地产行业供给侧结构性改革大背景下，各地加速推进“租购并举”，也在促成住房市场形成新供应格局。长租公寓作为近几年租赁市场上的一个新兴细分领域，在北京、上海、广州、成都、南京等热点城市发展迅速。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，发展租赁市场要改变租赁市场的供应结构，不断增加租赁市场的有效供给。长租公寓丰富了租赁市场产品线，成为新就业群体实现住有所居的有效途径。

住房和城乡建设部公布的数据显示，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。与新就业群体旺盛的住房租赁需求相比，北京等大中城市租赁市场存在房源总量不足、租价高、供应结构不合理等问题。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，长租公寓是关系房地产业转型升级的一个行业，也是一个民生行业，长租公寓的租房者多以20岁至35岁新就业群体为主，多数收入水平不高。该协会下设的租赁委员会会员单位，目前租赁经营的房间数已经超过150万间，解决了约200万人的居住问题。

由于行业平均盈利水平相对较低，对符合条件的客厅改造出一间房间单独出租使用的模式较为普遍，但各地对此认可情况不一，相关政策存在较大差异，目前上海、武汉、广州等城市已明确允许该模式发展。

中国房地产业协会会长冯俊认为，规范、引导长租公寓行业发展是推进“租购并举”的应有之义，但优化特大城市住房租赁市场需加强精细化管理。目前北京租赁市场存在相当多数目的隔断房，若集中整治，一方面会导致租客安置困难，另一方面短期释放需求可能会加剧租赁市场供求紧张。对隔断租赁房的整治应做好政策过渡衔接，设置好政策缓冲期。

此外，专家认为，可结合非首都功能疏解战略布局，探索“N+1”模式区域差别性政策的可行性，比如在低收入群体、新就业群体居住较为集中区域，可明确改造标准，同时加强监管，支持该模式发展。冯俊表示，以往群居房不利于管理，现在可以探索通过对长租公寓企业进行规范，比如配合相关部门做好人员信息登记，以期提升行业管理水平。