五一广州楼市分化:增城南沙火热,有区去化不足一成

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  “五一”小长假已经结束,广州楼市是否如预期一样进入“红五月”?一起跟知了哥来看看五一楼市实况。

  今年五一,新盘大多试探市场,旧盘推新占据主力。

  虽无以往的大规模推广营销,但临近五一项目推货积极,且大面积及复式产品多样亮相。加之不少项目“特价房”“多渠道”常规操作人气高企,大部分项目仍对后市保持信心。

  

  增城某大盘,人潮涌动(拍摄:广州中原研究发展部)

  01、货量多,去化一般

  2019年五一是开发商集中推货的重要节点。据广州中原研究发展部调研发现,2019年五一假期广州共计27个楼盘开盘加推,楼盘数比2018年五一假期(21盘)增加29%,较2018年十一假期(17盘)增加58%。

  主力供应区域为传统东部、南部“货仓”+广钢:增城(7盘)>南沙(6盘)>荔湾(5盘)、黄埔(5盘)。

  

  据统计,五一共16个板块开盘或加推,整体去化率约50%,其中南沙金洲、天河奥体、萝岗、新塘、朱村等板块推售量位居前5,且首日去化率皆高于整体水平。当然,以下统计数据主要是五一首日的情况(仅供参考),后续成交还需进一步观察。

  

  02、价格平稳,未见大幅优惠

  据广州中原研究发展部调研数据显示,五一当天推售价格与最近3个月持平(或变化幅度低于1%-5%)的项目30个,占比近7成,可以看到目前大部分项目的价格策略仍是维持“平稳”。

  

  与3个月前对比,价格让利的项目12个,让利幅度集中在5-8%,普遍采取“特价房”“一口价”方式对外。不过调研发现,特价房多属于低楼层、朝向差的单位,如黄埔区知识城等主打“地铁通勤”板块,但特价房更多是作为吸引客户关注,并不是所有单位都享受让利折扣。

  此外,大部分项目价格并无太多优惠折扣,仅个别项目认购大面积单位,获赠5年物管费,也有个别项目五一认购后仍有“小惊喜折扣”。

  03、知识城排队算价等20分钟

  价格吸引力度不够的情况下,其实渠道就显得非常重要了。有的板块人气聚集,现场都是人;有的却门可罗雀。

  如果广州买房也有热力图,增城南沙黄埔必然是最受关注的区域,这三个区域是近年来规划重点,供货较多,价格也更加亲民,适合上车。具体到各个板块:

  1、朱村、新塘刚需热点板块价格稳定

  据广州中原研究发展部调研,增城区五一楼市热点集中在朱村、新塘等板块。朱村板块多盘进入清盘阶段,目前科慧花园、保利东湾货量较充足。

  

  增城科慧花园,人气高企

  (拍摄:广州中原研究发展部)

  两盘位置相近但错位竞争,一个主打平层,一个主打复式,价格差异明显,五一现场人气较旺;科慧花园价格更亲民,并采用世界大战式的中介渠道带客,现场和成交量均火爆。

  整体看,朱村板块市场五一表现人气十足,楼盘定价稳定,无明显上调,案场销售都没有表示后期会涨价。

  新塘板块五一推售的楼盘,总体价位与去年下半年持平,虽未降价,但一些周边有土地拍卖利好的楼盘,如东江逸珑湾也并未涨价。

  新塘板块各楼盘现场氛围不一,二手渠道带客的案场氛围相对较火热,但整体看,客户成交相对理性。

  2、南沙:金洲大盘排队看样板房、持续走量

  五一期间,南沙各大板块正常推货,并无太大动作。

  金洲板块,两大刚需大盘阳光城丽景湾、越秀滨海新城五一期间各加推超百套单位,现场火爆:长时间无多余销售带看,部分渠道带看客户需要排队进场;另外多台客户在计价、签约,基本没有空桌;平层基本售罄,复式去化率一般。

  东涌板块美的云筑项目依托临近庆盛交通枢纽,享受湾区投资客辐射,但公共交通配套略显不足,项目打造中规中矩亮点不多,客户以番禺及周边上班族为主。不过开发商相对看好南沙未来发展,据销售透漏,湾区规划出台后,楼价上涨300-500元/平方米,开发商不着急卖。

  3、黄埔:长岭居、知识城板块热度持续

  调研发现,知识城、长岭居板块五一推售产品类型丰富,以改善的大户型、复式产品为主。现场情况看,复式产品舒适度高但总价高,人气较洋房为主项目平静高端项目则相对平静,以自然销售为主,并未见过多渠道带客。

  刚需为主的项目积极推售,中介大战、看房团等渠道带客多。

  其中龙湖双珑原著五一当天人气爆棚,看房团接踵而至,销售算价也需等半小时以上,20套特价单位抢手。

  

  知识城某盘,等待算价20分钟以上

  

  萝岗地铁旁一项目,样板间挤满人

  从市场成交看,春节后知识城板块成交明显增加,除货量充足外,不少买家担心今年9月21号线贯通至天河后将刺激板块楼价上涨,因此加快入市步伐,五一期间整体去化良好。

  4、主城区仍是荔湾为主,广钢拉动

  五一期间,广钢新城超6个项目加推,保利东郡全新盘亮相,板块气氛活跃;上周新出的学位利好其实早已确定,实际对五一及后续刺激较短期,对五一广钢板块楼盘利好有限。

  

  广钢南区陆续亮相,现场气氛不错

  广钢新城板块整体客户来访情况比2017、2018年明显改善,主要原因:

  随着地铁、学校、商业等配套逐步完善,买家态度更积极。

  广钢楼盘交房业主以老带新,目前中海花湾壹号、金融街、保利曼城、保利海德公馆等项目已交楼入住,口碑带动新买家入市。

  2018年底优化网签后,广钢购房门槛恢复至80-120万水平,买家陆续回流。

  5、从化:热点刺激活跃,但难抢“风头”

  与东部形成明显对比的是广州北部,同为不限购区的从化,虽然有地铁14号线开通的带动,但是从化的项目仍然难以持续火爆。

  调研发现,几乎每一个从化楼盘都拿地铁做卖点,动作最大的保利花城纪项目并未推新,日访客量将近1000,认筹量截至五一中午已接近2000。

  

  从化某全新盘,仍在蓄客

  尽管从化不如南沙增城火热,去化不够理想,但开发商普遍看好后市,待规划的配套建设成熟后价格会逐步涨起来,尤其部分早期拿地的开发商不着急出货。

  04、市场观望情绪仍然浓厚

  2019年至今,楼市行情略有回暖但仍偏向平淡,五一之前,知了哥曾做过“五一”是否会买房的小调查。

  调查结果显示,“会买房”的少于“不会买房”和“看看再说的”,大家的观望情绪仍然比较浓厚,而这也就解释了其实今年“五一”楼市整体偏于平淡,看房的人多,但实际成交却未见“火爆”。

  

  知了哥认为,总的来看,五一确实是今年楼市的一波小高潮,而预计接下来仍然是“稳定”为主。下一波推货高潮估计要等到“金九银十”了。

  值得注意的是,在五一期间,不少项目推出了市场上比较稀缺的“小户型”,如朱村科慧花园、科学城罗兰国际,这样的项目和产品属于买少见少类型的,很多真的是错过不再,而这类型产品往往总价低,上车门槛也低,若是对此类型产品感兴趣的, 则不宜犹豫。

  而广州中原研究发展部认为,2019年五一房企推售积极,5成的去化率则延续近期市场走势暂未发现大幅促进购房者入市的动力。目前市场需求仍未回升至以往高位,传统“黄金周”表现未现;此外,从1-4月广州一手成交情况来看,虽然市场较2018年同期有改善,但对比2016、2017年成交总量仍有明显差距。可见,目前市场仍处于政策消化期,需求尚待后市逐步释放。

  文章资料来源:广州中原研究发展部

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